Chiết khấu và các tiêu chuẩn để đánh giá đầu tư và thẩm định giá dự án đầu tư định giá nhà ở
Giới thiệu thẩm định giá nhà ở đô thị và thẩm định giá bất động sản
Bản chất thẩm định giá của các dự án đầu tư là lợi ích và chi phí của chúng thường xảy ra vào các giai đoạn khác nhau. Bởi vì một số tiền có được hiện tại được coi là có giá trị cao hơn cùng một số tiền như vậy nhận được trong tương lai, các chi phí và lợi ích đến sớm hơn về mặt thời gian cần phải được được coi như có trọng lượng lớn hơn và các chi phí và lợi ích đến muộn hơn có trọng lượng thấp hơn. Sở dĩ giá trị lớn hơn được đặt vào có lợi ích và chi phí hiện tại hơn là tương lai là bởi vì tiền có được bây giờ cho phép sử dụng để đầu tư có lãi hay tiêu dùng trong khoảng thời gian giữa hiện tại và tương lai. Do đó, người đi vay sẵn sàng trả lãi suất dương để có thể sử dụng được vốn, còn người cho vay đòi phải trả được lãi. Bởi vì $1, nếu đem đầu tư, sẽ tăng lên thành $(1+r) sau một năm, tức là một khoản tiền B trong năm tới sẽ có giá trị hiện tại (hiện giá) là B/(1+r). Tương tư như vậy, một khoản đầu tư trị giá $1 hiện nay sẽ tăng lên thành $(1+r)ntrong n năm, và một khoản tiền B sẽ nhận được vào n năm trong tương lai sẽ có hiện giá $B(1+r)n. Suất chiết khấu r càng cao và thời gian có được số tiền càng lùi xa vào tương lai, thì hiện giá của nó càng nhỏ.
Hiện giá lợi ích ròng (Net Present Value, NPV) của một dòng các lợi ích ròng trong tương lai, (B0 - C0), (B1 - C1), (B2 - C2),..., (Bn- Cn) có thể được diễn tả bằng đại số. Trong đó n là thời gian hoạt động của dự án. Biểu thức 1/(1+r)t thường được gọi là hệ số chiết khấu cho năm thời gian.
Để minh họa, hiện giá của dòng lợi ích ròng trong suốt thời gian hoạt động của một dự án đầu tư bằng cách đem nhân hệ số chiết khấu, ở hàng 4, với giá trị lợi ích ròng của giai đoạn tương ứng ở hàng 3. Hiện giá lợi ích ròng $1000 chỉ đơn thuần là tổng các hiện giá của lợi ích ròng phát sinh trong từng giai đoạn của toàn bộ thời gian hoạt động của dự án.
Thẩm định giá trong phương trình 2 và ví dụ này, lợi ích ròng phát sinh trong suốt tuổi đời của dự án được chiết khấu về giai đoạn 0. Tuy nhiên, điều quan trọng phải lưu ý là trong khi việc chiết khấu các lợi ích ròng của các giai đoạn khác nhau và mức lớn nhỏ của suất chiết khấu là những yếu tố quan trọng trong việc xếp hạng các dự án, thì thời điểm cụ thể mà ta chiết khấu tất cả các lợi ích ròng, tức là lợi ích sau khi đã trừ đi chi phí, của từng giai đoạn thì lại không quan trọng.
Thay vì đem chiết khấu tất cả các dòng lợi ích ròng về năm đầu của dự án, chúng ta có thể tính toán giá trị của dòng lợi ích ròng của một dự án vào năm k, mà năm này có thể nằm trong hay ngoài thời gian hoạt động của dự án. Trong trường hợp này, tất cả các lợi ích ròng phát sinh từ năm 0 đến năm k phải được chiết khấu ở mức r cho tới giai đoạn k. Tương tự như vậy, tất cả các lợi ích ròng phát sinh từ k+1 đến năm n được chiết khấu về năm k cũng ở mức r. Công thức để tính hiện giá lợi ích ròng theo giai đoạn k là:

Phương trình 3 là một bội số bất biến của công thức hiện giá lợi ích ròng ở phương trình 2. Đem nhân phương trình 2 với hằng số (1+r)k ta được biểu thức, mà đó chính là phương trình 3. Giá trị của hằng số (1+r)k là một hàm số của suất chiết khấu r, và giai đoạn k giữa hai thời điểm để tính hiện giá lợi ích ròng. Bởi vì việc xếp hạng một tập hợp các trị số sẽ không thay đổi nếu ta đem nhân tất cả các trị số đó với một hằng số, nên thời điểm dùng để chiết khấu lợi ích ròng của các dự án sẽ không ảnh hưởng đến thứ hạng của hiện giá lợi ích ròng tương ứng của các dự án đó, với điều kiện là các dự án ta đem ra so sánh được tính chiết khấu hiện giá lợi ích ròng về cùng một thời điểm.
(b) Suất chiết khấu biến đổi trong thẩm định giá: Cho tới nay, chúng ta vẫn giả thiết rằng suất chiết khấu không thay đổi trong suốt thời gian của dự án. Tuy nhiên, điều này không nhất thiết là phải như vậy. Giả sử vốn vào thời điểm hiện nay là rất khan hiếm so với trước đây. Trong những tình huống như vậy, ta sẽ thấy rằng chi phí của vốn vào thời điểm hiện tại sẽ cao một cách bất thường và như vậy suất chiết khấu theo thời gian sẽ giảm dần trong lúc cung và cầu của vốn trở về mức bình thường. Ngược lại, nếu hiện tại có nhiều tiền vốn, chúng ta dự kiến chi phí của vốn và suất chiết khấu sẽ xuống thấp hơn mức trung bình dài hạn. Trong trường hợp này, chúng ta có lẽ dự kiến suất chiết khấu sẽ tăng lên trong khi cung và cầu vốn dần dần quay trở về xu hướng dài hạn.
Nếu có lý do để tin rằng suất chiết khấu thay đổi một cách có thể dự đoán trước được, thì hiện giá lại ích ròng của một dự án bốn năm. Trong đó r1 là suất chiết khấu một năm của giai đoạn 1, r2 là suất chiết khấu một năm của giai đoạn 2, r3 là suất chiết khấu một năm của giai đoạn 3.
Công thức tổng quát để tính hiện giá lợi ích ròng của một dự án với đời hữu dụng là n năm, tính chiết khấu về năm 0, trở thành, cũng như trong trường hợp suất chiết khấu không đổi, giai đoạn được dùng làm thời điểm để tính chiết khấu các dự án là không quan trọng với điều kiện là hiện giá lợi ích ròng của các dự án mang ra so sánh được chiết khấu về cùng một thời điểm.
(c) Các yếu tố ành hưởng đến suất chiết khấu của thẩm định giá các dự án khu vực công
Đối với đầu tư trong khu vực tư nhân, suất chiết khấu thích hợp nhất được suy ra từ chi phí của vốn tư nhân mà công ty phải trả để có vốn cho các đầu tư mới. Chi phí này của vốn được tính bằng bình quân tỷ trọng chi phí của vốn có được từ việc bán cổ phần (hay thu nhập được giữ lại) và chi phí của vốn vay.
Tuy nhiên, bình quân tỷ trọng chi phí của vốn tài chánh tư nhân phần lớn lại không liên quan gì đến việc xác định suất chiết khấu dùng trong việc đánh giá kinh tế của các dự án. Suất chiết khấu đúng dùng trong việc thẩm định kinh tế cần phản ảnh lợi ích kinh tế mà nền kinh tế phải từ bỏ để phát triển các hoạt động đầu tư này. Chi phí kinh tế này của vốn sẽ phản ảnh toàn bộ lợi ích kinh tế mà nền kinh tế phải từ bỏ bởi vì các hoạt động đầu tư khác bị đảo lộn (có lẽ phải hoãn lại) và bởi vì tiêu dùng tư nhân bị giảm đi để cung cấp tài nguyên cho việc thực hiện dự án này. Phương pháp luận chi tiết để tính chi phí cơ hội kinh tế của công quỹ sẽ được trình bày trong một chương sau, khi việc đánh giá kinh tế các dự án đầu tư được bàn luận.
Mục đích thẩm định giá của việc tính hiện giá ích lợi ròng của một dự án là để xác định xem việc sử dụng tài nguyên theo cách đó có mang lại lợi ích lớn hơn chi phí của tài nguyên hay không, mà chi phí đó được phản ảnh bằng suất chiết khấu thích hợp. Nếu như có lợi, hiện giá lợi ích ròng sẽ là dương; nếu không hiện giá lợi ích ròng sẽ là âm.
Để cho hiện giá lợi ích ròng của một dự án của chính quyền có ý nghĩa, tất cả các lợi ích và chi phí kinh tế cần được đưa vào đầy đủ trong biên dạng ngân lưu của dự án trước khi tính chiết khấu. Đồng thời, chi phí cơ hội kinh tế của vốn cần được phản ảnh trong suất chiết khấu. Khi có những sự lệch lạc đáng kể giữa biên dạng ngân lưu tài chánh về chi phí và lợi ích với biên dạng ngân lưu kinh tế tương ứng của dự án, thì hiện giá lợi ích ròng của ngân lưu tài chánh sẽ đưa đến sai lạc khi dùng như một tiêu chuẩn đề xét đầu tư. Việc quyết định về việc liệu dự án có sử dụng tài nguyên tốt hay không, cần phải dựa vào hiện giá lợi ích ròng của ngân lưu kinh tế về các lợi ích kinh tế ròng. Tuy nhiên, ngân lưu tài chánh lại đóng vai trò trung tâm trong việc cho biết công ty có duy trì được khả năng thanh toán đề tồn tại từ năm này sang năm khác hay không.
Thẩm định giá nhà ở khi có thành phần tư nhân tham gia vào một dự án của chính quyền, việc tính hiện giá lợi ích ròng trên quan điểm của khu vực tư nhân là có ý nghĩa đối với họ, nhưng chính quyền thì không nên dùng hiện giá lợi ích ròng của khu vực tư nhân này để quyết định xem đây có phải là một dự án sử dụng tốt tài nguyên trên quan điểm của khu vực nhà nước hay không.

XEM THÊM TIN DỰ ÁN thẩm định giá trị bđs nhà ở đô thị và thẩm định giá nhà đất

Chào giá thẩm định giá trị bất động sản và nhà ở đô thị - cách định giá tri nhà đất

Liên hệ tư vấn:

CÔNG TY CP TV ĐẦU TƯ VÀ THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG Địa chỉ: Số 28 B Mai Thị Lựu, Phường Đa Kao, Q 1, TPHCM Chi nhánh: 2.14 Chung cư B1,số 2 Trường Sa, P 17, Q Bình Thạnh, TPHCM ĐT: (028) 35146426 - (028) 22142126  – Fax: (028) 39118579 - Hotline 090 3649782 Website: www.khoanngam.com;  www.lapduan.com; www.minhphuongcorp.net; Email: nguyenthanhmp156@gmail.com ; thanhnv93@yahoo.com.vn