Lập báo cáo nghiên cứu khả thi dự án theo nghị định 15 khu nhà ở thấp tầng và lập báo cáo đầu tư xây dựng khu dân cư

CÔNG TY CỔ PHẦN  BẤT ĐỘNG SẢN THỦY SINH ------------	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ---------------
Số:        /2021/TTr-TS-PL	Thành phố Hồ Chí Minh, ngày      tháng 06 năm 2021

 

 

TỜ TRÌNH

Thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng

 

 

Kính gửi: Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh

 

Căn cứ Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 03/2016/QH14, Luật số 35/2018/QH14, Luật số 40/2019/QH14 và Luật số 62/2020/QH14;

Căn cứ Căn cứ Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý đầu tư xây dựng;

Căn cứ Quyết định số 5086/QĐ-UBND ngày 14/11/2018 của Ủy ban nhân dân thành phố về phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở thành phố Hồ Chí Minh, giai đoạn 2016-2025;

Căn cứ Quyết định số 5087/QĐ-UBND ngày 14/11/2018 của Ủy ban nhân dân thành phố về phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở thành phố Hồ Chí Minh, giai đoạn 2016-2020;

Căn cứ Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BD 840194 do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 30 tháng 01 năm 2011, đăng ký biến động ngày 25 tháng 05 năm 2018;

Căn cứ Công văn số 5930/SQHKT-QHKTT ngày 20 tháng 12 năm 2019 của Sở quy hoạch Kiến trúc về cung cấp thông tin quy hoạch đô thị;

Căn cứ Công văn số 2401/UBND-ĐT ngày 24 tháng 06 năm 2020 của Ủy ban nhân dân Thành phố về chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu nhà ở thấp tầng tại phường Phú Hữu, Quận 9, thành phố Hồ Chí Minh;

Căn cứ Công văn số 2402/UBND-ĐT ngày 24 tháng 06 năm 2020 của Ủy ban nhân dân Thành phố về công nhận Công ty Cổ phần Bất động sản Thủy Sinh làm chủ đầu tư dự án dự án Khu nhà ở thấp tầng tại phường Phú Hữu, Quận 9, thành phố Hồ Chí Minh;

Căn cứ Công văn số 6261/SXD-PTĐT ngày 09 tháng 06 năm 2021 của Sở Xây dựng hướng dẫn thủ tục chấp thuận đầu tư dự án khu nhà ở thấp tầng tại phường Phú Hữu, thành phố Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh;

Căn cứ Quyết định số……….../QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Thủ Đức về phê duyệt điều chỉnh cục bộ đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án khu nhà ở thấp tầng tại phường Phú Hữu, Quận 9, thành phố Hồ Chí Minh (nay là phường Phú Hữu, thành phố Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh);

Các căn cứ pháp lý khác có liên quan

Công ty Cổ phần Bất động sản Thủy Sinh trình Sở Xây dựng thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng dự án Khu nhà ở thấp tầng tại phường Phú Hữu, thành phố Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh với các nội dung chính sau:

I. THÔNG TIN CHUNG DỰ ÁN

1. Tên dự án: Khu nhà ở thấp tầng

2. Loại, nhóm dự án: Nhóm B

3. Loại và cấp công trình chính: Theo quy định tại Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26/01/2021 của Chính phủ Quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng.

4. Người quyết định đầu tư: CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN THỦY SINH

5. Chủ đầu tư (nếu có) hoặc tên đại diện tổ chức và các thông tin để liên hệ (địa chỉ, điện thoại,...):

- Tên doanh nghiệp: CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN THỦY SINH

- Giấy đăng ký doanh nghiệp: 0312322147 đăng ký lần đầu ngày 30/05/2013, thay đổi lần 10 ngày 04/06/2020.

- Địa chỉ trụ sở: Phòng 1B lầu 12, SaiGon Centre, 67 Lê Lợi, phường Bến Nghé, Quận 1, Tp.HCM.

- Điện thoại: 028 3520 7601

6. Địa điểm xây dựng: Phường Phú Hữu, thành phố Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh

7. Giá trị tổng mức đầu tư: 775.700.000.000  đồng (Bằng chữ: Bảy trăm, bảy mươi lăm tỷ, bảy trăm triệu đồng).

8. Nguồn vốn đầu tư: vốn chủ sở hữu của Công ty Cổ phần Bất động sản Thủy Sinh là  360.000.000.000 đồng (Bằng chữ: Ba trăm sáu mươi tỷ đồng), còn lại là vốn vay thương mại và vốn góp của các nhà đầu tư.

9. Thời gian thực hiện: 05 năm kể từ ngày chấp thuận chủ trương đầu tư

10. Tiêu chuẩn, quy chuẩn áp dụng: Theo các tiêu chuẩn, quy chuẩn hiện hành

11. Nhà thầu lập báo cáo nghiên cứu khả thi: Công ty Cổ phần Tư vấn đầu tư và Thiết kế xây dựng Minh Phương.

12. Nhà thầu khảo sát xây dựng: Công ty TNHH Tư vấn xây dựng và Đầu tư Nguyễn Minh

13. Các thông tin khác (nếu có):

13.1. Phương án tổ chức quy hoạch:

a. Phương án quy hoạch công trình nhà ở:

- Vị trí bố trí nhà ở: tại 08 ô phố có ký hiệu A, B, C, D, E, F, G và H.

- Tổng diện tích đất ở: 20.149,21 m².

- Tổng số nhà ở: 176 căn.

- Mật độ xây dựng từng lô đất: 50,00% - 74,6%.

- Tầng cao xây dựng tối đa: 04 tầng.

- Chiều cao xây dựng công trình tối đa: 16m.

- Khoảng lùi xây dựng:

+ Đối với đường giao thông tiếp giáp lô đất: tối thiểu 3m.

+ Đối với các ranh đất còn lại: tối thiểu 2m.

- Diện tích các lô đất xây dựng nhà ở như sau:

Stt	Ký hiệu lô	Nhà ở (căn)	Diện tích (m2)	Diện tích các lô đất xây dựng nhà ở (m2/lô)
				Nhỏ nhất	Lớn nhất
1	A	36	3.734,42	89,08	157,92
2	B	4	827,70	189,15	218,02
3	C	13	1.631,24	100,00	239,85
4	D	22	2.426,00	95,00	206,00
5	E	38	4.135,23	95,00	225,02
6	F	25	2.933,23	90,00	300,40
7	G	26	2.905,02	90,00	203,50
8	H	12	1.556,37	100,00	239,85
Tổng hợp		176	20.149,21	89,08	300,40

b. Phương án quy hoạch công trình hạ tầng kỹ thuật:

- Quy hoạch giao thông:  Phương án tổ chức giao thông đối ngoại và đối nội của dự án như sau:

 

Bảng tổng hợp quy hoạch giao thông
Stt	Tên đường	Chiều dài  (m)	Diện tích  (m2)	Lộ giới (m)	Bề rộng đường (m)			Kí hiệu mặt cắt
					Hè trái	Lòng đường	Hè phải
A	Giao thông ngoài nhóm nhà ở	636,70	8.173,43
1	Đường N1	6,00	78,40	12	3	6	3	7 - 7
		80,10	1.388,63	17	3	11	3	5 - 5
2	Đường D	292,70	2.496,90	18	3,5	11	3,5	1 - 1
3	Đường D2	257,90	4.209,50	16	3	10	3	2 - 2
B	Giao thông nhóm nhà ở	683,20	9.710,97
1	Đường D1	261,00	3.253,80	12	2,5	7	2,5	3 - 3
2	Đường N2	88,90	1.056,40	11,5	2,5	8	1	4 - 4
		38,00	506,00	12	2,5	7	2,5	3 - 3
3	Đường N3	88,80	1.203,90	12	2,5	7	2,5	3 - 3
4	Đường N5	88,10	1.187,10	12	2,5	7	2,5	3 - 3
5	Đường N6	103,40	1.408,10	12	2,5	7	2,5	3 - 3
6	Đường M1	-	113,20	-	-	-	-	-
7	Đường M2	15,00	149,30	10	2	6	2	6 - 6
8	Khoảng 4m tại các lô đất	-	833,17	-	-	-	-	-
Tổng cộng		1.319,90	17.884,40

- Quy hoạch thoát nước mặt:

+ Giải pháp thoát nước: sử dụng mạng lưới thoát nước riêng cho nước thải và nước mặt.

+ Xây dựng mới các tuyến cống có đường kính D400, D600,..để thu gom toàn bộ lượng nước mặt của dự án.

+ Nguồn thoát: toàn bộ lượng nước mặt được thu gom, thoát ra rạch Gò Lớn đối với phần diện tích phía Bắc và thoát ra rạch hiện hữu phía Tây khu quy hoạch phần diện tích phía Nam.

+ Cống thoát nước mặt xây mới sử dụng cống bê tông cốt thép đặt ngầm, độ dốc cống đảm bảo khả năng tự làm sạch i ≥1/D (độ sâu đặt cống tối thiểu là 0,7m tính từ mặt đất đến đỉnh cống).

- Quy hoạch cấp nước:

+ Nguồn cấp nước: sử dụng nguồn cấp nước máy Thành phố dựa vào tuyến ống cấp nước hiện trạng Ø150 trên đường N1 từ nhà máy nước Thủ Đức.

+ Tiêu chuẩn cấp nước sinh hoạt : 180 lít/người.ngày.

+ Tổng nhu cầu dùng nước : 560 m3/ngày.

+ Tiêu chuẩn cấp nước chữa cháy : 15 lít/s/đám cháy, số đám cháy xảy ra đồng thời 02 đám cháy (theo QCVN 06:2020/BXD). Dựa vào hệ thống cấp nước chính của khu quy hoạch mạng dịch vụ bố trí trụ chữa cháy khoảng cách giữa các trụ chữa cháy ≤ 150m.

+ Mạng lưới cấp nước: xây dựng mạng lưới cấp nước Ø100 ÷  Ø150 trên các trục đường chính quy hoạch tạo thành mạch nhánh cung cấp nước đến từng khu vực sử dụng.

- Thoát nước thải:

Xây dựng hệ thống thoát nước thải riêng. Nước thải được thu gom và đưa về các trạm xử lý cục bộ công suất Q = 190 m³/ngày đặt trong khu quy hoạch, sau xử lý đạt QCVN 14:2008/BTNMT. Diện tích trạm xử lý nước thải: 100m².

- Xử lý chất thải rắn:

+ Tiêu chuẩn chất thải rắn : 1,3 kg/người/ngày.

+ Tổng lượng chất thải rắn sinh hoạt : 0,916 tấn/ngày.

+ Chất thải rắn được thu gom và đưa đến trạm ép kín tại nhà máy xử lý nước thải, sau đó vận chuyển về khu liên hợp xử lý chất thải rắn Thành phố.

- Công viên cây xanh:

+ Đất cây xanh nhóm nhà ở tại các lô đất có ký hiệu CV1, CV2, CV3, CV4, CV5, CV6, CV7: 2.206,55m2

+ Đất cây xanh ven rạch tại các lô đất có ký hiệu CR1 và CR2: 738,65m2

c. Phương án quy hoạch công trình dịch vụ - công cộng (thể dục thể thao, sân chơi):

- Chức năng: công trình thể thao, sân chơi.

- Vị trí: bố trí tại ô phố có ký hiệu DVCC.

- Diện tích lô đất: 1.824,00 m2.

- Mật độ xây dựng tối đa: 40%.

- Tầng cao xây dựng tối đa: 02 tầng (bao gồm các tầng theo QCVN 03:2012/BXD).

- Hệ số sử dụng đất tối đa: 0,8 lần.

- Chiều cao xây dựng công trình tối đa: 14,0m.

- Khoảng lùi xây dựng:

+ Đối với ranh lộ giới đường giao thông tiếp giáp lô đất: tối thiểu 3,0m.

+ Đối với các ranh đất còn lại: tối thiểu 2,0m.

13.2. Phương án triển khai thiết kế cơ sở:

Phương án triển khai thiết kế cơ sở dự án (hạng mục:  công trình nhà ở; công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình dịch vụ - công cộng được thể hiện theo hồ sơ bản vẽ thiết kế cơ sở và thuyết minh thiết kế cơ sở đính kèm)

II. DANH MỤC HỒ SƠ GỬI KÈM BÁO CÁO

1. Văn bản pháp lý: liệt kê các văn bản pháp lý có liên quan theo quy định tại khoản 3 Điều 14 của Nghị định này.

- Quyết định số 5086/QĐ-UBND ngày 14/11/2018 của Ủy ban nhân dân thành phố về phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở thành phố Hồ Chí Minh, giai đoạn 2016-2025;

- Quyết định số 5087/QĐ-UBND ngày 14/11/2018 của Ủy ban nhân dân thành phố về phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở thành phố Hồ Chí Minh, giai đoạn 2016-2020;

- Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BD 840194 do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 30 tháng 01 năm 2011, đăng ký biến động ngày 25 tháng 05 năm 2018;

- Công văn số 5930/SQHKT-QHKTT ngày 20 tháng 12 năm 2019 của Sở quy hoạch Kiến trúc về cung cấp thông tin quy hoạch đô thị;

- Công văn số 2401/UBND-ĐT ngày 24 tháng 06 năm 2020 của Ủy ban nhân dân Thành phố về chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu nhà ở thấp tầng tại phường Phú Hữu, Quận 9, thành phố Hồ Chí Minh;

- Công văn số 2402/UBND-ĐT ngày 24 tháng 06 năm 2020 của Ủy ban nhân dân Thành phố về công nhận Công ty Cổ phần Bất động sản Thủy Sinh làm chủ đầu tư dự án dự án Khu nhà ở thấp tầng tại phường Phú Hữu, Quận 9, thành phố Hồ Chí Minh;

- Căn cứ Công văn số 6261/SXD-PTĐT ngày 09 tháng 06 năm 2021 của Sở Xây dựng hướng dẫn thủ tục chấp thuận đầu tư dự án khu nhà ở thấp tầng tại phường Phú Hữu, thành phố Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh;

- Căn cứ Quyết định số……….../QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Thủ Đức về phê duyệt điều chỉnh cục bộ đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án khu nhà ở thấp tầng tại phường Phú Hữu, Quận 9, thành phố Hồ Chí Minh (nay là phường Phú Hữu, thành phố Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh);

2. Tài liệu khảo sát, thiết kế, tổng mức đầu tư:

- Hồ sơ khảo sát xây dựng phục vụ lập dự án;

- Thuyết minh báo cáo nghiên cứu khả thi (bao gồm tổng mức đầu tư; Danh mục quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật chủ yếu được lựa chọn áp dụng).

- Thiết kế cơ sở bao gồm bản vẽ và thuyết minh.

3. Hồ sơ năng lực của các nhà thầu:

MỤC LỤC

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU NHÀ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN

1.1. Giới thiệu Nhà đầu tư

1.2. Đơn vị tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình

1.3. Mô tả sơ bộ dự án

1.4. Thời hạn đầu tư:

1.5. Cơ sở pháp lý triển khai dự án

1.6. Tính pháp lý liên quan đến quản lý xây dựng

CHƯƠNG 2: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ & CHỦ TRƯƠNG ĐẦU TƯ

2.1. Khái quát chung và sự cần thiết phải đầu tư dự án

2.2. Mục tiêu đầu tư

2.3. Sự cần thiết phải đầu tư

2.4. Đánh giá chung về điều kiện xây dựng - những lợi thế và hạn chế:

CHƯƠNG 3: ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG

3.1. Mô tả địa điểm xây dựng và lựa chọn địa điểm

3.1.1. Vị trí, diện tích, ranh giới khu đất:

3.1.2. Điều kiện tự nhiên:

3.1.3. Tình hình hiện trạng:

3.1.4. Nhận xét, đánh giá chung hiện trạng:

3.2. Phân tích địa điểm xây dựng dự án

3.3. Nhận xét địa điểm xây dựng dự án

3.4. Nhận xét chung về hiện trạng

CHƯƠNG 4: QUY MÔ CÔNG SUẤT VÀ HÌNH THỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

4.1. Quy mô công xuất xây dựng

4.2. Hình thức đầu tư

4.3. Quy hoạch tổng thể dự án khu đô thị mới

4.3.1. Mục tiêu quy hoạch

4.3.2. Cơ cấu sử dụng đất

4.3.3. Quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật:

CHƯƠNG 5: GIẢI PHÁP THIẾT KẾ CƠ SỞ

5.1. Giải pháp thiết kế công trình

5.1.1. Tiêu chuẩn áp dụng

5.1.2. Giải pháp thiết kế kiến trúc công trình và cảnh quan.

5.1.3. Hạng mục nhà ở thấp tầng:

5.1.4. Nhà ở liên kế:

5.1.5. Nhà biệt thự đơn lập:

5.1.6. Nhà biệt thự song lập:

5.1.7. Hạng mục hạ tầng

5.1.8. Hạng mục công trình tiện ích

5.2. CÁC YÊU CẦU VỀ KỸ THUẬT

5.2.1. Phương án kết cấu:

CHƯƠNG 6: PHƯƠNG ÁN VẬN HÀNH VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN

6.1. Sơ đồ tổ chức công ty - Mô hình tổ chức

6.2. Nhu cầu và phương án sử dụng lao động

6.3. Phương thức tổ chức, quản lý và điều hành

6.4. Phương án giải phóng mặt bằng và tái định cư

6.5. Thời gian và tiến độ thực hiện dự án

6.6. Phương án thi công công trình

6.7. Chương trình chuẩn bị việc thực hiện dự án.

6.8. Công tác đấu thầu.

6.9. Các công trình phục vụ thi công xây lắp:

6.10. Dự kiến kế hoạch đấu thầu của dự án

6.10.1. Dự kiến kế hoạch đấu thầu

6.10.2. Phần công việc không đấu thầu

6.10.3. Phần công việc chỉ định thầu:

6.10.4. Phần công việc cho cạnh tranh:

6.10.5. Phần đấu thầu:

6.11. Giải pháp thi công xây dựng

6.12. Hình thức quản lý dự án

CHƯƠNG 7: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG, AT-PCCC

7.1. Đánh giá tác động môi trường

7.1.1. Giới thiệu chung

7.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường

7.1.3. Hiện trạng môi trường địa điểm xây dựng

7.1.4. Mức độ ảnh hưởng tới môi trường

7.1.5. Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực của dự án tới môi trường

7.1.6. Kết luận

7.2. Các biện pháp phòng cháy chữa cháy

CHƯƠNG 8: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ

8.1. Cơ sở lập Tổng mức đầu tư

8.2. Nội dung Tổng mức đầu tư

8.2.1. Chi phí xây dựng và lắp đặt

8.2.2. Chi phí thiết bị

8.2.3. Chi phí quản lý dự án

8.2.4. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: bao gồm

8.2.5. Chi phí khác

8.2.6. Dự phòng phí

8.2.7. Lãi vay của dự án

CHƯƠNG 9: VỐN ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN

9.1. Nguồn vốn đầu tư của dự án

9.1. Tiến độ sử dụng vốn

CHƯƠNG 10: HIỆU QUẢ KINH TẾ - TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN

10.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán

10.2. Các chỉ tiêu tài chính - kinh tế của dự án

10.3. Đánh giá ảnh hưởng Kinh tế - Xã hội

CHƯƠNG 11: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

11.1. Kết luận

11.2. Kiến nghị

 

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU NHÀ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN

1.1. Giới thiệu Nhà đầu tư dự án khu nhà ơ thấp tầng

- Tên công ty :  Công ty Cổ phần Bất động sản Thủy Sinh 

- Địa chỉ :  Phòng 1B Lầu 12, SaiGon Centre, 67 Lê Lợi, Phường Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Điện thoại    :  028 3520 7601

- Đại diện     :  Ông Phạm Hồng Phú -   Chức vụ: Giám đốc

- Ngành nghề chính: Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, xây dựng công trình kỹ thuật và dân dụng, môi giới bất động sản, đấu giá bất động sản, quản lý bất động sản…

1.2. Đơn vị tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình

- Tên công ty : Công ty Cổ phần Tư vấn đầu tư và Thiết kế xây dựng Minh Phương

- Địa chỉ : 28 B Mai Thị Lựu, phường ĐaKao, quận 1, Tp. HCM, Việt Nam

- Điện thoại : (028) 22142126; Fax: (028) 39118579

- Đại diện : Ông Nguyễn Văn Thanh Chức vụ: Giám Đốc

1.3. Mô tả sơ bộ dự án

- Tên dự án: Khu nhà ở thấp tầng phường Phú Hữu, thành phố Thủ Đức

- Địa điểm: tại phường Phú Hữu, thành phố Thủ Đức

- Quỹ đất của dự án: 43,452.3 m²

- Mục tiêu đầu tư: Khu nhà ở thấp tầng phường Phú Hữu, thành phố Thủ Đức được đầu tư xây dựng mới hoàn toàn theo mô hình là một khu đô thị hiện đại, trung tâm thương mại, dịch vụ, khu dân cư cao cấp, đảm bảo các yêu cầu về vệ sinh môi trường, an ninh trật tự, an toàn giao thông, cảnh quan độ thị và văn minh đô thị, các công trình và cảnh quan sẽ được bố trí hài hoà tự nhiên phục vụ tốt nhu cầu của người dân với tiêu chuẩn cao cấp..

Tổng vốn đầu tư:  739.418.787.035 đồng (Bằng chữ: Bảy trăm ba mươi chín tỷ bốn trăm mười tám triệu bảy trăm tám mươi bảy nghìn không trăm ba mươi lăm đồng).

- Trong đó vốn chủ sở hữu của Công ty Cổ phần Bất động sản Thủy Sinh là  147,883,757,407 đồng (Bằng chữ: Một trăm bốn mươi bảy tỷ tám trăm tám mươi ba triệu bảy trăm năm mươi bảy nghìn bốn trăm linh bảy đồng), còn lại là vốn vay thương mại và vốn góp của các nhà đầu tư;

- Tiến độ thực hiện dự án:

+ Thời gian xây dựng: từ tháng 12 năm 2021 đến tháng 12 năm 2024.

+ Thời gian vận hành sản xuất kinh doanh: từ tháng 01 năm 2025.

- Hình thức đầu tư: đầu tư xây dựng mới

- Hình thức quản lý:

+ Công ty Cổ phần Bất động sản Thủy Sinh trực tiếp quản lý dự án.

+ Quá trình hoạt động của dự án được sự tư vấn của các chuyên gia trong nước và nước ngoài.

- Nguồn vốn đầu tư: đầu tư bằng nguồn vốn tự có và nguồn vốn huy động từ các thành phần kinh tế khác kể cả nguồn vốn vay.

1.4. Thời hạn đầu tư:

- Thời hạn đầu tư của dự án: 50 năm.

1.5. Cơ sở pháp lý triển khai dự án

- Căn cứ theo các Luật, Bộ Luật của Quốc hội: Luật Xây dựng số 62/2020/QH14 ngày 17/06/2020 và các Nghị định; Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17/06/2020; Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013; Luật Doanh nghiệp số 68/2014/QH13 ngày 26/11/2014; Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26/11/2013; Luật Bảo vệ môi trường số 72/2020/QH14 ngày 17/11/2020;  Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 25/11/2014;

- Căn cứ theo Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26/03/2021 của Chính phủ về việc Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở;

- Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;

- Căn cứ Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 9 năm 2015 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản;

- Căn cứ theo Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở;

- Căn cứ Quyết định số 5086/QĐ-UBND ngày 14/11/2018 của Ủy ban nhân dân thành phố về phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở thành phố Hồ Chí Minh, giai đoạn 2016-2025;

- Căn cứ Quyết định số 5087/QĐ-UBND ngày 14/11/2018 của Ủy ban nhân dân thành phố về phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở thành phố Hồ Chí Minh, giai đoạn 2016-2020.

Thuận lợi: Phát triển khu vực phù hợp với Quy hoạch chung. Vị trí địa lý có nhiều thuận lợi để hình thành khu ở, gần các trục đường giao thông huyết mạch, phục vụ tốt cho nhân dân trong khu vực. Nhu cầu về nhà ở hiện nay rất lớn. Khuyến khích khai thác quỹ đất kém hiệu quả.

Khó khăn: Vốn đầu tư xây dựng công trình là rất lớn => Nhà đầu tư phải có một tiềm lực tài chính vững mạnh => khó khăn trong việc huy động nguồn vốn.

Kết luận: Tuy việc đầu tư Dự án Khu nhà ở thấp tầng phường Phú Hữu, thành phố Thủ Đức có những thuận lợi và khó khăn nhất định nhưng việc đầu tư xây dựng là hết sức khả quan do nó phù hợp với quy hoạch định hướng phát triển của thành phố Thủ Đức, góp phần tạo mỹ quan đô thị hình thành nên một khu dân cư văn minh hiện đại.

CHƯƠNG 2: ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG

1.1. Mô tả địa điểm xây dựng và lựa chọn địa điểm

1.1.1. Vị trí, diện tích, ranh giới khu đất:

- Địa điểm: phường Phú Hữu, thành phố Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh.

- Tổng diện tích khu đất quy hoạch là: 43.452,3m²

- Vị trí khu đất :

+ Phía Đông : giáp khu dân cư hiện hữu;

+ Phía Tây    : giáp dự án của Công ty Hào Khang và Công ty Mega;

+ Phía Nam  : giáp đất trống;   

+ Phía Bắc    : giáp rạch Gò Lớn.

1.1.2.  Điều kiện tự nhiên:

1.1.2.1. Địa hình: Khu vực đất có địa hình tương đối bằng phẳng.

1.1.2.2. Khí hậu:

Nằm trong vùng khí hậu TP.HCM, có chung đặc điểm khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, trong năm có hai mùa rõ rệt:

         + Mùa mưa: từ tháng 5 ® 11

         + Mùa khô: từ tháng 12 ® 4

      Các đặc trưng chính về khí hậu như sau:

- Nhiệt độ: Trung bình hàng năm là 27^oC, biên độ dao động giữa ngày và đêm từ 5®10 ^oC; Tổng tích ôn cả năm là 9764,4 ^oC:

      + Cao nhất: 32 ^oC (tháng 4)

      + Thấp nhất: 21 ^oC (tháng 12)

- Nắng:

      + Số giờ nắng bình quân là 6,3giờ/ngày.

      + Tổng lượng bức xạ là 348 Kcal/cm2

- Lượng mưa:

      + Mùa mưa từ tháng 5 ® 11.

      + Trung bình hàng năm là 1949 mm/năm, tập trung chủ yếu vào các tháng 6, 7, 8, 9. Lượng mưa lớn nhất là 2718 mm. Lượng mưa nhỏ nhất là 1553 mm.

- Chế độ gió: Có hai hướng gió chủ đạo là gió Tây Nam và gió Đông Nam. Gió Đông Nam từ tháng 2 ® tháng 5. Tốc độ gió tối đa V_max = 28m/s. Gió Tây Nam thịnh thành trong mùa khô, tần suất 30 – 40%. Tốc độ gió tối đa V_max = 24m/s. Ngoài ra có gió Đông Bắc lạnh và khô thổi vào tháng 11, 12 vận tốc gió trung bình hàng năm là 6,8 m/s.

-  Lượng bốc hơi: Khá lớn, bình quân 1350 mm/năm, bình quân 3,7mm/ngày. Độ ẩm bình quân :79,8% :

    + Cao nhất : 100%          + Thấp nhất: 17%

1.1.2.3. Nền đất xây dựng:

Dựa trên nền đất đã được quy họach  

1.1.2.4. Kênh, thuỷ văn:

Khu vực không chịu ảnh hưởng của chế độ bán nhật triều.  

1.1.3. Tình hình hiện trạng:

- Khu đất đã san lấp, hoàn thiện một số tuyến đường giao thông chính, cao độ địa hình đo được từ +2,56m đến +3,75m (Cao độ Quốc Gia).

- Trong phạm vi nghiên cứu không có công trình xây dựng, công trình hạ tầng xã hội, không có người dân hiện hữu sinh sống, chỉ là khu đất trống đã được san lấp.

Bảng đánh giá hiện trạng sử dụng đất
Stt	Loại đất	Diện tích (m2)	Tỷ lệ (%)
1	Đất trống	30.623,50	70,48
2	Đất hạ tầng kỹ thuật (trạm điện)	10,00	0,02
3	Đất giao thông	12.259,70	28,21
4	Rạch	559,10	1,29
Tổng cộng		43.452,30	100,00

1.1.4. Nhận xét, đánh giá chung hiện trạng:

Khu đất quy hoạch xây dựng với diện tích 43.452,3m², có các yếu tố thuận lợi và khó khăn sau:

1.1.4.1. Thuận lợi:

   + Khu đất hiện tại nằm trên các trục giao thông dự phóng.

   + Các điều kiện tự nhiên, địa hình, khí hậu thuận lợi.

   + Khu đất xây dựng hiện đang là khu vực đô thị hóa, đất đai trong tiến trình chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất đô thị.

         + Khu vực có nền đất tương đối cao, hoàn toàn không chịu ảnh hưởng chế độ thủy triều trên sông rạch.

1.1.4.2. Khó khăn:

Hệ thống cấp thoát nước chưa có, do vậy bản thân Công ty phải tự đầu tư vừa để đảm bảo cho xây dựng, vừa phải đảm bảo vệ sinh môi trường. Trong thời gian tới, khi có hệ thống cấp thoát nước của khu vực, cơ sở sẽ có một hệ thống dự phòng hoàn chỉnh do được đầu tư ngay từ ban đầu.

1.2. Phân tích địa điểm xây dựng dự án

- Khái quát đặc điểm tự nhiên và hiện trạng: Khu đất 43,452.3 m² đất quy hoach dự án làm khu nhà ở tại địa bàn phường Phú Hữu, thành phố Thủ Đức.

- Hiện trạng giao thông: Nằm trên tổng thể Khu nhà ở thấp tầng phường Phú Hữu, thành phố Thủ Đức có tuyến giao thông tiếp cận từ nhiều hướng khác nhau và đã được kết nối hạ tầng với nhiều dự án liền kề đã triển khai xây dựng. 

- Hiện trạng khu đất thực hiện dự án: đất do chủ đầu tư sở hữu.

- Hiện trạng nhà ở: không có dân cư sinh sống trong khu vực dự án. 

 Địa chất công trình: có khảo sát, đánh giá địa chất công trình khu quy hoạch. nhưng qua khảo sát các công trình xây dựng cạnh khu dự án cho thấy địa chất công trình nằm trong nền đất có độ liên kết tốt. Tuy nhiên khi xây dựng cụ thể cần khảo sát kỹ để tránh các túi sét cục bộ nằm phía dưới tầng đất cứng.

1.3.  Nhận xét địa điểm xây dựng dự án khu nhà ở theo nghị định 15

- Địa điểm này đảm bảo các điều kiện cơ bản cho việc xây dựng dự án Khu nhà ở thấp tầng phường Phú Hữu, thành phố Thủ Đức, ít tốn kém và không ảnh hưởng đến đời sống xã hội trong vùng, phù hợp với đặc điểm về quy hoạch và kế hoạch phát triển du lịch của địa phương.

- Điều kiện kinh tế xã hội bảo đảm phù hợp cho công việc đầu tư dự án khu đô thị, tiếp cận thị trường. Tuy nhiên do mới bắt đầu hình thành nên hạ tầng cơ sở chưa thể hoàn chỉnh ngay khi bắt đầu thực hiện Dự án.

1.4.  Nhận xét chung về hiện trạng

- Các điều kiện tự nhiên, địa hình, khí hậu thuận lợi cho phát triển dự án nằm trong khu vực quy hoạch. Với tầm quan trọng to lớn về vị trí chức năng cùng với hiện trạng thực tế đất đai chưa được khai thác đúng mức, thì việc phát triển một khu đô thị với các tiêu chuẩn phù hợp với nhu cầu trước mắt và lâu dài của người dân tại địa phương là tất yếu và cần thiết.