ĐỒ ÁN QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG (1/500) ĐẦU TƯ XÂY DỰNG Khu du lịch sinh thái cầu kính Mộc Châu

I. LÝ DO VÀ SỰ CẦN THIẾT LẬP QUY HOẠCH

1. Lý do và sự cần thiết lập quy hoạch

Khu vực nghiên cứu là một vùng đất rộng với cảnh quan thiên nhiên hùng vĩ và hệ sinh thái còn tương đối nguyên sơ, dân cư ở đây khá thưa thớt, nền kinh tế chủ yếu phụ thuộc vào nông, lâm nghiệp. Nhận thấy rằng nơi đây có rất nhiều tiềm năng để có thể phát triển du lịch cũng như cần phải có sự thay đổi về cơ cấu ngành nghề, nhằm cải thiện mức sống của người dân bản địa. Nên cấp thiết cần phải đầu tư xây dựng nơi đây trở thành một điểm du lịch với mục tiêu khai thác những giá trị cảnh quan hiện có, cung cấp các dịch vụ đem lại trải nghiệm thú vị cho du khách trong và ngoài tỉnh, thu hút các nguồn vốn đầu tư, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội của huyện Mộc Châu nói riêng và tỉnh Sơn La nói chung.

2. Mục tiêu và yêu cầu phát triển đối với khu vực quy hoạch

- Đầu tư xây dựng điểm du lịch nhằm phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng, vui chơi, trải nghiệm cho du khách trong và ngoài nước nhằm phát triển du lịch huyện Mộc Châu nói riêng, góp phần phát triển kinh tế xã hội của tỉnh Sơn La nói chung.

- Đảm bảo xây dựng phát triển phù hợp với định hướng quy hoạch chung thị trấn Mộc Châu đến năm 2030. Phân khu chức năng và tổ chức cơ cấu quy hoạch hợp lý để xây dựng các công trình phù hợp với nhu cầu trước mắt và lâu dài.

- Khai thác có hiệu quả quỹ đất, góp phần bảo vệ môi trường. Tạo cơ sở để huy động các nguồn lực xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, là cơ sở pháp lý cho việc quản lý và đầu tư xây dựng trong khu quy hoạch.

II. TÊN, ĐỊA ĐIỂM ĐỒ ÁN

- Tên đồ án: Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đầu tư xây dựng Khu du lịch sinh thái cầu kính Mộc Châu.

- Địa điểm: huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La.

III. CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ VÀ TÀI LIỆU ĐỂ LẬP QUY HOẠCH

1. Các cơ sở pháp lý

1.1. Luật, nghị định, Thông tư hướng dẫn thực hiện

- Luật Quy hoạch số 21/2017/QH14;

- Luật Xây dựng số 50/2014/QH13;

- Luật Bảo vệ và Phát triển rừng số 29/2004/QH11;

- Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12;

- Luật Bảo vệ môi trường số 55/2014/QH13;

- Luật Du lịch số 09/2017/QH14;

- Nghị quyết số 1210/2016/QH13 ngày 25/05/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về phân loại đô thị;

- Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 của Chính phủ về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị;

- Nghị định số 38/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 của Chính phủ về quản lý không gian kiến trúc, cảnh quan đô thị;

- Nghị định số 39/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 của Chính phủ về quản lý không gian xây dựng ngầm đô thị;

- Nghị định 44/2015/NĐ-CP ngày 06/05/2015 của Chính phủ về quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng;

- Nghị định số 23/2006/NĐ-CP ngày 03/3/2006 của Chính phủ về thi hành Luật Bảo vệ & phát triển rừng;

- Thông tư số 01/2011/TT-BXD ngày 27/01/2011 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn đánh giá môi trường chiến lược trong đồ án quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị;

- Thông tư số 06/2013/TT-BXD ngày 13/5/2013 của Bộ Xây dựng hướng dẫn về nội dung thiết kế đô thị;

Các tài liệu, số liệu, bản đồ phục vụ việc lập quy hoạch khu du lịch

- Các quy hoạch khu đô thị, các khu du lịch và các khu chức năng khác đã được lập và phê duyệt trong phạm vi Khu DLQG Mộc Châu; các kết quả nghiên cứu, các quy hoạch ngành, các công trình, dự án phát triển của các ngành trên địa bàn; các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội do địa phương và các cơ quan liên quan cung cấp;

- Căn cứ hiện trạng, quản lý, sử dụng đất và kết quả khảo sát thực tế;

- Bản đồ, tài liệu của các dự án khác liên quan đến khu vực nghiên cứu lập quy hoạch đầu tư xây dựng Khu du lịch sinh thái cầu kính Mộc Châu.

IV - CÁC NỘI DUNG NGHIÊN CỨU QUY HOẠCH

1. Ranh giới và phạm vi nghiên cứu

1.1 Ranh giới lập quy hoạch

   Khu vực nghiên cứu thuộc xã Mường Sang , huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La.

  - Vị trí địa lý:

+ Phía Đông giáp đất nông nghiệp các hộ dân xã Mường Sang;

+ Phía Tây giáp núi đá, rừng thuộc xã Mường Sang;

+ Phía Nam giáp đất của Dự án thủy điện Mường Sang 3 và lối giao thông đi trung tâm xã Mường Sang;

+ Phía Bắc giáp đất của Dự án thủy điện Tắt Ngoãng và đất nương các hộ dân xã Chiềng Hắc.

1.2. Phạm vi nghiên cứu

Quy mô diện tích quỹ đất cần lập điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 là 239.134 m².

2. Tính chất, chức năng

Khu vực lập dự án được dự kiến phân bố theo các vùng chức năng:

1. Khu vui chơi mạo hiểm

- Ứng dụng các công nghệ hiện đại trên thế giới vào các hình thức vui chơi độc đáo, tạo cảm giác ấn tượng cho khách du lịch

- Khai thác giá trị cảnh quan độc đáo, hiểm trở

- Đa dạng các trải nghiệm mạo hiểm cho khách du lịch

2. Khu tham quan trải nghiệm văn hóa truyền thống

- Kết hợp hài hòa với không gian sống của các bản người Thái, các không gian cộng đồng, lễ hội vào hoạt động du lịch

- Trưng bày, trải nghiệm các giá trị văn hóa truyền thống về trang phục, hoạt động, sinh hoạt, ẩm thực của các dân tộc tại Sơn La

3. Không gian thưởng ngoạn

- Khai thác các đặc điểm về địa hình như đá tai mèo, đỉnh cao, vách đá, suối nước, vực sâu

- Khai thác các đặc điểm hệ sinh thái Tây Bắc về cây trồng, cây hoa, cây ăn quả, cây công nghiệp v.v…

4. Khu dịch vụ

- Hình thành không gian dịch vụ xen kẽ với các khu du lịch chức năng để nâng cao hiệu quả phục vụ

- Phát triển hệ thống giao thông công cộng để phục vụ đi lại

- Phát triển hệ thống nhà hàng, giải khát tại những vị trí độc đáo.

5. Khu nghỉ dưỡng lưu trú

- Phát triển các khu vực lưu trú nhằm khai thác có hiệu quả các hoạt động vui chơi

- Tạo khả năng phát triển bền vững với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư.

3. Quy mô đầu tư xây dựng khu du lịch sinh thái

- Diện tích khu đất: 439.134 m².

- Quy mô dân số khoảng 20.000 lượt khách/năm.

4. Đánh giá hiện trạng điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội

4.1. Điều kiện tự nhiên

4.1.1. Điều kiện địa hình.

Địa hình, địa mạo: khu vực nghiên cứu có địa hình cácxtơ (núi đá vôi), có nhiều núi, đồi cao nhấp nhô, nằm gối kề nhau chạy theo hướng tây bắc – đông nam, xen giữa là những khe vực, suối, độ cao trung bình từ  500 - 1050 m so với mặt nước biển.

4.1.2. Đặc điểm khí hậu

Chia thành hai mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng 4 đến tháng 9, mùa khô từ tháng 10 đến tháng 3 năm sau. Tuy nhiên do nằm ở vùng cao nguyên có độ cao lớn, lại có địa hình cánh cung mở đón hướng gió, nên nơi đây là nơi tiếp nhận sớm và chịu ảnh hưởng sâu sắc của gió mùa đông bắc, gió thổi từ Lào sang, ở đây có yếu tố khí hậu á nhiệt đới. Khí hậu ở đây rất mát mẻ, nhiệt độ trung bình từ 18 đến 23^oC, nhiệt độ chênh lệch giữa ngày và đêm 8^oC; độ ẩm trung bình 85% và là nơi có lượng bốc hơi thấp nhất tỉnh, trung bình 572 mm/năm. Khu vực có lượng mưa khá dồi dào, số ngày mưa trung bình 186 ngày/năm, lượng mưa trung bình năm từ 1.400÷1.500 mm và là huyện có số ngày mưa phùn cao nhất tỉnh, trung bình 50 ngày một năm. Đây còn là vùng chịu ảnh hưởng của một số cơn bão và gió mùa đông bắc nên mùa khô khá lạnh và thường xuyên bị sương muối, số ngày có sương muối trung bình là 5 ngày/năm. Đặc biệt, ở đây không bị ảnh hưởng sương mù khu vực cao nguyên Mộc Châu.

4.1.3. Đặc điểm thuỷ văn

Do địa hình chủ yếu là núi đá và thung lũng có độ dốc lớn, nên nước mặt ở đây rất hạn chế. Khu vực nghiên cứu có suối chảy qua với độ dốc lớn và trắc diện hẹp nên có nhiều thuận lợi để phát triển thủy điện vừa và nhỏ.

4.1.4. Đặc điểm địa chất công trình

Nhờ các vận động địa chất và địa lý, đã tạo nên hai dạng thổ nhưỡng cơ bản sau:

- Đất feralit đỏ nâu phát triển trên nền phong hoá từ đá vôi (đá mẹ) tức là đồi núi, cao nguyên. Đây là loại đất tốt, có nhiều mùn, thích hợp cho các loại cây trồng khô, đặc biệt là các loại cây trồng công nghiệp như chè, cà phê… và những phiêng bãi, những đồi trọc rộng có độ dốc ít, đó là những cánh đồng cỏ màu mỡ, rất thuận lợi cho việc phát triển, chăn nuôi gia súc lớn.

- Đất phù sa cổ, phân bố dọc các thung lũng, các bồn địa giữa núi hoặc các vạt nhỏ ven chân núi. Đất này tầng dày, thuận lợi về thuỷ lợi để canh tác lúa nước và cây trồng thực phẩm.

- Trên vách đá là các đá có cường độ lớn.

4.1.5. Địa chấn, động đất

Nằm trong vùng ảnh hưởng của động đất, tuy nhiên mức độ thiệt hại do động đất là không đáng kể, cường độ nhỏ, con người chưa cảm giác được.

4.1.6. Cảnh quan thiên nhiên

Khu vực mang đặc trưng cảnh quan thiên nhiên vùng núi cao nguyên vùng núi Tây Bắc ít bị tác động từ các hoạt động của người dân địa phương. Là dải đất xen kẹp giữa sườn núi cao ở phía Bắc khu quy hoạch được giữ tự nhiên và đồi núi thấp ở phía Nam khu quy hoạch hiện đang được sản xuất nông lâm nghiệp, giữa dải đất là địa hình thung lũng hẹp trồng cây ngắn ngày (lúa nước, rau, màu...), xen lẫn các đồi đất thấp trồng cây lâu năm (cây mận, cây đào...).

4.2. Hiện trạng khu vực nghiên cứu.

4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất.

    Nguồn gốc đất: Đất nông nghiệp của 16 hộ dân trồng nương rẫy tại xã Mường Sang và xã Chiềng Hắc huyện Mộc Châu và 3,12ha đất quy hoạch đất rừng hiện trạng là canh tác nông nghiệp. Các hạng mục hiện trạng sử dụng đất với cơ cấu như sau:

- Đất sông suối, mặt nước;

- Đất nông nghiệp của 16 hộ dân trồng nương rẫy tại xã Mường Sang và xã Chiềng Hắc;

- Đất quy hoạch rừng phòng hộ hiện trạng canh tác nông nghiệp;

- Đất quy hoạch rừng sản xuất hiện trạng canh tác nông nghiệp;

- Đất năng lượng.

4.2.2. Hiện trạng công trình kiến trúc.

Trong khu vực ranh giới lập quy hoạch không có các công trình công cộng, cơ quan, dịch vụ đô thị,..

4.2.3. Hiện trạng hạ tầng xã hội.

Hiện tại trong ranh giới lập quy hoạch khu dân cư xã Chiềng Hắc và xã Mường Sang không có các công trình hạ tầng xã hội.

4.2.4. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật khu du lich sinh thái

a. Hiện trạng giao thông:

+ Từ Hà Nội theo quốc Lộ 6 đi Sơn La là đường nhựa, đến ngã ba Pa Háng trung tâm hyện Mộc châu rẽ trái đi quốc lộ 43 (Mộc Châu – Cứa khẩu Lóng Sập) tuyến đường nhựa rộng 6m khoảng 3km đến ngã ba Mường Sang rẽ phải theo tuyến đường (Mường Sang – Chiềng Khừa) đường nhựa rộng 5m đi tiếp khoảng 3,5km rẽ phải vào tuyến đường bê tông rộng 7,0 m dẫn vào điểm du lịch tuyến đường nội bộ này dài 2,5km mặt đường được đổ bê tông.

b. Hiện trạng san nền, thoát nước mặt:

+ Công tác san nền được tính toán đào đắp dật cấp từng cơ một, các cơ chênh nhau từ 3-5m cao độ nhằm mục đích tạo mặt bằng và tính ổn định chống sụt sạt trong khu vực;

+ Nước mặt hiện trạng chảy tràn tự do và thu về các khe tụ thủy chính trong khu vực và thoát ra suối sập (dòng suối chính chảy qua điểm du lịch).

c. Hiện trạng cấp nước, nguồn nước:

+ Nguồn nước của dự án được cấp bởi nguồn nước sạch nông thông dẫn từ trung tâm bản Lùn xã Mường Sang chiều dài tuyến ống khoảng 3km vào hệ thống xử lý nước sách đạt tiêu chuẩn sau đó cấp cho các vị trí trong điểm du lịch.

+ Nguồn thứ hai được dẫn từ nguồn nước ngầm trong khu vực về hệ thống xử lý nước sạch đạt tiêu chuẩn sau đó cấp cho các vị trí trong điểm du lịch.

d. Hiện trạng cấp điện:

+ Nguồn điện phục vụ dự án được đấu nối vào đường điện quốc gia đường điện 35KVA tại TBA NMTĐ Mường Sang 3.

e. Hiện trạng thoát nước thải:

+ Trong khu vực là đất nông nghiệp không có nhà dân chỉ có một nhà máy thủy điện số công nhân khoảng 6-8 người. Nhà máy thủy điện đã xây dựng hệ thống xử lý nước thải bằng bể tự hoại 3 ngăn nên không có phát sinh nước thải sinh hoạt.

 f. Hiện trạng vệ sinh môi trường:

+ Hệ sinh thái: Khu vực nghiên cứu với 3,12ha đất quy hoạch đất rừng hiện trạng là canh tác nông nghiệp. Ngoài ra là các cây mọc tái sinh tự nhiên trên triền núi, vách núi.

+ Môi trường nước: Trong dự án có 1 suối chạy xuyên suốt dự án. Hiện suối này đang được tích nước tạo thành các hồ cảnh quan phục vụ cho hoạt động thủy điện.

+ Nước mặt: tồn tại ở suối Sập và các khe suối nhỏ. Về mùa mưa nước thường đục do có lượng phù sa lớn, về mùa khô nước có màu hơi xanh, trong suốt, không mùi vị, ít cặn lắng. Về mùa mưa nước mặt là nguồn cung cấp chủ yếu cho nước ngầm; về mùa khô nước ngầm cấp ngược trở lại cho nước mặt. Mực nước và thành phần hoá học của nước mặt thay đổi theo mùa.

+ Nước ngầm: Trong khu vực lòng hồ có 2 phức hệ chứa nước ngầm chính: Nước ngầm trong các bồi tích và thềm suối bậc I, phân bố ở độ sâu từ 0.5 ¸ 2.0m kể từ mặt đất, chủ yếu là nước nhạt Bicacbonat Natri - Canxi, nước trong suốt, không mùi vị và cặn lắng. Nguồn cung cấp chủ yếu là nước mưa và nước mặt, mực nước dao động theo mực nước suối Sập; Nước ngầm trong khe nứt của đá gốc: Nước trong, không mùi vị và cặn lắng. Nguồn cung cấp chủ yếu là nước mưa, nước mặt và nước suối. Nhìn chung, nước khe nứt chỉ tập trung trong khe nứt nên trữ lượng nghèo nàn. Mực nước và thành phần hoá học của nước thay đổi theo mùa.

+ Môi trường đất: Căn cứ theo tài liệu khảo sát địa hình, phần lớn diện tích khu vực hiện đang là đất lâm nghiệp và đất nông nghiệp chỉ có hoạt động trồng cây hàng năm và cây ăn quả nên đất ở đây đang bị bào mòn sối rửa bởi hoạt động sản xuất nông nghiệp.

+ Môi trường không khí: Cao nguyên Mộc Châu nói chung và khu vực dự án nói riêng nằm trong tiểu vùng khí hậu Nam Tây Bắc của vùng khí hậu miền núi Tây Bắc nước ta. Có không khí trong lành.

4.3.  Đánh giá tổng hợp tình hình hiện trạng

4.3.1. Thuận lợi

- Vị trí, đặc điểm tự nhiên:

Khu du lịch quốc gia Mộc Châu có điều kiện khí hậu lý tưởng với nền nhiệt độ trung bình thấp hơn so với các tỉnh lân cận và tiểu vùng du lịch Tây Bắc để phát triển du lịch nghỉ dưỡng.

Khu du lịch quốc gia Mộc Châu với địa hình thảo nguyên với những đồi chè, đồng cỏ trải dài, có cảnh quan thiên nhiên đẹp là một trong những nguồn tài nguyên du lịch cần được gìn giữ, phát huy.

Khu du lịch quốc gia Mộc Châu có quỹ đất thích hợp để phát triển các dự án du lịch có quy mô lớn tương xứng với vai trò của khu du lịch quốc gia, đồng thời là điều kiện hấp dẫn để thu hút các nhà đầu tư.

- Hiện trạng:

Hạ tầng xã hội: Khu vực lập quy hoạch quy hoạch không có công trình công cộng và một số hộ dân sinh sống dọc theo trục đường Quốc lộ 6. Quy mô các công trình còn nhỏ, chất lượng kém, cốt xây dựng không đồng bộ, chỉ giới xây dựng chưa được định hướng và quản lý chặt chẽ.

Hạ tầng kỹ thuật: Khu vực lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã có quy hoạch chung của UBND tỉnh Sơn La là điều kiện thuận lợi để định hướng đấu nối hạ tầng kỹ thuật (giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước mặt...).

4.3.2. Khó khăn.

Địa hình phức tạp, chia cắt mạnh (thậm chí trong cả khu vực đã được xác định là trung tâm du lịch trọng điểm) đã ảnh hưởng lớn đến khả năng khai thác đất sản xuất nông nghiệp ở quy mô tập trung, đến phát triển giao thông và xây dựng cơ sở hạ tầng. Để phát triển đòi hỏi phải có đầu tư đáng kể về tiền của và công sức và cần cần xem xét phân bố các khu chức năng phù hợp với điều kiện địa hình.

Các công trình hạ tầng xã hội chưa được xây dựng, hạ tầng kỹ thuật đối nội trong khu vực nghiên cứu chưa có, cần phải xây dựng mới, chi phí cao.

5. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật

Các căn cứ hình thành các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật.

Quy hoạch chung huyện Mộc Châu là đô thị loại IV;

- Quy hoạch chung thị trấn Mộc Châu lên đô thị loại IV giai đoạn 2004- 2020.

- Căn cứ Quyết định số 04/2008/QĐ- BXD của Bộ Xây Dựng ngày 03 tháng 04 năm 2008 về việc ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng, QCVN 07:2010/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị, và các tiêu chuẩn, quy phạm khác có liên quan, và có xét đến nhu cầu và tính chất đặc thù của khu vực quy hoạch.

- Đặc điểm của khu vực nghiên cứu.

Bảng 01: Tổng hợp các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật chính.

Stt	Nội dung	Đơn vị	Chỉ tiêu
I	Dân số
1	Khách du lịch lưu trú	người	100
2	Khách vãng lai	người	250
3	Lao động dịch vụ khách lưu trú	người	250
	Tổng	người	600
II	Chỉ tiêu sử dụng đất
1	Diện tích sử dụng đất	m2	439.134
a	Đất rừng ký hợp đồng với cộng đồng bản để khoanh nuôi bảo vệ	m2	131.200
b	Đất năng lượng bổ sung	m2	6.472
c	Đât thuê	m2	301.462
2	Chiều cao công trình tối đa
	- Nhà ở xây mới	m	5÷20
	- Công trình công cộng	m	5÷20
3	Mật độ xây dựng TB trong các lô xây dựng (mật độ xây dựng thuần netto)
I	ĐẤT THƯƠNG MẠI - DỊCH VỤ
1	Khu tham quan và khám phá cầu kính
	Khu cầu kính phía đông	%	1.52%
	Khu cầu kính phía tây	%	0.87%
2	Khách sạn 4 sao	%	2.30%
3	Khu ẩm thực	%	3.58%
4	Khu biệt thự nghỉ dưỡng	%
	Khu biệt thự 1	%	6.65%
	Khu biệt thự 2	%	1.88%
	Khu biệt thự 3	%	2.04%
	Khu biệt thự 4	%	4.44%
5	Khu vui chơi ngoài trời và dịch vụ
	Khu vui chơi và dịch vụ tổng hợp	%	10.67%
	Khu dịch vụ trò chơi 2	%	0.47%
	Khu dịch vụ trò chơi 3	%	1.14%
	Khu dịch vụ trò chơi 4	%	1.67%
	Khu dịch vụ trò chơi 5	%	1.18%
II	ĐẤT CÂY XANH MẶT NƯỚC
	Khu cây xanh 1	%	1.42%
	Khu cây xanh 2	%	0.75%
	Khu cây xanh 3	%	1.84%
	Khu cây xanh 4	%	2.97%
	Khu cây xanh 5	%	1.91%
	Khu cây xanh 6	%	2.62%
	Khu cây xanh lâm nghiệp	%	13.69%
	Khu cây xanh 8	%	8.71%
	Khu cây xanh 9	%	3.94%
	Khu cây xanh 10	%	0.74%
	Khu cây xanh 11	%	3.00%
	Mặt nước	%	13.09%
III	ĐẤT GIAO THÔNG	%	6.87%
	TỔNG	%	100%

6. Nội dung, các yêu cầu và chỉ tiêu KTKT của đồ án thiết kế quy hoach khu du lịch sinh thái

6.1. Cơ cấu tổ chức quy hoạch

Diện tích sử dụng đất khoảng 439.134 m², được chia ra 3 khu vực chính, bao gồm:

+ Đất thương mại và dịch vụ;

     + Đất cây xanh, mặt nước;

+ Đất giao thông;

6.2. Quy hoạch sử dụng đất

a) Quan điểm sử dụng đất

Tận dụng các yếu tố hiện trạng, hạn chế giải phóng mặt bằng.

Tận dụng các yếu tố địa hình (đồi núi, mặt nước...) tránh san gạt lớn phá vỡ cảnh quan, môi trường.

Khai thác tối ưu quỹ đất hiện có nâng cao hiệu quả đầu tư.

b) Cơ cấu sử dụng đất

Bảng 02: Cơ cấu quy hoạch sử dụng đất

STT	HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH	KÝ HIỆU	DIỆN TÍCH SỬ DỤNG ĐẤT (m2)	TỶ LỆ (%)	CẤP CÔNG TRÌNH	CHỨC NĂNG SỬ DỤNG
I	ĐẤT THƯƠNG MẠI - DỊCH VỤ
1	Khu tham quan khám phá cầu kính					Khu vui chơi, tham quan
	Khu cầu kính phía đông	CK1	3642.60	1.52%
	Khu cầu kính phía tây	CK2	2076.80	0.87%
2	Khách sạn 4 sao	KS	5500.30	2.30%	Cấp II
3	Khu ẩm thực	AT	8572.30	3.58%	Cấp IV
4	Khu biệt thự nghỉ dưỡng					Khu ở biệt thự
	Khu biệt thự 1	BT1	15900.10	6.65%	Cấp IV
	Khu biệt thự 2	BT2	4493.40	1.88%	Cấp IV
	Khu biệt thự 3	BT3	4885.90	2.04%	Cấp IV
	Khu biệt thự 4	BT4	10621.00	4.44%	Cấp IV
5	Khu vui chơi ngoài trời và dịch vụ					Khu vui chơi, giải trí
	Khu vui chơi & dịch vụ tổng hợp	DV1	25523.90	10.67%
	Khu dịch vụ trò chơi 2	DV2	1123.60	0.47%
	Khu dịch vụ trò chơi 3	DV3	2728.50	1.14%
	Khu dịch vụ trò chơi 4	DV4	3993.30	1.67%
	Khu dịch vụ trò chơi 5	DV5	2815.30	1.18%
II	ĐẤT CÂY XANH, MẶT NƯỚC					Cây xanh, mặt nước
	Khu cây xanh 1	CX1	3403.20	1.42%
	Khu cây xanh 2	CX2	1789.50	0.75%
	Khu cây xanh 3	CX3	4410.20	1.84%
	Khu cây xanh 4	CX4	7113.60	2.97%
	Khu cây xanh 5	CX5	4579.10	1.91%
	Khu cây xanh 6	CX6	6254.00	2.62%
	Khu cây xanh lâm nghiệp	CX7	32749.10	13.69%
	Khu cây xanh 8	CX8	20839.80	8.71%
	Khu cây xanh 9	CX9	9429.70	3.94%
	Khu cây xanh 10	CX10	1768.00	0.74%
	Khu cây xanh 11	CX11	7173.30	3.00%
	Mặt nước	MN	31308.50	13.09%
III	ĐẤT GIAO THÔNG	GT	16439.32	6.87%		Đất giao thông
	TỔNG DIỆN TÍCH		239134.32	100%

 

c) Quy hoạch chức năng sử dụng đất

 

Bảng 03: Quy hoạch chức năng sử dụng đất

STT	HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH	KÝ HIỆU	DIỆN TÍCH SỬ DỤNG ĐẤT (m2)	DIỆN TÍCH XÂY DỰNG (m2)	TẦNG CAO	MẬT ĐỘ XÂY DỰNG (%)	HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT
I	ĐẤT THƯƠNG MẠI - DỊCH VỤ
1	Khu tham quan khám phá cầu kính
	Khu cầu kính phía đông	CK1	3642.60	1100	2	30.20	0.60
	Khu cầu kính phía tây	CK2	2076.80	400	2	19.26	0.39
2	Khách sạn 4 sao	KS	5500.30	1095.8	5	19.92	1.00
3	Khu ẩm thực	AT	8572.30	2000	2	23.33	0.47
4	Khu biệt thự nghỉ dưỡng
	Khu biệt thự 1	BT1	15900.10	2700	3	16.98	0.51
	Khu biệt thự 2	BT2	4493.40	1000	3	22.25	0.67
	Khu biệt thự 3	BT3	4885.90	1100	3	22.51	1.45
	Khu biệt thự 4	BT4	10621.00	1980	3	18.64	0.56
5	Khu vui chơi ngoài trời và dịch vụ
	Khu vui chơi & dịch vụ tổng hợp	DV1	25523.90	4000	3	15.67	0.47
	Khu dịch vụ trò chơi 2	DV2	1123.60	330	2	29.37	0.59
	Khu dịch vụ trò chơi 3	DV3	2728.50	550	2	20.16	0.40
	Khu dịch vụ trò chơi 4	DV4	3993.30	600	2	15.03	0.30
	Khu dịch vụ trò chơi 5	DV5	2815.30	120	1	4.26	0.04
II	ĐẤT CÂY XANH, MẶT NƯỚC
	Khu cây xanh 1	CX1	3403.20	-	-	-	-
	Khu cây xanh 2	CX2	1789.50	-	-	-	-
	Khu cây xanh 3	CX3	4410.20	-	-	-	-
	Khu cây xanh 4	CX4	7113.60	-	-	-	-
	Khu cây xanh 5	CX5	4579.10	-	-	-	-
	Khu cây xanh 6	CX6	6254.00	-	-	-	-
	Khu cây xanh lâm nghiệp	CX7	32749.10	-	-	-	-
	Khu cây xanh 8	CX8	20839.80	-	-	-	-
	Khu cây xanh 9	CX9	9429.70	-	-	-	-
	Khu cây xanh 10	CX10	1768.00	-	-	-	-
	Khu cây xanh 11	CX11	7173.30	-	-	-	-
	Mặt nước	MN	31308.50	-	-	-	-
III	ĐẤT GIAO THÔNG	GT	16439.32	-	-	-	-
	TỔNG DIỆN TÍCH		239134.32

6.3. Tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc cảnh quan khu du lich sinh thái 

Quần thể du lịch Green Gem là điểm Du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, kết hợp du lịch khám phá trải nghiệm. Tổng thể dự án là một khu vực thung lũng được chia đôi bởi dòng suối Sập chạy theo hướng Nam – Bắc, hai bên suối là bãi bồi tự nhiên, triền dốc thoải. phía tây là vách đá dựng đứng, cao độ chênh lệch giữa suối và đỉnh núi trên 150m, phía tây là vách núi kết hợp đồi đất đỏ với cao độ chênh lệch trên 120m.

- Suối và hồ: Để đảm bảo lưu lượng thoát nước mùa lũ hai bên lòng suối được nạo vét mở rộng, xây kè chắc chắn sau đó đổ đá cuội để hoàn trả lại vẻ tự nhiên.  đập dâng ở phía Bắc dự án giúp mở rộng dòng suối thành một hồ nước có diện tích lên đến 2.8ha. Hồ nước ở giữa dự án vừa tạo cảnh quan tự nhiên đẹp, soi bóng những công trình và cảnh quan hai bên hồ, vừa giúp tạo vùng vi khí hậu mát mẻ trong thung lũng – một yếu tố rất quan trọng để thu hút du khách đến khu du lịch, đây sẽ là điểm tạo ra yếu tố khác biệt, độc đáo riêng cho khu du lịch Green Gem Mộc Châu. Lấy trục không gian cây xanh mặt nước làm chủ đạo tổ chức các không gian xung quanh, tạo sự kết hợp giữa không gian động và tĩnh liên hoàn về các hoạt động giữa các khu vực cảnh quan. 

 - Cầu bê tông: Kết nối giao thông giữa 2 bên thung lũng là một cây cầu bê tông dài 45m, với 3 nhịp cầu, mỗi nhịp 15m được hoàn thiện ốp đá tự nhiên hứa hẹn sẽ trở thành điểm nhấn hấp dẫn vào buổi tối khi cây cầu được trang trí thêm đèn soi bóng xuống mặt hồ.

- Cầu kính và đường dạo kính: Cầu kính có chiều dài 285m, cầu có chênh cao từ mặt cầu đến mặt nước suối sập 145m, mặt cầu rộng 2,4m, cầu dược áp dụng hiệu ứng 9D hiện đại trên thế giới, chiều cao 2 tháp cầu 30m. Nối tiếp cây cầu kính là đường đi bộ trên vách núi đá bằng kính có chiều dài 363,5m, rộng mặt kính 1,5m (đường đi) chênh cao với mặt nước suối khoảng 150m sau khi hệ thống cầu và đường đi bộ bằng kính được phê duyệt và xây dựng đi vào hoạt động nó sẽ trở thành con đường đi bộ bằng kính dài nhất thế giới với tổng chiều dài 650m khi cầu kính đi vào hoạt động thu hút khách thăm quan, khám phá, trải nghiệm vẽ đẹp của thiên nhiên hùng vĩ của khu vực và những sản phẩm mới của ngành du lịch Việt Nam.

- Giao thông chung: Hệ thống đường nội bộ trong dự án được tính toán kỹ lưỡng đảm bảo giao thông liền mạch, thông suốt với diện tích tối thiểu. Ưu tiên cho đường dạo, đường mòn tự nhiên giúp du khách có được cảm giác hòa mình với thiên nhiên, đất đá, cây cỏ xung quanh. Hệ thống giao thông linh hoạt theo địa hình và hình thành nên những vùng không gian đóng mở liên hoàn nâng cao giá trị thẩm mỹ khu Du lịch. 

- Dọc hai bên hồ là khu cây xanh, vườn hoa, cảnh quan tự nhiên. Xen kẽ là những công trình được thiết kế theo phong cách kiến trúc đặc trưng riêng của dự án, với ý tưởng, cảm hứng chủ đạo từ những nét kiến trúc truyền thống, bản địa như nhà sàn, nương rẫy. Với tiêu chí giữ lại tối đa những nét tự nhiên. Các công trình trong dự án hạn chế tối đa phương án san lấp, giữ lại tối đa cây xanh, mỏm đá tự nhiên có trong dự án.

- Các không gian rộng cho các hoạt động của con người được bố trí dọc các trục di chuyển, các tuyến đi bộ được gắn kết với cảnh quan tỉnh vật gồm các công trình kiến trúc, các vườn cây, các khu tiểu cảnh.

- Hệ thống các công trình công cộng kết hợp với cây xanh mặt nước được phân bổ làm hạt nhân các khu vực khai thác chính, tạo sự sinh động trong các chức năng sử dụng; phù hợp với cảnh quan ven suối và khu vực đồi núi đặc trưng vùng núi Mộc Châu;

- Các quy định về hình thái kiến trúc: Các công trình xây dựng trong khu vực quy hoạch tuân thủ chặt chẽ các quy định và nguyên tắc chung như sau: Các công trình kiến trúc tránh lạm dụng các loại vật liệu có độ chói sáng cao; không sử dụng các màu sắc chói, tương phản, nổi bật như đỏ, tím. Ưu tiên sử dụng các loại kiến trúc ít tiết tấu rườm rà, màu sắc theo tông màu chung của thiên nhiên. Các công trình kiến trúc phù hợp với đặc trưng của khu vực đồi núi. 

- Mật độ xây dựng tối đa tại khu vực quy hoạch là 21%; chiều cao xây dựng công trình từ 5m đến 20m tuỳ theo tính chất từng công trình. Cụ thể hơn như sau:

+ Khu đón tiếp: Là công trình được đặt ở cửa ngõ dự án phía Nam. Là địa điểm đầu tiên tiếp đón du khách. Tại đây du khách sẽ thực hiện các thủ tục kiểm tra an ninh, cung cấp các giấy tờ liên quan, ký cam kết tuân thủ theo các quy định chung của nhà nước cũng như các quy định riêng của khu du lịch. Đăng ký dịch vụ lưu trú cũng như các trò chơi, khám phá trong khu du lịch.

+ Khu vực biệt thự nghỉ dưỡng và khách sạn 4 sao ở phía đông của dự án: Là điểm đến tiếp theo với 14 căn biệt thự 2 tầng đầy đủ tiện nghi cao cấp và khách sạn tiêu chuẩn 4 sao, 5 tầng quy mô hơn 5500m² là những công trình được đặt ở vị trí đắc địa với tầm nhìn rộng khắp khu thung lũng. Đây là nơi cung cấp dịch vụ nghỉ dưỡng cao cấp, yên tĩnh, sang trọng. Kèm theo một tiện ích mang lại trải nghiệm rất ấn tượng đó là bể bơi vô cực ở độ cao gần 100m nhìn xuống thung lũng bên dưới. Hình thức kiến trúc của khách sạn 4 sao được thiết kế uốn lượn theo triền đồi để đảm bảo tăng độ ổn định cho hệ kết cấu công trình. Vật liệu hoàn thiện lựa chọn là vật liệu tự nhiên, hài hòa với cảnh quan tự nhiên xung quanh.

- Đi qua cầu bê tông là một khuôn viên cây xanh được tạo hình như một viên ngọc với biểu tượng chữ nổi Green Gem tạo thành một địa điểm nhấn của dự án, và là nơi du khách có thể chụp ảnh tại khu du lịch. Các dịch vụ tiện ích như cửa hàng lưu niệm, trạm xe điện cũng được bố trí xung quanh khu vực này thuận tiện cho việc di chuyển, mua sắm.

- Khu vực biệt thự phía tây của dự án: Với thiết kế dựa theo ý tưởng nhà sàn truyền thống cũng là một nét đặc trưng nổi bật của khu du lịch, gồm 20 biệt thự với diện tích to nhỏ khác nhau giúp du khách có thể thoải mái lựa chọn theo nhu cầu. Khu biệt thự nằm dọc theo triền đồi phía tây với địa hình đồi núi tạo thành một cánh cung đón gió tự nhiên, giúp cho không khí luôn mát mẻ, trong lành mang lại trải nghiệm nghỉ dưỡng cao cấp gần gũi với thiên nhiên.

- Nhà hàng, ẩm thực: Khi đến khu du lịch vùng cao, không thể không kể đến những món ăn đặc trưng, thơm ngon, lạ miệng. Khu vực nhà hàng ẩm thực được bố trí ở chân đồi phía tây là một công trình với kiến trúc nhà sàn 2 tầng với kiến trúc mở giúp du khách có thể vừa thưởng thức các món ăn dân tộc vừa có tầm nhìn đẹp ra hồ. với khuôn viên rộng khu vực nhà hàng có thể tổ chức các bữa tiệc nướng ngoài trời.

- Bên cạnh những trải nghiệm du lịch nghỉ dưỡng, dự án vẫn có những công trình dịch vụ, tiện ích mở rộng giúp đa dạng trải nghiệm của du khách như Bar, Cà phê, đồ uống khác.

- Các công trình phụ trợ phục vụ các trò chơi giải trí trong khu du lịch gồm có Ga cáp đu, ga xe trượt. Đặc biệt tại điểm cuối của ga cáp đu là khu vui chơi giải trí với các trò chơi trong nhà và ngoài trời, đáp ứng nhu cầu vui chơi giải trí của trẻ em, hình thức đa dạng từ những trò chơi truyền thống dân gian đến các trò chơi thử thách thịnh hành tại các khu du lịch khác.

- Các địa điểm còn lại trong dự án là khu vườn hoa, cây xanh cảnh quan tạo ra nhiều khung cảnh đẹp cho du khách tham quan, chụp ảnh, ngắm nhìn thiên nhiên.

6.4. Quy hoạch xây dựng hạ tầng kỹ thuật

6.4.1. Quy hoạch giao thông.

+ Nguyên tắc và cơ sở thiết kế:

 Nguyên tắc thiết kế:

Tận dụng tối đa hiện trạng địa hình tự nhiên, tránh phá dỡ và đào đắp lớn ảnh hưởng đến môi trường cảnh quan khu vực.

Khớp nối các dự án đã và đang triển khai trong khu vực thiết kế.

Đảm bảo các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật đúng theo tiêu chuẩn.

 Cơ sở thiết kế:

 Quy chuẩn Quy hoạch Quốc gia về Quy hoạch Xây dựng 2008.

+ Giải pháp thiết kế khu du lich sinh thái:

 Mạng lưới:

Lấy cốt đường tại vị trí đường hiện có của khu quy hoạch hiện trạng làm cốt khống chế. Mạng lưới được thiết kế theo dạng ô cờ, tạo ra mạng lưới giao thông liên hoàn, kết hợp với các tuyến đường cong bán kính lớn đảm bảo đấu nối thuận lợi giữa các khu chức năng của dân cư tự xây và mỹ quan cho khu vực.

- Tuyến đường giao thông xây dựng có chiều rộng là 3,0m đến 9,0m.

Green Gem cách Trung tâm thị trấn Mộc Châu 4km, giao thông thuận lợi, nằm trong quần thể nhiều địa điểm du lịch tại Mộc Châu. Khu du lịch Green Gem nằm trọn 1 vùng thung lũng với núi cao, trên một suối chảy quanh năm. Có thuỷ điện và hệ thống đập tràn, có thể điều khiển được dòng nước tạo cảnh đẹp với đường đi ven suối với nhiều cây xanh và cảnh đẹp tự nhiên.

 

Tổng diện tích Khu du lịch Green Gem: 50 ha với an ninh khép kín toàn bộ từng phân khu và toàn bộ Khu du lịch.

Được chia thành 03 phân khu: Cầu kính; Khu vui chơi - thám hiểm; Khu nghỉ dưỡng Resort.

 

Tuỳ theo thực tế, nên phân kỳ đầu tư 3 Giai đoạn để luôn có các chương trình mới quảng bá cho khu du lịch, đồng thời giảm thiểu chi phí đầu tư, sử dụng vốn quay vòng. Tuy nhiên, các định hướng về Quy mô, Loại hình, Cấp sao phải xuyên xuất để dần hình thành một Khu du lịch hoàn chỉnh, đúng với mục tiêu đã đề ra.

1. Khu cầu kính: Là đường bằng kính dài nhất thế giới (World Guinness), gồm 2 cấu thành:

- Cầu kính: Được bắc qua 2 núi 285m, rộng 2.4m với các mảng kính cực lớn 2.4m x 3m. Áp dụng công nghệ hiệu ứng 9D với 60 hiệu ứng hình ảnh và âm thanh giả lập để tạo cảm giác. Được Kuraray - Japan thẩm định  theo tiêu chuẩn Quốc tế.

- Glass Skywalk: tiếp nối cầu chạy dài 370m trên Vách đá (vực sâu 150m). Có 02 điểm nhô ra rộng 3m, dài 5m view ra toàn cảnh Khu du lịch để khách hàng chụp ảnh check in.

2.  Khu vui chơi: Là một khu đa năng gồm nhiều trò chơi từ Mạo hiểm, thám hiểm cho người lớn đến Khu vui chơi trẻ em, các khu vực ăn uống và Team Building phù hợp cho các cơ  quan, đoàn thể tổ chức. Bao gồm các Khu với công năng riêng:

- Các trò chơi mạo hiểm: Nhảy Bungee, Zording, Zipline qua vực sâu, Xích đu vực sâu, Khinh khí cầu.

- Hang động: Hang động tự nhiên sâu 400m (ước tính) với ánh sáng được bố trí đẹp mắt.

- Khu chụp ảnh: Khu chụp ảnh 8ha đường trồng các loại cây, hoa theo mùa; với nhiều Sculpture chụp ảnh đẹp.

- Khu Team Building: Các trò chơi Team Work phù hợp với nhóm đông người hay nhiều người cùng chơi.

- Khu vui chơi trẻ em: Khép kín riêng cho trẻ từ 3-12 tuổi gồm nhiều trò chơi khô: Nhà bóng, cầu trượt, bập bênh, đu dây, xích đu và nhiều trò chơi khác (dự kiến 10-15trò chơi, bao gồm cả 01 khu ghế ngồi nghỉ cho trẻ).

- Khu Quảng trường: Quảng trường rộng (tuỳ theo độ dốc chọn khu gờ đất cao để giảm chi phí xây dựng) để có thể Tổ chức các lễ hội của Mộc Châu (10 lễ hội hàng năm), của Sơn La, của Tây Bắc hay thầu các chương trình lễ hội như: Lễ hội khinh khí cầu, Lễ hội Hoa, Lễ hội trà Việt Nam v.v…

- Nhà hàng ăn uống: Nhà hàng Á với các món dân tộc; Khu uống nước nghỉ ngơi

Ghi chú: Do địa hình rộng, cần bố trí một số điểm nghỉ chân với Nhà vệ sinh, Các máy Tự động Bán nước, đồ uống, đồ ăn nhẹ được bố trí rải rác khắp Khu cầu kính và Khu vui chơi tạo thuận tiện cho khách hàng và tăng doanh thu.

3.  Khu Resort: Là khu vực Biệt lập, dành riêng cho các khách hàng lưu trú bao gồm:

- Villas phong cách Tây Bắc hiện đại 5* trên núi.

- Khu Hotel: 80 phòng với các tiện ích 5*.

o Bể bơi vô cực: Bể bơi vô cực rộng với phần đua ra ngoài vực 10-15m, phía dưới có mặt kính tạo cảm giác. Dự kiến sẽ là Bể bơi vô cực đẹp nhất Việt Nam.

o Nhà hàng Buffet (Âu)

o Phòng hội nghị: 500 người nhằm hướng tới các Hội nghị khách hàng, Hội nghị-Hội thảo của các cơ quan TW, kỳ nghỉ của cán bộ công nhân viên các tập đoàn.

o Các tiện ích khác: Business Louge, Gym Club, Quầy Bar, Spa v.v..