1. Sự cần thiết phải đầu tư – Mục tiêu của dự án

Sự cần thiết phải đầu tư:

Vũng Tàu là thành phố biển có nhiều lợi thế về du lịch. Ngoài ra, ngành kinh tế mũi nhọn là cảng biển, khai thác dầu khí, công nghiệp tàu thủy.v.v.

Thành phố Vũng Tàu và Tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu đã thực hiện quy hoạch tổng thể xác định hướng phát triển đến 2020. Trong đó, phát triển những khu vực mới đưa vào khai thác du lịch, nghỉ dưỡng cao cấp, thu hút khách đến nghỉ mát.

Sau khi nghiên cứu ý tưởng quy hoạch của Công ty AREP (Pháp) phân khu 1/2000 đảo Gò Găng, Công ty TNHH Dolphin Vũng Tàu và các đối tác nhận thấy đây là một khu đất có nhiều lợi thế để xây dựng phát triển thành một đô thị mới.

Ý tường quy hoạch do Công ty quy hoạch nghiên cứu trao đổi địa ốc AREP (Pháp) thực hiện đã đoạt giai nhất trong cuộc thi ý tưởng quy hoạch đảo Gò Găng. Điều đó cho thấy dự án được sự ủng hộ của lãnh đạo thành phố Vũng Tàu, Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.

Mục tiêu của dự án:

· Phát triển đảo Gò Găng từ vùng đất sú vẹt thành một đô thị mới hiện đại, thấp tầng, mật độ xây dựng thấp, chất lượng cao, đáp ứng nhu cầu đời sống du lịch, nghỉ dưỡng cao cấp, thân thiện với môi trường;

· Bảo tồn cảnh quan thiên nhiên và điều kiện sinh thái tự nhiên của đảo, tận dụng sông và biển để xây dựng một đô thị đặc trưng với mặt nước và cây xanh, kiến tạo môi trường sống tươi mát trong lành;

· Kết nối với thành phố Vũng Tàu và bán đảo Long Sơn, góp phần phát triển kinh tế bền vững của Bà Rịa – Vũng Tàu, khai thác nguồn thu nhập từ du lịch. Biến nơi đây thành một đô thị hiện đại thân thiện môi trường, đưa con người trở về với tự nhiên, đồng thời khai thác được thu nhập du lịch.

Căn cứ pháp lý của dự án:

· Dựa trên ý tưởng quy hoạch 1/2000 do Công ty AREP (Pháp) thực hiện  đã được Ủy ban Nhân dân Tỉnh thông qua.

· Bảng giá đất năm 2013 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

· Các quy định về thủ tục chuẩn bị đầu tư của Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

· Thỏa thuận hợp tác đầu tư giữa Công ty TNHH Dolphin Vũng Tàu và Công ty TNHH Hội Đồng Tương Trợ Kinh Tế (Nga) ký ngày 08/10/2018.

2. Xác định nhu cầu đầu tư

1. Hiện trạng các khu đô thị mới

Hiện nay toàn quốc có một đô thị đạt chuẩn và đẹp nhất đó là khu đô thị Phú Mỹ Hưng. Tuy nhiên, vì khu đô thị mới này nằm trong đất liền (tại Quận 7, thành phố Hồ Chí Minh), nên dù là một đô thị hiện đại và thân thiện với thiên nhiên, người dân sống trong khu đô thị này cảm thấy thanh bình, nó vẫn chịu ảnh hưởng nhiều từ lưu lượng giao thông lớn.

Đảo Gò Găng có nhiều ưu điểm hơn về môi trường: cảnh quan thiên nhiên đẹp, tầm nhìn thoáng, thấy được Núi Lớn, Núi Nhỏ và núi Bà Rịa, được sông hồ bao quanh, ngay biển vịnh Gành Rái. nếu xây dựng nơi đây thành đô thị mới thì cư dân được tận hưởng thiên nhiên nhiều, có thể nghỉ dưỡng, du lịch, tắm biển, thể thao bằng du thuyền, tận hưởng giao thông thủy bằng đường biển hoặc đường sông. Môi trường sống đó giúp phục hồi sức khỏe thể chất và tinh thần sau những ngày tháng lao động căng thẳng, mệt nhọc.

2. Vị trí quy hoạch đô thị và quy mô của dự án

· Đảo Gò Găng nằm phía Bắc thành phố Vũng Tàu thuộc Xã Long Sơn. Đây là vùng đất nguyên sinh, bốn mặt giáp sông và biển.

· Phía Tây giáp bán đảo Long Sơn và cụm đô thị công nghiệp Long Sơn – Cái Mép.

· Phía Đông giáp Quốc Lộ 51 và cụm đô thị sinh thái Bắc Phước Thắng – Phường 12, Thành phố Vũng Tàu.

· Phía Nam giáp thành phố du lịch Vũng Tàu.

· Phía Bắc giáp Trung tâm hành chính Bà Rịa – Vũng Tàu

Quy hoạch

Quy hoạch này dựa trên ý tưởng quy hoạch 1/2000 được duyệt, do Công ty AREP (Pháp) trình. Theo đó, đảo Gò Găng sẽ là địa điểm xây sân bay mới (quy mô 250ha đến 300ha, tiêu chuẩn sân bay cấp 3 với đường băng 2000m) của thành phố du lịch Vũng Tàu, là vùng kết nối giữa thành phố du lịch và thương mại Vũng Tàu và các khu công nghiệp, kho, cảng hoá dầu.v.v. kéo dài từ bán đảo Long Sơn đi cảng quốc tế nước sâu Cái Mép.

Ngoài ra, quy hoạch bổ sung các khu đô thị mới quanh Núi Lớn, Núi nhỏ, khu dân cư phía bắc thành phố, khu đô thị

sinh thái và bảo tồn thiên nhiên bắc Phước Thắng thuộc phường 12, khu đô thị công nghiệp ở Long Sơn.

Quy hoạch tổng thể cũng xác định hướng phát triển của tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu với các cụm đô thị sinh thái, dân cư và thương mại cao cấp về phía bắc thành phố Vũng Tàu; Di dời trung tâm hành chính của tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu về Bà Rịa, tập trung phát triển chức năng du lịch, thương mại cho thành phố Vũng Tàu.

Phát triển giao thông liên vùng gồm các đường cao tốc và cầu kết nối thành phố Vũng Tàu hiện nay với các khu đô thị và trung tâm hành chính mới, hình thành vành đai giao thông Vũng Tàu, bắc Vũng Tàu, Gò Găng, Long Sơn, Cái Mép, Bà Rịa, huyện Xuyên Mộc, huyện Đất Đỏ.

Trong toàn cảnh định hướng phát triển đó, đảo Gò Găng nằm ở vị trí trung tâm vùng, trở thành một trung tâm đô thị dịch vụ tổng hợp đặc sắc, chất lượng cao ở các lĩnh vực nghiên cứu khoa học, đào tạo, tài chính, ngân hàng, thương mại, văn phòng, nhà ở cao cấp, du lịch, giải trí...

Diện tích quy hoạch đảo là 1.350ha đã trừ diện tích dành cho sân bay và dự trữ phát triển. Dành khoảng 800ha cho xây dựng, bao gồm 270ha cho giao thông; Còn lại 110ha là diện tích mặt nước và 430ha là rừng ngập mặn, đất dự trữ. Quy mô dân số là khoảng 50.000 đến 53.000 người, bao gồm dân tái định cư.

Phân khu chức năng Đảo Gò Găng:

Khu đô thị được quy hoạch thành 4 phân khu chức năng chính gồm:

A. Khu mậu dịch tự do gắn liền với sân bay, trung tâm thương mại, văn phòng và vùng lõi bố trí các công ty ứng dụng, nghiên cứu khoa học, đào tạo...

B. Khu cửa ngõ tạo cảnh quan, đan xen các công trình công cộng như khu liên hợp thể thao, công viên;

C. Các khu dân cư giãn cách nhau, đan xen mặt nước, mảng xanh công viên...

D. Các khu giải trí và du lịch xen lẫn thiên nhiên sông nước, biển, bến tàu, rừng tự nhiên...

Theo Ông Louis Moutard, Giám đốc quy hoạch Công ty AREP, mức độ kết nối của Gò Găng ra khu vực rất lớn với đường bộ nối vào Quốc lộ 51 sẵn có, sân bay Gò Găng đã được duyệt, lợi thế đường biển và tương lai là đường sắt nên tính khả thi của dự án rất cao.

Ông Nguyễn Hữu Mạnh, Giám đốc Sở Xây dựng nhận xét: “Đồ án đưa ra một giải pháp xây dựng thành phố dựa trên điều kiện tự nhiên sẵn có và rất hài hòa với thiên nhiên. Đó là thành phố của mặt nước và cây xanh, có khả năng thích nghi với những biến đổi của khí hậu làm cho nước biển dâng cao - một nguy cơ có khả năng xảy ra với khu vực Vũng Tàu. Gò Găng sẽ là một trung tâm đô thị tổng hợp dịch vụ, thương mại, văn phòng, nhà ở và du lịch, giải trí của khu vực bao gồm Vũng Tàu, Gò Găng, Long Sơn và Long Hải”.

Theo đồ án quy hoạch đảo, đô thị mới Gò Găng sẽ được xây dựng trên những vùng đất cao của đảo, chủ yếu theo hướng Đông – Tây, với hệ thống giao thông sạch, tiết kiệm năng lượng. Cụ thể, sử dụng phương tiện giao thông đường sắt, tàu điện công cộng, đường thủy, đường bộ… theo hướng thân thiện với môi trường. “Việc nhấn mạnh lợi thế của giao thông đường thủy thông qua các bến tàu tốc độ cao và bến thuyền du lịch cao cấp cũng là một hình thức kinh doanh tạo nên thương hiệu của khu vực Gò Găng và Vũng Tàu trong tương lai” – ông Nguyễn Hữu Mạnh nói .

1. Kinh phí đầu tư và các hạng mục

A. Các hạng mục phải đầu tư

B. Kinh phí đầu tư

DỰ TRÙ CHI PHÍ XÂY DỤNG CƠ BẢN

DỰ TRÙ KINH PHÍ CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ - GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

DỰ TRÙ TỔNG VỐN ĐẦU TƯ DỰ ÁN

7. Tổ chức thực hiện và tiến độ đầu tư

1/ Tổ chức thực hiện:

Các cổ đông đóng góp cổ phần theo thoả thuận

Chuyển đổi công ty thành Công ty Cổ phần Dolphin Vũng Tàu

Thành lập Ban quản lý Dự án Đô thị Gò Găng, xã Long Sơn, thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, trực thuộc Công ty Cổ phần Dolphin Vũng Tàu

Hình thức thực hiện các công trình đấu thầu rộng rãi hoặc chỉ định thầu.

Phương thức giải phóng mặt bằng: Tự thương thảo với dân

Nhờ sự hỗ trợ của hội đồng đền bù theo đúng quy định của Nhà nước

2/ Tiến độ thực hiện: chia làm 2 giai đoạn

A. Giai đoạn từ 2014 đến 2018

- giải phóng mặt bằng 2014-2015: được 90%

- đổi giấy phép công ty cổ phần và thành lập ban quản lý dự án

- giải phóng mặt bằng phần 10% còn lại, 2016

- xin chấp nhận chủ trương đầu tư và địa điểm: 2015

- lập quy hoạch chi tiết 1/500: 2015-2016

- lập dự án: 2016

- thẩm định và cấp giấy phép đầu tư: 2016

- thiết kế và đấu thầu thi công các hạng mục giai đoạn 1: 2017.

B. Giai đoạn từ 2018 đến 2025

- Thực hiện tiếp các hạng mục giai đoạn 2 từ 2018 đến 2025

8. Hiệu quả vốn đầu tư

8.1 Các chỉ tiêu phân tích hiệu quả đầu tư

Xác định giá đất nền:

- Căn cứ vào bảng giá đất của thành phố Vũng Tàu

- Căn cứ vào hạ tầng xây dựng đô thị

- Căn cứ giá thị trường đang giao dịch tại Vũng Tàu, Bà Rịa

- Giá đất tại khu đô thị Gò Găng được tạm tính như sau:

· Đất thương mại: từ 6.000.000 đồng/m² đến 10.000.000 đồng/m²

· Đất khu dân cư: từ 3.500.000 đồng/m² đến 5.000.000 đồng/m²

- Giá được xác định trên cơ sở hạ tầng, vị trí tương đương của các lô đất, nhà giao bán. Tuy nhiên, do tính chất cao cấp của đô thị này và những tiện nghi sinh hoạt hưởng thụ từ các công trình công cộng mang lại, giá đất bán thực tế sẽ cao hơn nhiều lần giá tạm tính trên đây.

8.2 DỰ KIẾN DOANH THU CƠ SỞ HẠ TẦNG DỰ ÁN

8.3 Hiệu quả đầu tư

a) Hiệu quả về xã hội:

Khu đô thị mới Gò Găng có quy mô dân cư 50,000 người với cơ sở hạ tầng đồng bộ, cao cấp, đáp ứng nhu cầu nhà ở của các tầng lớp xã hội, hướng tới các chuyên gia cao cấp trong và ngoài nước đang làm việc tại tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu.

Đô thị mới sẽ thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư trong và ngoài nước đến đầu tư, thúc đẩy kinh tế Tỉnh phát triển bền vững, thu hút nhân lực cao cấp, tạo nhiều việc làm cho địa phương.

Đô thị mới Gò Găng cũng góp phần tích cực tạo bộ mặt hiện đại, hấp dẫn cho Vũng Tàu trở thành đặc khu kinh tế lớn của cả nước trong tương lai.

b) Các hiệu quả khác:

Khu đô thị mới Gò Găng sẽ thúc đẩy nhanh tiến trình đô thị hoá, sử dụng quỹ đất hiệu quả. Giá trị đất các khu vực chung quanh sẽ tăng 5 đến 10 lần sau 5 đến 10 năm. Thực hiện dự án đặc biệt này cũng sẽ giúp chủ đầu tư lớn mạnh, phát triển mọi mặt, vươn tới những thành tựu mới trong ngành bất động sản, phát triển hạ tầng, đủ sức thực hiện các dự án tương tự trong tương lai.