1. Giới thiệu chung

Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 là bước triển khai cuối cùng trong hệ thống các cấp độ quy hoạch đô thị. Đây là giai đoạn mà tất cả các nội dung về tổ chức không gian kiến trúc – cảnh quan, tổ chức hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, tổng mặt bằng sử dụng đất và mô hình thiết kế đô thị được thể hiện rõ ràng, chi tiết để làm cơ sở lập dự án đầu tư xây dựng.

Trước năm 2023, thành phần hồ sơ bản vẽ 1/500 được quy định tại Thông tư 12/2016/TT-BXD với 10 nội dung chi tiết. Tuy nhiên, Thông tư này hết hiệu lực từ ngày 01/01/2023, thay thế bằng hệ thống quy định mới tại Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng, Nghị định 37/2010/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Nghị định 72/2019/NĐ-CP) và các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật xây dựng quốc gia.

Bài viết này tổng hợp toàn diện, phân tích sâu và trình bày đầy đủ thành phần hồ sơ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo pháp luật hiện hành năm 2025, phù hợp cho các đơn vị tư vấn quy hoạch, ban quản lý dự án, chủ đầu tư và cơ quan chuyên môn.

2. Cơ sở pháp lý của hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500

Các văn bản pháp luật hiện hành quy định về nội dung, trình tự, thành phần hồ sơ 1/500 bao gồm:

1. Luật Quy hoạch đô thị 2009 và Luật sửa đổi 2018.
2. Luật Xây dựng 2014 và Luật sửa đổi 2020.
3. Nghị định 37/2010/NĐ-CP về lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch đô thị.
4. Nghị định 72/2019/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 37.
5. Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD.
6. Quy định về bản đồ, dữ liệu không gian địa lý theo Thông tư 17/2010/TT-BTNMT (và các văn bản thay thế).
7. Các văn bản của Bộ Xây dựng hướng dẫn nội dung thiết kế đô thị.

Theo những căn cứ trên, hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500 bao gồm phần bản vẽ và phần thuyết minh, với nội dung chi tiết tương đương nhưng được cập nhật đầy đủ theo yêu cầu của hệ thống pháp luật mới.

3. Thành phần hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500 năm 2025

Hồ sơ 1/500 được chia thành ba nhóm nội dung chính:

1. Bản vẽ quy hoạch chi tiết.
2. Thuyết minh tổng hợp và phụ lục.
3. Các tài liệu pháp lý kèm theo.

Dưới đây là nội dung chi tiết theo hệ thống pháp luật hiện hành.

PHẦN I: THÀNH PHẦN BẢN VẼ QUY HOẠCH CHI TIẾT 1/500

1. Sơ đồ vị trí và giới hạn khu đất

Bản vẽ thể hiện:

• Phạm vi dự án, ranh giới hành chính;
• Xác định tọa độ khu đất theo hệ VN-2000;
• Các kết nối giao thông chính, hướng tiếp cận;
• Hiện trạng sử dụng đất và quỹ đất lân cận.

Tỷ lệ sử dụng: 1/2.000 hoặc 1/5.000, tùy theo quy mô và điều kiện bản đồ nền.

2. Bản đồ hiện trạng kiến trúc cảnh quan và hạ tầng xã hội

Bản đồ thể hiện đầy đủ:

• Hệ thống công trình kiến trúc hiện hữu;
• Công trình hạ tầng xã hội như trường học, trạm y tế, công viên, nhà văn hóa;
• Đánh giá khả năng xây dựng, mật độ công trình;
• Hiện trạng cây xanh, mặt nước, địa hình tự nhiên.

Tỷ lệ bắt buộc: 1/500.

3. Bản đồ hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật

Bao gồm:

• Giao thông hiện trạng;
• Cấp nước, thoát nước, thoát nước mưa;
• Cấp điện, chiếu sáng, thông tin liên lạc;
• Hiện trạng đường dây, đường ống kỹ thuật ngầm – nổi;
• Các công trình hạ tầng chuyên ngành khác.

Tỷ lệ 1/500, thể hiện trên nền bản đồ địa hình gốc.

4. Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất

Đây là bản đồ quan trọng nhất trong hồ sơ 1/500, thể hiện:

• Ranh giới từng lô đất;
• Chức năng sử dụng đất: đất ở, đất công cộng, đất thương mại dịch vụ, đất cây xanh, đất giao thông, đất đầu mối kỹ thuật;
• Các chỉ tiêu quy hoạch: mật độ xây dựng, tầng cao tối đa – tối thiểu, hệ số sử dụng đất.

Nội dung này có giá trị pháp lý làm cơ sở triển khai dự án.

5. Sơ đồ tổ chức không gian kiến trúc – cảnh quan

Bản vẽ mô tả:

• Cấu trúc không gian tổng thể;
• Hướng nhìn, trục cảnh quan chính;
• Cấu trúc điểm nhấn kiến trúc;
• Bố cục công trình cao tầng, công trình thấp tầng;
• Giải pháp kết nối giữa các khu chức năng.

Các sơ đồ này giúp đảm bảo tính thẩm mỹ, hòa nhập cảnh quan đô thị và sự phù hợp với quy hoạch cấp trên.

6. Bản đồ chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng và hành lang bảo vệ kỹ thuật

Thể hiện:

• Chỉ giới đường đỏ;
• Chỉ giới xây dựng;
• Khoảng lùi công trình;
• Hành lang bảo vệ công trình kỹ thuật: điện, cấp nước, kênh mương, đường ống xăng dầu (nếu có).

Đây là căn cứ trực tiếp để cấp Giấy phép xây dựng.

7. Bản đồ quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật gồm các bản đồ sau:

1. Quy hoạch giao thông.
2. Quy hoạch san nền – thoát nước mưa.
3. Quy hoạch cấp nước.
4. Quy hoạch thoát nước thải.
5. Quy hoạch cấp điện và chiếu sáng.
6. Quy hoạch thông tin liên lạc.
7. Quy hoạch cấp năng lượng khác (nếu có).

Mỗi bản đồ đều phải thể hiện hướng tuyến, cao độ, kích thước, vị trí, hướng đấu nối.

8. Bản đồ tổng hợp đường dây, đường ống kỹ thuật

Bản đồ tổng hợp thể hiện toàn bộ:

• Đường dây điện trung thế, hạ thế;
• Đường ống cấp – thoát nước;
• Đường cáp viễn thông;
• Đường ống kỹ thuật ngầm;
• Hầm kỹ thuật;
• Giao cắt kỹ thuật.

Giúp bảo đảm không xảy ra xung đột giữa các mạng lưới hạ tầng.

9. Bản vẽ xác định khu vực xây dựng công trình ngầm

Bao gồm:

• Hệ thống công trình công cộng ngầm;
• Tầng hầm của công trình cao tầng;
• Tuyến hầm kỹ thuật;
• Tuyến giao thông ngầm (nếu có).

Tỷ lệ thể hiện tùy theo tính chất công trình, có thể từ 1/500 đến 1/200.

10. Bản vẽ thiết kế đô thị (nếu thuộc khu vực phải lập thiết kế đô thị riêng)

Nội dung được quy định theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng:

• Quy định chiều cao, hình thức kiến trúc, vật liệu chủ đạo;
• Các yêu cầu đối với công trình điểm nhấn;
• Quy chuẩn không gian công cộng;
• Tỷ lệ, kích thước và mật độ công trình kiến trúc;
• Quy định các tuyến phố, mặt đứng đô thị.

PHẦN II: THUYẾT MINH TỔNG HỢP QUY HOẠCH CHI TIẾT 1/500

Bên cạnh phần bản vẽ, hồ sơ 1/500 bao gồm bản thuyết minh với các nội dung bắt buộc:

1. Sự cần thiết lập quy hoạch chi tiết

• Căn cứ pháp lý;
• Căn cứ quy hoạch cấp trên (QH chung, QH phân khu);
• Mục tiêu lập quy hoạch.

2. Đánh giá điều kiện tự nhiên, hiện trạng khu vực lập quy hoạch

Bao gồm:

• Điều kiện địa hình, khí hậu, thủy văn;
• Hiện trạng sử dụng đất;
• Hiện trạng hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật;
• Thực trạng dân số, lao động;
• Những yếu tố ảnh hưởng đến phát triển khu vực.

3. Các chỉ tiêu kinh tế – kỹ thuật chủ yếu

• Mật độ xây dựng gộp;
• Hệ số sử dụng đất;
• Tầng cao;
• Chỉ tiêu đất cây xanh;
• Chỉ tiêu đất giao thông;
• Chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật.

4. Phương án quy hoạch sử dụng đất

• Chia lô;
• Quy định chức năng từng lô đất;
• Chỉ tiêu xây dựng;
• Hệ số sử dụng đất;
• Quy mô dân số dự kiến.

5. Giải pháp tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan

• Tổ chức trục cảnh quan;
• Vị trí công trình điểm nhấn;
• Không gian mở và cây xanh;
• Giải pháp tạo lập bản sắc kiến trúc.

6. Phương án hạ tầng kỹ thuật

Bao gồm từng hạng mục:

1. Giao thông.
2. San nền – thoát nước mưa.
3. Cấp nước.
4. Cấp điện – chiếu sáng.
5. Thoát nước thải – vệ sinh môi trường.
6. Thông tin liên lạc.
7. Công trình hạ tầng kỹ thuật đầu mối.

7. Đánh giá tác động môi trường và biện pháp giảm thiểu

• Đánh giá tác động đến môi trường tự nhiên;
• Khả năng tiếp nhận nước thải;
• Giải pháp quản lý chất thải rắn;
• Các biện pháp giảm thiểu ô nhiễm;
• Đề xuất công trình xử lý.

8. Khái toán tổng mức đầu tư hạ tầng kỹ thuật

Bao gồm:

• Khối lượng hạ tầng kỹ thuật;
• Dự toán chi phí san nền, giao thông, cấp thoát nước;
• Hệ thống chiếu sáng và thông tin.

9. Kết luận và kiến nghị

Hồ sơ kết luận về:

• Sự phù hợp của quy hoạch;
• Tính khả thi trong triển khai;
• Đề xuất phê duyệt quy hoạch và triển khai dự án.

PHẦN III: CÁC TÀI LIỆU PHÁP LÝ KÈM THEO

Hồ sơ kèm theo bao gồm:

1. Quyết định chấp thuận chủ trương lập quy hoạch.
2. Văn bản cung cấp thông tin quy hoạch phân khu.
3. Văn bản về ranh giới, diện tích khu đất.
4. Hồ sơ địa chính, bản đồ địa hình mới nhất.
5. Các văn bản pháp lý khác liên quan.

Vai trò của hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500

Hồ sơ 1/500 là cơ sở pháp lý quan trọng phục vụ:

• Lập và phê duyệt dự án đầu tư;
• Xin giấy phép xây dựng;
• Quản lý chỉ giới, quản lý kiến trúc;
• Triển khai thi công công trình;
• Quản lý nhà nước về xây dựng và phát triển đô thị.

Quy hoạch chi tiết 1/500 đảm bảo quá trình đầu tư xây dựng được thực hiện đúng quy định, thống nhất và đồng bộ.

Thành phần hồ sơ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 năm 2025 tiếp tục duy trì hệ thống nội dung chuyên sâu của Thông tư 12/2016/TT-BXD trước đây, đồng thời cập nhật theo các quy định mới của Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng và Nghị định 72/2019/NĐ-CP. Hồ sơ 1/500 gồm:

• Hệ thống bản vẽ chi tiết theo tỷ lệ 1/500;
• Bản thuyết minh tổng hợp đầy đủ;
• Các tài liệu pháp lý liên quan.

Đây là hồ sơ quan trọng hàng đầu trong lĩnh vực quy hoạch và đầu tư xây dựng, quyết định chất lượng và tính khả thi của dự án.

>>> XEM THÊM: Báo cáo đánh giá tác động môi trường và hồ sơ báo cáo xin cấp giấy phép môi trường