LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ CHUNG CƯ CAO TẦNG VÀ NHÀ LIÊN KẾ

LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ CHUNG CƯ CAO TẦNG VÀ NHÀ LIÊN KẾ TRONG KHU ĐÔ THỊ MỚI

Mã SP:DAĐT CHUNGCU
Giá gốc:70,000,000 vnđ
Giá bán:65,000,000 vnđ Đặt mua

LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ CHUNG CƯ CAO TẦNG VÀ NHÀ LIÊN KẾ TRONG KHU ĐÔ THỊ MỚI

I. CƠ SỞ HÌNH THÀNH VÀ SỰ CẦN THIẾT CỦA DỰ ÁN

Trước bối cảnh đô thị hóa mạnh mẽ, tốc độ gia tăng dân số cơ học tại các đô thị trung tâm và lân cận các thành phố lớn đang kéo theo nhu cầu cao về nhà ở, đặc biệt là các sản phẩm bất động sản trung và cao cấp như chung cư cao tầng và nhà ở liền kề trong các khu đô thị quy hoạch đồng bộ. Việc quy hoạch phát triển đô thị theo hướng bền vững đòi hỏi phải hình thành các khu dân cư mới có hạ tầng kỹ thuật và xã hội đầy đủ, đảm bảo tiện nghi sinh sống, đồng thời giải quyết bài toán cung – cầu nhà ở.

Trên cơ sở quy hoạch phát triển đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt, chủ đầu tư lập dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở mới, bao gồm: chung cư cao tầng, nhà ở liên kế và các công trình phụ trợ đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật – xã hội. Dự án được phát triển trên khu đất có diện tích 12.000 m², thuộc quy hoạch đất ở đô thị, có vị trí kết nối giao thông thuận tiện, hạ tầng khu vực hoàn thiện và tiềm năng tăng trưởng giá trị bất động sản ổn định.

II. THÔNG TIN CHUNG VỀ DỰ ÁN

Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng khu chung cư cao tầng và nhà ở liên kế trong khu đô thị mới.
Vị trí: Tọa lạc tại khu vực được quy hoạch đất ở tại đô thị, giáp trục đường chính, thuận tiện giao thông kết nối nội đô và vùng ven.
Diện tích đất: 12.000 m².
Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng mới, kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê.
Chủ đầu tư: Doanh nghiệp có năng lực tài chính, kinh nghiệm triển khai dự án tương tự, đã được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh lĩnh vực xây dựng – bất động sản – đầu tư hạ tầng.
Thời gian thực hiện dự án: Dự kiến 36 tháng kể từ thời điểm hoàn thành các thủ tục đầu tư.

III. QUY MÔ VÀ CƠ CẤU PHÁT TRIỂN DỰ ÁN

Cơ cấu sử dụng đất được xác định trên cơ sở quy hoạch tỷ lệ 1/500 được cấp thẩm quyền phê duyệt, phân bố như sau:

Đất xây dựng chung cư cao tầng: 4.800 m² (40%), gồm 2 block cao 15 tầng, tổng số 420 căn hộ (diện tích bình quân 70 m²/căn).
Đất xây dựng nhà ở liên kế: 3.600 m² (30%), gồm 60 căn nhà liên kế có sân vườn, mỗi căn diện tích sàn từ 120–160 m².
Đất cây xanh, cảnh quan và công viên nội khu: 1.200 m² (10%).
Đất giao thông nội khu và hạ tầng kỹ thuật: 2.400 m² (20%).

Tổng diện tích sàn xây dựng toàn dự án khoảng 50.000 m². Các công trình đảm bảo thiết kế theo tiêu chuẩn TCVN về nhà ở, tiêu chí xanh, sử dụng vật liệu thân thiện với môi trường, hệ thống xử lý nước thải tập trung, phòng cháy chữa cháy, cấp điện – cấp nước đồng bộ, đảm bảo an toàn và tiện nghi.

IV. PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT VÀ TỔ CHỨC THI CÔNG

Thiết kế kiến trúc được thực hiện theo định hướng hiện đại, tiết kiệm năng lượng, tối ưu hóa không gian sử dụng. Các block chung cư được bố trí hài hòa, khoảng cách thông thoáng, tối ưu ánh sáng và thông gió tự nhiên. Nhà ở liên kế xây dựng theo trục đường nội khu, có lối đi riêng, gara, sân trước và sân sau, phù hợp với mô hình nhà phố đô thị.

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ bao gồm: giao thông nội khu trải nhựa, vỉa hè lát đá tự nhiên, hệ thống thoát nước mưa – nước thải riêng biệt, đèn chiếu sáng LED, hệ thống camera an ninh, wifi công cộng tại các khu vực công cộng, cây xanh bố trí xen kẽ hợp lý.

Tổ chức thi công theo ba giai đoạn:

Giai đoạn 1: San lấp mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật (thời gian: 6 tháng).
Giai đoạn 2: Xây dựng block chung cư và nhà liên kế đồng thời (thời gian: 18 tháng).
Giai đoạn 3: Hoàn thiện, bàn giao, đưa vào khai thác kinh doanh (thời gian: 12 tháng).

V. PHƯƠNG ÁN KINH DOANH VÀ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ

Tổng mức đầu tư dự kiến: 1650 tỷ đồng, trong đó:

Chi phí xây dựng và hạ tầng: 1400 tỷ đồng.
Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng: 50 tỷ đồng.
Chi phí thiết kế, quản lý dự án, tư vấn, thuế, lãi vay và dự phòng: 200 tỷ đồng.

Cơ cấu vốn đầu tư:

Vốn chủ sở hữu: 30% (495 tỷ đồng).
Vốn vay ngân hàng hoặc hợp tác đầu tư: 70% (1455 tỷ đồng).

Nguồn thu từ kinh doanh dự án:

420 căn hộ chung cư: Giá bán bình quân 55 triệu/m² → doanh thu 1735 tỷ đồng.
60 căn nhà liên kế: Giá bán bình quân 65 triệu/m² → doanh thu 1432 tỷ đồng.
Tổng doanh thu dự kiến: 1.167 tỷ đồng.

Lợi nhuận sau thuế dự kiến: khoảng 320 tỷ đồng.

Thời gian hoàn vốn: khoảng 4 năm.

Chỉ số tài chính chính:

IRR (tỷ suất hoàn vốn nội bộ): 18,7%.
NPV (giá trị hiện tại ròng): 185 tỷ đồng tại suất chiết khấu 10%.
BE (điểm hòa vốn): đạt được sau năm thứ 3 khai thác.

VI. TÁC ĐỘNG KINH TẾ – XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN

Dự án góp phần hiện đại hóa đô thị, bổ sung sản phẩm nhà ở chất lượng cao cho thị trường, đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của người dân về nhà ở tại khu vực. Song song đó, dự án tạo việc làm cho khoảng 1.000 lao động trong suốt thời gian triển khai thi công, cũng như tạo công ăn việc làm lâu dài trong các dịch vụ bảo trì, quản lý vận hành tòa nhà, an ninh và dịch vụ thương mại nội khu.

Thông qua hoạt động kinh doanh, dự án đóng góp ngân sách địa phương thông qua thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân từ giao dịch bất động sản, lệ phí trước bạ, đồng thời hình thành các giá trị gia tăng về thương mại – dịch vụ – hạ tầng giao thông cho khu vực lân cận.

VII. PHÁP LÝ VÀ ĐỀ NGHỊ HỖ TRỢ TRIỂN KHAI

Chủ đầu tư cam kết tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng, môi trường, phòng cháy chữa cháy và quy hoạch đô thị. Dự án sẽ thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý bao gồm:

Thẩm định thiết kế cơ sở;
Cấp phép xây dựng;
Đánh giá tác động môi trường;
Xác nhận hoàn công, nghiệm thu công trình;
Hoàn thiện hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở cho khách hàng.

Chủ đầu tư đề nghị UBND tỉnh và các cơ quan chức năng hỗ trợ rút ngắn thời gian phê duyệt quy hoạch chi tiết, cấp giấy phép xây dựng và cấp giấy chứng nhận để đảm bảo tiến độ triển khai dự án, góp phần thực hiện chiến lược phát triển đô thị bền vững.

VIII. KẾT LUẬN

Dự án đầu tư xây dựng khu chung cư cao tầng và nhà liên kế trong khu đô thị mới là dự án có tính khả thi cao, phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị và nhu cầu thực tế về nhà ở. Với năng lực chủ đầu tư, tính hiệu quả tài chính – xã hội rõ ràng và sự tuân thủ pháp lý chặt chẽ, dự án xứng đáng được xem xét phê duyệt để triển khai thực hiện. Việc sớm triển khai dự án không chỉ góp phần phát triển hạ tầng đô thị hiện đại, đồng bộ mà còn đóng vai trò thúc đẩy tăng trưởng kinh tế khu vực một cách bền vững.

MỤC LỤC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ CHUNG CƯ CAO TẦNG VÀ NHÀ LIÊN KẾ
CHƯƠNG 1 : GIỚI THIỆU CHUNG 5
I. NHỮNG CĂN CỨ PHÁP LÝ CỦA DỰ ÁN: 6
1. Các thông tư và nghị định của Nhà Nước về đầu tư: 6
2. Các văn bản liên quan đến dự án: 6
II. NỘI DUNG CHÍNH CỦA DỰ ÁN: 7
1. Tên dự án: 7
2. Chủ đầu tư: 7
3. Đại diện chủ đầu tư: 7
4. Đơn vị tư vấn lập dự án: 7
5. Địa điểm xây dựng: 7
III. MỤC ĐÍCH CỦA DỰ ÁN: 8
IV. HÌNH THỨC ĐẦU TƯ: 8
V. CÁC THÔNG SỐ CHÍNH CỦA DỰ ÁN: 8
CHƯƠNG 2 : ĐẶC ĐIỂM HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT 11
I. VỊ TRÍ KHU ĐẤT: 11
II. ĐIỀU KIỆN KHÍ HẬU: 11
III. ĐIỀU KIỆN HẠ TẦNG KỸ THUẬT: 12
1. Hiện trạng kiến trúc: 12
a. Nhà cấp 4 vẫn có thể thể tiếp tục sử dụng: 12
b. Công trình cấp 4 đã xuống cấp và bãi đất trống: 13
2. Điều kiện giao thông: 14
3. Hiện trạng cấp điện: 15
4. Hiện trạng cấp nước: 15
5. Hiện trạng thoát nước: 15
CHƯƠNG 3 : THUYẾT MINH THIẾT KẾ 16
I. THUYẾT MINH THIẾT KẾ TỔNG MẶT BẰNG: 16
II. THUYẾT MINH THIẾT KẾ GIAO THÔNG: 18
III. THUYẾT MINH THIẾT KẾ CÂY XANH: 18
IV. THUYẾT MINH THIẾT KẾ KIẾN TRÚC CHUNG CƯ CAO TẦNG: 19
1. Tiêu chuẩn thiết kế: 19
2. Các thông số cơ bản: 19
3. Mô tả công trình: 20
4. Bố trí trong tầng điển hình: 20
5. Căn hộ A: 21
6. Căn hộ B: 23
7. Căn hộ C: 24
8. Căn hộ D: 26
9. Căn hộ E: 27
10. Mô tả vật liệu sử dụng: 28
11. Thuyết minh thiết kế tầng hầm công trình: 28
12. Thuyết minh thiết kế tầng 1 công trình: 28
13. Thuyết minh thiết kế tầng 2 công trình: 29
14. Thuyết minh thiết kế tầng 3 công trình: 29
15. Thuyết minh thiết kế tầng điển hình (từ tầng 4 đến tầng 18) công trình: 29
16. Thuyết minh thiết kế tầng sân thượng công trình: 29
V. THUYẾT MINH THIẾT KẾ KIẾN TRÚC KHU NHÀ Ở THẤP TẦNG: 30
1. Các thông số cơ bản: 30
2. Mẫu thiết kế nhà A: 30
3. Mẫu thiết kế nhà B: 31
4. Mẫu thiết kế nhà C: 32
5. Mẫu thiết kế nhà D1: 33
6. Mẫu thiết kế nhà D2: 34
7. Mẫu thiết kế nhà D3: 35
8. Mẫu thiết kế nhà D4: 36
VI. THUYẾT MINH THIẾT KẾ KẾT CẤU: 36
1. Tiêu chuẩn thiết kế: 36
2. Vật liệu: 37
3. Sơ đồ kết cấu và phương pháp tính 37
VII. THUYẾT MINH HỆ THỐNG ĐIỆN: 37
1. Tiêu chuẩn thiết kế: 37
2. Qui mô công trình: 38
3. Hệ thống điện: 38
a. Lựa chọn phương án cấp điện và công suất trạm: 38
4. Hệ thống điện thọai, mạng máy tính, tivi: 39
a. Tổng quan: 39
b. Tiêu chí thiết kế: 39
c. Lựa chọn cấu hình hệ thống: 40
5. Hệ thống chống sét và nối đất: 40
VIII. THUYẾT MINH HỆ THỐNG CẤP NƯỚC: 41
1. Lưu lượng nước tính toán tại chung cư 18 tầng: 41
2. Lưu lượng nước tính toán tại khu nhà liên kế: 41
IX. THUYẾT MINH HỆ THỐNG THOÁT NƯỚC: 42
1. Mô tả hệ thống thoát nước: 42
2. Hệ thống thoát nước mưa trên mái: 42
a. Tính toán bể tự hoại khu chung cư 18 tầng:
b. Khối tích bể tự hoại của chung cư:
X. THUYẾT MINH HỆ THỐNG THÔNG GIÓ: 42
1. Qui phạm và tiêu chuẩn: 42
a. Qui phạm: 42
b. Tiêu chuẩn thiết kế: 42
2. Điều áp cầu thang: 43
XI. THUYẾT MINH HỆ THỐNG CẤP NƯỚC CHỮA CHÁY TỰ ĐỘNG VÀ CHỮA CHÁY VÁCH TƯỜNG 43
1. Tiêu chuẩn thiết kế: 43
2. Phương án thiết kế: 43
a. Hệ thống cấp nước chữa cháy vách tường và hệ thống cấp nước chữa cháy tự động: 43
b. Phần chữa cháy vách tường gồm : 44
c. Phần chữa cháy tự động gồm : 44
3. Nguyên lý hoạt động: 44
XII. THUYẾT MINH HỆ THỐNG BÁO CHÁY TỰ ĐỘNG 45
1. Giới thiệu chung: 45
2. Tiêu chuẩn thiết kế: 46
3. Quy định chung về thiết kế lắp đạt hệ thống báo cháy tự động: 46
a. Tiêu chuẩn: 46
b. Hệ thống báo cháy phải đáp ứng những yêu cầu sau: 46
c. Yêu cầu: 46
d. Các bộ phận cơ bản của hệ thống: 46
XIII. THUYẾT MINH HỆ THỐNG CHỐNG SÉT: 46
CHƯƠNG 4 ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG 48
I. MỤC ĐÍCH CỦA VIỆC ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG : 48
II. CÁC CĂN CỨ LÀM CƠ SỞ ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG: 48
III. HIỆN TRẠNG MÔI TRƯỜNG TRONG KHU VỰC DỰ ÁN: 48
1. Hệ thống thoát nước: 48
2. Phương án thu gom rác thải: 49
3. Không khí: 49
IV. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG KHI THỰC HIỆN DỰ ÁN: 49
V. CÁC BIỆN PHÁP PHÒNG CHỐNG Ô NHIỄM MÔI TRƯỜNG: 49
1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: 49
2. Giai đoạn thực hiện đầu tư: 50
3. Giai đoạn khai thác và quản lý: 51
CHƯƠNG 5 TỔ CHỨC QUẢN LÝ VÀ THỰC HIỆN DỰ ÁN 52
I. HÌNH THỨC QUẢN LÝ DỰ ÁN: 52
II. HÌNH THỨC TỔ CHỨC THỰC HIỆN DỰ ÁN: 52
1. Bộ máy quản lý công trình sau đầu tư: 52
2. Bảo trì công trình: 53
III. TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN: 54
1. Giai đoạn 1 (chuẩn bị đầu tư): 54
2. Giai đoạn 2 (thực hiện đầu tư): 54
3. Giai đoạn 3 (kết thúc đầu tư): 54
CHƯƠNG 6 VỐN ĐẦU TƯ VÀ PHƯƠNG THỨC 55
I. PHƯƠNG ÁN XÁC ĐỊNH NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ 55
II. PHƯƠNG THỨC PHÂN PHỐI CĂN HỘ 55
III. PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN 55
IV. ĐÁNH GIÁ NHU CẦU THỊ TRƯỜNG 55
CHƯƠNG 7 TỔNG MỨC ĐẦU TƯ 57
I. CƠ SỞ LẬP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ: 57
II. TỔNG MỨC ĐẦU TƯ: 57
III. CHI PHÍ TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG: 58
CHƯƠNG 8 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 60
I. KẾT LUẬN 60
II. KIẾN NGHỊ: 60