Khu nhà ở và khu dân cư cho người có thu nhập thấp

- Việc quy hoạch Khu nhà ở và khu dân cư cho người có thu nhập thấp sẽ tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước, đảm bảo và nâng cao chất lượng xây dựng đô thị theo đồ án quy hoạch chung đô thị Nhơn Trạch.

- Theo yêu cầu của Công ty BĐS Minh Hòa (Chủ đầu tư xây dựng Khu nhà ở và khu dân cư cho người có thu nhập thấp), công ty Cổ phần Tư vấn đầu tư và thiết kế xây dựng Minh Phương sẽ triển khai Dự án Thiết kế quy hoạch chi tiết Khu nhà ở và khu dân cư cho người có thu nhập thấp với nội dung sau:

+ Xác định tính chất, quy mô và hướng phát triển không gian của Khu nhà ở và khu dân cư cho người có thu nhập thấp để làm cơ sở cho việc triển khai dự án, cung cấp chỗ ở cho người dân sinh sống và làm việc tại địa phương.

+ Quy hoạch xây dựng hệ thống hạ tầng ký thuật đô thị đảm bảo cho việc hình thành một khu nhà ở mới mang tính hiện đại; thẩm mỹ và an toàn về môi sinh, môi trường.

II. CĂN CỨ PHÁP LÝ ĐỂ NGHIÊN CỨU QUY HOẠCH

- Căn cứ Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 đã được Quốc hội khóa XII ban hành ngày 17/6/2009 tại kỳ họp thứ 5;

- Căn cứ Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị;

- Căn cứ Nghị định số 38/2010/NĐ-CP ngày 07 tháng 4 năm 2010 của Chính phủ về quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị;

- Căn cứ Thông tư số 10/2010/TT-BXD ngày 11/8/2010 của Bộ Xây dựng ban hành quy định hồ sơ của từng loại quy hoạch đô thị.

- Căn cứ Quyết định số 03/2008/QĐ-BXD ngày 31/3/2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy định nội dung thể hiện bản vẽ, thuyết minh đối với nhiệm vụ đồ án quy hoạch xây dựng;

- Căn cứ Tiêu chuẩn Việt Nam 7801 :2008 do Viện nghiên cứu phát triển Du lịch phối hợp với Ban Kỹ thuật TCVN/TC 228 « Du lịch và các dịch vụ liên quan » biên soạn, Tổng cục Tiêu chuẩn đo lường chất lượng đề nghị, Bộ Khoa học và Công Nghệ công bố.

- Căn cứ Luật Xây Dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 của Quốc hội.

- Căn cứ Thông tư số: 12/2016/TT-BXD, ngày 29/06/2016 của Bộ Xây dựng về hồ sơ nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị và quy hoạch khu chức năng đặc thù;

- Các Tiêu chuẩn, Quy chuẩn quy phạm và quy định hiện hành về quy hoạch xây dựng được phép áp dụng.

- Căn cứ Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD, ngày 03/04/2008 của Bộ xây dựng về việc ban hành "Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng" kèm theo QCXDVN01: 2008/BXD;

- Căn cứ Thông tư số 06/2013/TT-BXD ngày 13/05/2013 của Bộ xây dựng hướng dẫn về nội dung thiết kế đô thị;

- Căn cứ Thông tư số 12/2016/TT-BXD ngày 29 tháng 06 năm 2016 của Bộ Xây dựng “Quy định về hồ sơ của nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị và quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù”;

- Căn cứ Nghị định số 44/2015/NĐ-CP, ngày 06/05/2015 của Chính phủ về lập, thẩm định và quản lý quy hoạch đô thị;

- Căn cứ Thông tư số 05/2017/TT-BXD ngày 05 tháng 4 năm 2017 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn xác định, quản lý chi phí quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị;

CHƯƠNG THỨ NHẤT

III. ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN :

1. Vị trí địa lý :

Khu vực thiết kế Quy hoạch chi tiết Khu nhà ở và khu dân cư cho người có thu nhập thấp thuộc tại xã Long Thọ, trên ngã tư giao lộ của đường Huỳnh Thúc Kháng và đường Lê Hồng Phong của đô thị Nhơn Trạch và có Quy mô 41,498 m² và có ranh giới như sau:

- Phía Bắc giáp đường N1.

- Phía Nam giáp đường Lê Hồng Phong.

- Phía Tây giáp đường Huỳnh Thúc Kháng.

- Phía Đông giáp đường nội bộ D10.

2. Hiện trạng điều kiện tự nhiên :

2.1. Khí hậu :

Nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, khu vực Nhơn Trạch có đặc điểm khí hậu chung của vùng Nam Bộ và giống đặc điểm khí hậu của Thành Phố Hồ Chí Minh.

2.2. Nhiệt độ không khí ;

- Nhiệt độ trung bình hàng năm khoảng .26^oC

- Tháng 4 là tháng có nhiệt độ cao nhất từ 28 - 29^oC

- Tháng 12 là tháng có nhiệt độ thấp nhất khoảng trên dưới 25^oC.

- Nhiệt độ cao nhất đạt tới 38^oC, thấp nhất khoảng 17^oC.

- Biên độ nhiệt độ trong mùa mưa đạt 5,5 - 8^oC.

trong mùa khô đạt 5 - 12^oC.

2.3. Độ ẩm tương đối :

- Nhiệt độ trung bình năm từ 78 – 82%.

- Các tháng mùa mưa có ẩm độ tương đối cao : từ 85-93%.

- Các tháng mùa khô có ẩm độ tương đối thấp từ 72-82%.

- Độ ẩm cao nhất : 95%, thấp nhất 50%.

2.4. Nắng :

- Tổng giờ nắng trong năm : từ 2.600 – 2.700 giờ, trung bình mỗi tháng có 220 giờ nắng.

- Các tháng mùa khô có tổng giờ nắng khá cao : chiếm trên 60% giờ nắng trong năm.

- Tháng 3 có số giờ nắng cao nhất : khoảng 300 giờ.

- Tháng 8 có số giờ nắng thấp nhất : khoảng 140 giờ.

2.5. Mưa :

- Lượng mưa trung bình khoảng 1.800 – 2.000 mm/năm.

- Mưa phân bố không đều tạo nên 2 mùa mưa và khô. Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10 chiếm trên 90% lượng mưa hàng năm. Các tháng 9, 10 là các tháng có lượng mưa cao nhất. Có tháng lượng mưa lên đến trên 500mm như tháng 10 năm 1990. Các tháng mùa khô còn lại từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau chiếm dưới 10%. Có một số tháng hầu như không có mưa như tháng 1 và 2. Ngày có lượng mưa cao nhất đo được khoảng 430 mm (1952).

2.6. Gió :

- Mỗi năm có 2 mùa gió đi theo mùa mưa và khô. Về mùa mưa, gió thịnh hành Tây – nam. Về mùa khô, gió thịnh hành Đông – Bắc. Chuyểntiếp giữa 2 mùa còn có gió Đông và gió Đông – Nam. Đây là loại gió địa phương, thường gọi là gió chướng. Gió chướng khi gặp thủy triều sẽ làm nước dâng cao vào đất liền.

- Tốc độ gió trung bình đạt 10 – 15 m/s, lớn nhất 25 –30 m/s (90 – 100km/h). Khu vực này ít chịu ảnh hưởng của bão, tuy nhiên giông giật và lũ quét là hai hiện tượng thường xảy ra.

IV. HIỆN TRẠNG KINH TẾ XÃ HỘI

1. Hiện trạng dân cư và lao động :

Toàn khu Quy hoạch hiện không có khu dân cư

Hiện trạng sử dụng đất :

Toàn khu Quy hoạch : 41,498 m². Toàn bộ khu đất được quy hoạch là đất ở.

2. Hiện trạng hạ tầng xã hội :

2.1. Nhà ở : - Không có

2.2. Công trình công cộng : - Không có

2.3. Công trình tôn giáo : - Không có

3. Hiện trạng các công trình hạ tầng kỹ thuật :

3.1. Hiện trạng nền :

+ Địa hình :

- Cao độ : Từ 6.80¸35.50

- Hướng dốc : Từ giữa khu vực sang 2 hướng Đông Bắc – Tây Nam.

+ Đặc điểm địa chất : Thuận lợi cho việc xây dựng

3.2. Hiện trạng hệ thống thoát nước mưa :

- Chưa có hệ thống thoát nước.

- Thoát nước theo địa hình tự nhiên.

3.3. Hiện trạng hệ thống nước bẩn và vệ sinh môi trường :

- Chưa có hệ thống thoát nước thải.

3.4. Hiện trạng cấp nước :

Chưa có hệ thống cấp nước. Theo tài liệu khảo sát của Liên Đoàn 8 Địa chất Thủy Văn thì vùng Nhơn Trạch có trữ lượng nước ngầm dồi dào, chất lượng nước tốt có thể dùng cho nước sinh hoạt. Hàm lượng sắt từ 2 –5 mg/lít, độ mặn < 100mg/lít, tầng chứa nước Pleitoxen sâu từ 80 –90m có thể khai thác 55.000 m^{3 –}60.000 m³/ ngày, với cung lượng 1.000 – 1500 m³ / ngày.

3.5. Hiện trạng cấp điện :

- Chưa có hệ thống cấp điện

3.6. Hiện trạng giao thông :

Đường Huỳnh Thúc Kháng vuông góc với đường Lê Hồng Phong là tuyến đường chính và lớn nhất, ngoài ra còn đường N1 và D10, cả 4 tuyến đều được đầu tư cơ bản tốt, thuận lợi cho việc xây dựng.

3.7. Hiện trạng bưu chính viễn thông :

- Chưa có hệ thống bưu chính viễn thông.

ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ HIỆN TRẠNG

- Khu vực quy hoạch chi tiết nằm dọc trục trung tâm khu công nghiệp của Nhơn Trạch và sẽ đi ra Quốc lộ 51 theo QHC. Trong Quy hoạch phân khu 1/2000 đô thị Long Thọ tại đây sẽ được bố trí khu dân cư với dạng nhà ở cao tầng.

- Nhà ở, dân cư không có, chủ yếu là công trình tạm trong hướng quy hoạch giải tỏa toàn bộ để quy hoạch mới.

- Hiện trạng không có công trình phúc lợi công cộng.

CHƯƠNG THỨ HAI

CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT CỦA ĐỒ ÁN

Căn cứ Đồ án Quy hoạch chung Thành phố mới Nhơn Trạch đã được Thủ Tướng Chính Phủ duyệt xếp là Đô thị cấp II với các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật được chọn là :

CÁC CHỈ TIÊU kỹ thuật

Dự kiến cho dân số 5,566 người

1. Chỉ tiêu phân bổ các loại đất dân dụng : 70 –80 m² / người.

3. Tiêu chuẩn sàn nhà ở :

- Tiêu chuẩn sàn nhà ở chung cư 25m² sàn/người

- Tiêu chuẩn sàn nhà liên kế : 24 m² / người.

4. Tầng cao xây dựng :

- Trung bình nhà liên kế 4 tầng, nhà chung cư xã hội 12 tầng

5. Mật độ xây dựng :

- 17 – 25%

6. Chỉ tiêu kỹ thuật :

- Cấp điện : 1.200 – 1500 Kwh/người/năm

- Cấp nước : 190 lít/người/ngày đêm.

- Code cao độ : H_XD 6.84 – 25.5 (cao độ tự nhiên)

- Tiêu chuẩn thoát nước : 180 lít/người/ngày đêm.

7. Mật độ dân số :

- Mật độ dân số : 80 – 100 người/ha.

CHƯƠNG THỨ BA

QUY HOẠCH KIẾN TRÚC

V. CƠ CẤU TỔ CHỨC QUY HOẠCH :

1. Mục tiêu kinh tế xã hội :

- Đảm bảo chỗ ở cho khoảng 5,566 dân.

- Có các công trình công cộng phục vụ đời sống hàng ngày.

2. Phương hướng tổ chức không gian :

- Khu ở chia làm 2 nhóm nhà, nhà ở liên kế và chung cư xã hội

- Các công trình xây dựng từ 1 - 12 tầng; đảm bảo mật độ xây dựng từ 15 – 29%.

- Tại khu trung tâm có khu công viên cây xanh và xe kẽ các nhóm cây xanh tại các khối chung cư, đảm bảo hài hòa về không gian.

VI. QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT

Theo 2 phương án Cơ cấu Quy hoạch, chọn Phương án Quy hoạch Sử dụng đất theo phương án 2 như sau :

Bảng thống kê quy hoạch sử dụng đất

BẢNG CƠ CẤU SỬ DỤNG ĐẤT
STT	CHỨC NĂNG SỬ DỤNG ĐẤT	DIỆN TÍCH (m²)	TỶ LỆ (%)
	Diện tích đất quy hoạch	41,498.00	100.0%
1	Đất ở cao tầng (nhà ở XH)	12,151.62	29.28%
2	Đất ở thấp tầng (nhà liên kế)	6,244	15.0%
3	Đất nhà SHCĐ độc lập	713	1.7%
4	Đất giao thông - sân bãi nội bộ - để xe	16,324.47	39.3%
5	Đất cây xanh, mặt nước	6,064.91	14.61%

VII. TỔ CHỨC KHÔNG GIAN QUY HOẠCH

Toàn khu vực được chia làm 2 nhóm: nhà ở liền kề và chung cư thấp tầng

Nhóm I :Nhà liền kề

+ Diện tích đất: 6244 m²

+ Dân số khoảng : 676 người

+ Tầng cao xây dựng : 4 tầng

+ Mật độ xây dựng 15%

Nhóm II :Chung cư nhà ở xã hội công nhân

+ Diện tích đất : 12,155.62 m²

+ Dân số : 4,890 người :

+ Tầng cao xây dựng : 12 tầng

+ Mật độ xây dựng 28,29%

Khu cây xanh – công viên : 6,064.91 m²

BẢNG THÔNG SỐ KỸ THUẬT
STT	CÁC THÔNG SỐ	ĐƠN VỊ	THIẾT KẾ
1	THÔNG TIN CHUNG
1	CÁC THÔNG SỐ CHUNG CƯ
a	Tổng diện tích đất qui hoạch	m²	41,498.00
b	Diện tích đất ở cao tầng	m²	12,151.62
c	Tổng diện tích sàn sử dụng căn hộ, shop house của 9 Block (không bao gồm kỹ thuật sân thượng, báo cháy, ban quản trị tầng 1)	m²	122,249.52
d	Tổng diện tích sàn xây dựng của 9 block( không bao gồm kỹ thuật sân thượng, mái)		145,819.4
e	Tổng diện tích sàn xây dựng của 9 block ( bao gồm kỹ thuật sân thượng, mái)	m²	146,046.6
f	Mật độ xây dựng khối chung cư (tính trên diện tích đất ở cao tầng)	%	29.28%
g	Diện tích chiếm đất xây dựng tầng điển hình	m²	12,151.62
h	Diện tích đất xây dựng tầng trệt	m²	12,151.62
k	Hệ số sử dụng đất khu Căn hộ	lần	3.51
l	Số tầng cao (không có tầng hầm)	tầng	12
m	Tổng chiều cao công trình	m	44.6
n	Số dân cố định ( chung cư 25m² sàn/người)	người	4,890
0	SHCĐ (Tiêu chuẩn: 0,8m² sinh hoạt cộng đồng cho 1 căn hộ, 50% cho chung cư) bố trí khu SHCĐ tập trung giảm 30% diện tích sàn	m²	713
	CÁC THÔNG SỐ NHÀ LIÊN KỀ
a	Diện tích đất nhà liên kế	m²	6,244
b	Mật độ xây dựng khối nhà liền kề trong khu đất quy hoạch	%	15
c	Mật độ xây dựng trong từng lô đất nhà liên kế	%	65
d	Tổng diện tích sàn ( gồm kỹ thuật sân thượng…)	m²	16,234
e	Số tầng cao (không có tầng hầm)	tầng	4
g	Tổng số căn	căn	68
h	Số dân cố định ( 24m² sàn/người)	người	676
2	TÍNH TOÁN SỐ LƯỢNG XE CHUNG CƯ
a	Khối căn hộ: (tính theo công văn 1245/BXD-KHCN của BXD ngày 24/06/2013). Tiêu chuẩn: 100m² sàn sử dụng căn hộ có tối thiểu 12m² chỗ để xe (kể cả đường nội bộ trong nhà xe).
b	+ Diện tích đậu xe khối căn hộ	m²	14,669.94
3	TÍNH TOÁN DIỆN TÍCH NHÓM TRẺ
a	Khối căn hộ: (tính theo TCVN 3907:2001 Yêu cầu thiết kế trường mầm non). Tiêu chuẩn: 50 chỗ học cho 1000 dân, 8m²/trẻ đối với khu vực thành phố (cho nhóm trẻ từ 1-3 tuổi)
b	- Tổng số dân	người	5,566
c	- Tổng số chỗ học cho nhóm trẻ và mẫu giáo	người	278
d	- Tổng số chỗ học cho nhóm trẻ (50%)	người	139
e	Tổng diện tích nhóm trẻ cần	m²	1,113.28

BẢNG THỐNG KÊ SỐ LƯỢNG CĂN SHOPHOUSE, CĂN HỘ TRONG 1 BLOCK
TẦNG 1
LOẠI CĂN	SỐ CĂN/TẦNG	DIỆN TÍCH SỬ DỤNG (m²)	TỔNG DIỆN TÍCH (m²)
S1	1	41.145	41.145
S2	1	46.8	46.8
S3	1	39	39
S4	1	39	39
S5	1	46.8	46.8
S6	1	39	39
S7	1	39	39
S8	1	46.8	46.8
S9	1	46.8	46.8
S10	1	39	39
S11	1	39	39
S12	1	39	39
S13	1	46.8	46.8
S14	1	41.145	41.145
S15	1	41.145	41.145
S16	1	46.8	46.8
S17	1	39	39
S18	1	39	39
S19	1	46.8	46.8
S20	1	46.8	46.8
S21	1	39	39
S22	1	39	39
S23	1	39	39
S24	1	46.8	46.8
S25	1	39	39
S26	1	39	39
S27	1	46.8	46.8
S28	1	41.145	41.145
Tổng số căn shophouse	28
Phòng báo cháy, Ban quản trị		23.4	23.4
Tổng diệnh tích sử dụng shophouse 1 Block			1178.58
TẦNG ĐIỂN HÌNH (2-12)
A1	4	36.925	147.700
A2	16	35	560
A3	10	42	420
Tổng số căn hộ 1 tầng	30
Tổng diện tích sử dụng căn hộ trên 1 tầng			1127.70
Tổng diện tích sử dụng căn hộ trên 1Block			12404.7
Tổng số căn Shophouse trong 1 block : 28 căn
Tổng số căn hộ trong 1 block : 330