TÓM TẮT TRÌNH TỰ CÁC BƯỚC CỦA MỘT DỰ ÁN ĐẦU TƯ (CÓ SỬ DỤNG ĐẤT)

Ghi chú: Phần chữ nghiêng là thủ tục dành riêng cho 1 hoặc 2 trong 3 hình thức: “đấu giá sử dụng đất”, “đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất” và “giao đất, cho thuê đất”.

Đối với dự án theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu chọn nhà đầu tư thì các thủ tục ban đầu để có được đất sạch gần như đã xong (CĐT không cần phải tự thực hiện các bước chuẩn bị dự án mà thực hiện luôn bước Lấy ý kiến thiết kế cơ sở); riêng hình thức giao đất, cho thuê đất thì phải làm đầy đủ các bước để có được lô đất sạch.

I. GIAI ĐOẠN I. CHUẨN BỊ DỰ ÁN

Tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu có/ thuộc dự án nhóm A...); lập, thẩm định, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng để xem xét, quyết định đầu tư xây dựng và thực hiện các công việc cần thiết khác liên quan đến chuẩn bị dự án.

1. Nghiên cứu về sự cần thiết phải đầu tư và quy mô đầu tư

2. Tiến hành tiếp xúc thăm dò thị trường trong nước hoặc nước ngoài

3. Tìm kiếm, phát hiện khu đất để lập phương án đầu tư

4. Xin giới thiệu địa điểm (hình thức Giao đất, cho thuê đất)

5. Đề xuất dự án đầu tư bao (hình thức Giao đất, cho thuê đất): gồm các nội dung nhà đầu tư thực hiện dự án, mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, vốn đầu tư và phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ đầu tư, nhu cầu về lao động, đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư, đánh giá tác động, hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án (theo quy định của Luật Đầu tư và Nghị định 118/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015)

6. Thỏa thuận thuê địa điểm; đề xuất nhu cầu sử dụng đất (hình thức Giao đất, cho thuê đất); trường hợp dự án không đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì nộp bản sao thỏa thuận thuê địa điểm hoặc tài liệu khác xác nhận nhà đầu tư có quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư

7. Lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất (theo 1 trong 3 hình thức: đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu)

8. Lập, thẩm định, phê duyệt chủ trương đầu tư và quyết định đầu tư (hình thức giao đất, cho thuê đất). Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (đối với dự án của nhà đầu tư nước ngoài, DA kinh doanh có điều kiện...) 

9. Lập Dự án đầu tư xây dựng công trình (gồm ba hình thức):

a) Báo cáo đầu tư xây dựng công trình (Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi) nếu có;

b) Dự án đầu tư xây dựng công trình (Báo cáo nghiên cứu khả thi);

c) Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình (công trình tôn giáo; công trình có Tổng mức đầu tư < 15 tỉ không bao gồm tiền sử dụng đất).

10. Lập, thẩm định và phê duyệt QH chi tiết/ QHTMB (hình thức giao đất, cho thuê đất):

a) Cấp giấy phép QH (nếu khu vực đó chưa phê duyệt quy hoạch 1/2000 quy hoạch 1/500);

b) Cấp chứng chỉ quy hoạch (nếu đã có QH 1/500)/ hoặc Thỏa thuận Quy hoạch kiến trúc (nếu đã có QH 1/2000…)/ hoặc Thông tin QH, kiến trúc (nếu chưa có QH);

c) Xin bổ sung quy hoạch ngành, quy hoạch xây dựng (nếu chưa có);

d) Lập quy hoạch chi tiết 1/2000 (nếu chưa có QH);

đ) Lập quy hoạch chi tiết xây dựng TL 1:500 hoặc Tổng mặt bằng và phương án kiến trúc (nếu đã có QHCTXD 1/2000);

e) Thẩm định QHCTXD TL 1/500/ QH TMB và phương án thiết kế kiến trúc sơ bộ;

g) Phê duyệt QHCTXD TL 1/500/ Chấp thuận QH TMB và phương án kiến trúc sơ bộ.

11. Thông báo thu hồi đất (hình thức Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư)

12. Lấy ý kiến về thiết kế cơ sở

13. Thông tin/ thỏa thuận về cấp nước, thoát nước, cấp điện (hình thức Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư/ giao đất, cho thuê đất)

14. Thẩm duyệt thiết kế PCCC

15. Chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà ở/ thẩm định, quyết định cho phép đầu tư dự án khu đô thị mới (hình thức Giao đất, cho thuê đất)

16. Thẩm định; thẩm tra phục vụ công tác thẩm định (Nghị định số 59/2015/NĐ-CP Điều 10 Khoản 7 Điểm b và Điều 11 Khoản 5)

17. Điều chỉnh Dự án đầu tư xây dựng, thiết kế cơ sở (nếu có)

18. Cam kết bảo vệ môi trường/ Thẩm định, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường

19. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư/ giao đất, cho thuê đất)

20. Công khai và thực hiện phương án đền bù giải phóng mặt bằng (hình thức đấu giá quyền sử dụng đất)

21. Điều tra số liệu, lập, phê duyệt, công khai phương án đền bù giải phóng mặt bằng, chi trả tiền đền bù, nhận mặt bằng; Thuê đơn vị lập hồ sơ định giá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Thẩm định hồ sơ định giá, xác định đơn giá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Phê duyệt đơn giá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (hình thức giao đất, cho thuê đất)

22. Hồ sơ xin giao đất/ thuê đất (hình thức giao đất, cho thuê đất)

23. Trích đo bản đồ địa chính để điều chỉnh ranh khu đất, kiểm định bản đồ (hình thức giao đất, cho thuê đất)

24. Phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ tái định cư (hình thức giao đất, cho thuê đất)

25. Thu hồi đất. Thông báo thu hồi đất là căn cứ pháp lý để Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và chủ đầu tư thực hiện khảo sát, lập dự án đầu tư (hình thức giao đất, cho thuê đất)

II. GIAI ĐOẠN II. THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Thực hiện việc giao đất hoặc thuê đất (nếu có); chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có); khảo sát xây dựng; lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng; cấp giấy phép xây dựng (đối với công trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng); tổ chức lựa chọn nhà thầu và ký kết hợp đồng xây dựng; thi công xây dựng công trình; giám sát thi công xây dựng; tạm ứng, thanh toán khối lượng hoàn thành; nghiệm thu công trình xây dựng hoàn thành; bàn giao công trình hoàn thành đưa vào sử dụng; vận hành, chạy thử và thực hiện các công việc cần thiết khác.

26. Giao đất/ thuê đất: Ký hợp đồng thuê đất/ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước (đóng tiền sử dụng đất, phí trước bạ, tiền thuê đất); nhận bàn giao đất trên bản đồ và thực địa

27. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

28. Chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có); thỏa thuận san lấp kênh rạch, sông ngòi (nếu dự án có san lấp kênh rạch, sông ngòi)

29. Khảo sát xây dựng (có thể chia 2 giai đoạn: khảo sát sơ bộ phục vụ lập báo cáo đầu tư và khảo sát chi tiết phục vụ thiết kế).

a) Lập và phê duyệt nhiệm vụ khảo sát xây dựng (KSXD);

b) Lựa chọn nhà thầu KSXD;

c) Lập và phê duyệt phương án kỹ thuật KSXD;

d) Thực hiện khảo sát xây dựng;

đ) Giám sát công tác khảo sát xây dựng;

e) Khảo sát bổ sung (nếu có);

g) Nghiệm thu kết quả khảo sát xây dựng;

h) Lưu trữ kết quả khảo sát xây dựng.

30. Thiết kế xây dựng công trình gồm các bước: thiết kế sơ bộ (trường hợp lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi), thiết kế cơ sở (được thực hiện trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng), thiết kế kỹ thuật; thiết kế bản vẽ thi công và các bước thiết kế khác (nếu có). Người quyết định đầu tư quyết định thực hiện thiết kế theo các bước sau:

a) Thiết kế một bước: ba bước thiết kế được gộp thành một bước gọi là thiết kế bản vẽ thi công (công trình chỉ lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật);

b) Thiết kế hai bước: bước thiết kế cơ sở và bước thiết kế bản vẽ thi công (công trình phải lập dự án);

c) Thiết kế ba bước: Bao gồm bước thiết kế cơ sở, bước thiết kế kỹ thuật và bước thiết kế bản vẽ thi công (dành cho dự án có quy mô lớn, phức tạp).

31. Trình tự thực hiện thiết kế xây dựng công trình:

a) Lập nhiệm vụ thiết kế thiết kế xây dựng công trình;

b) Thi tuyển, tuyển chọn thiết kế kiến trúc công trình xây dựng (nếu có);

c) Lựa chọn nhà thầu thiết kế thiết kế xây dựng công trình;

d) Thiết kế xây dựng công trình;

đ) Thẩm định thiết kế cơ sở (được thực hiện cùng lúc với thẩm định dự án đầu tư); Thẩm định Báo cáo kinh tế - kỹ thuật;

e) Thẩm định thiết kế kỹ thuật (thiết kế 3 bước) và dự toán xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công (thiết kế 2 bước) và dự toán xây dựng; thực hiện thẩm tra thiết kế để phục vụ công tác thẩm định;

g) Phê duyệt thiết kế kỹ thuật (thiết kế 3 bước) và dự toán xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công (thiết kế 2 bước) và dự toán xây dựng;

h) Thẩm định; phê duyệt thiết kế kỹ thuật (thiết kế 3 bước) và dự toán xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công (thiết kế 2 bước) và dự toán xây dựng;

i) Thay đổi thiết kế (nếu có);

k) Nghiệm thu thiết kế xây dựng công trình;

l) Giám sát tác giả.

32. Giấy phép xây dựng

33. Đấu thầu xây dựng:

a) Lựa chọn nhà thầu tư vấn QLDA (trường hợp thuê tư vấn QLDA);

b) Lựa chọn nhà thầu khảo sát xây dựng.

34. Thi công xây dựng công trình:

a) Chọn nhà thầu thi công xây dựng công trình;

b) Chọn nhà thầu giám sát thi công;

c) Lập, thẩm tra hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu và đánh giá hồ sơ quan tâm, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất để lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng; thẩm tra kết quả lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng.

35. Thông báo khởi công xây dựng (chủ đầu tư)

36. Thực hiện thi công xây dựng công trình:

a) Thực hiện quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, chi phí xây dựng, hợp đồng xây dựng, an toàn lao động trên công trường xây dựng, môi trường xây dựng...;

b) Thực hiện, quản lý hệ thống thông tin công trình;

c) Thí nghiệm chuyên ngành xây dựng (theo yêu cầu);

d) Nghiệm thu công việc, giai đoạn và công trình hoàn thành;

đ) Tạm ứng, thanh toán khối lượng hoàn thành.

37. Kiểm tra chất lượng công trình xây dựng của cơ quan quản lý nhà nước khi nghiệm thu hoàn thành để đưa công trình vào sử dụng

38. Kiểm tra, xác nhận việc đã thực hiện các công trình, biện pháp bảo vệ môi trường phục vụ giai đoạn vận hành dự án

III. GIAI ĐOẠN III. KẾT THÚC XÂY DỰNG ĐƯA CÔNG TRÌNH CỦA DỰ ÁN VÀO KHAI THÁC SỬ DỤNG

39. Bàn giao công trình hoàn thành để đưa vào sử dụng; vận hành, chạy thử

40. Thanh toán, quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình

41. Kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình

42. Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình (trường hợp thuê tư vấn)

43. Cấp giấy phép hoạt động/ Mở ngành/ Cho phép hoạt động/ Chứng nhận đủ điều kiện (Dự án thuộc lĩnh vực đầu tư có điều kiện)

44. Chứng nhận quyền sở hữu công trình/ sở hữu nhà ở

45. Bảo hiểm, bảo hành, bảo trì công trình xây dựng

46. Đăng kiểm chất lượng quốc tế (nếu có)

CÁC GHI CHÚ

Ghi chú 01: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG.

Thông tư 06/2016/TT-BXD ngày 10/03/2016 hướng dẫn xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng theo Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng:

Điều 3. Nội dung tổng mức đầu tư xây dựng

1. Nội dung tổng mức đầu tư xây dựng theo quy định tại khoản 4 Điều 4 Nghị định số 32/2015/NĐ-CP, trong đó chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác được quy định cụ thể như sau:

a) Chi phí quản lý dự án gồm các chi phí theo quy định tại khoản 2 Điều 23 Nghị định số 32/2015/NĐ-CP là các chi phí cần thiết để tổ chức thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng như sau:

- Lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng (nếu có), báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư (nếu có), báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng;

- Lập nhiệm vụ khảo sát xây dựng, khảo sát xây dựng, giám sát khảo sát xây dựng;

- Thi tuyển, tuyển chọn thiết kế kiến trúc công trình hoặc lựa chọn phương án thiết kế kiến trúc công trình;

- Thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư;

- Thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng;

- Lập, thẩm định, thẩm tra, phê duyệt thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán xây dựng;

- Lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;

- Quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, chi phí xây dựng, hợp đồng xây dựng;

- Thực hiện, quản lý hệ thống thông tin công trình;

- Đảm bảo an toàn lao động và vệ sinh môi trường của công trình;

- Lập mới hoặc điều chỉnh định mức xây dựng của công trình;

- Xác định giá xây dựng công trình, chỉ số giá xây dựng công trình;

- Kiểm tra chất lượng công trình xây dựng của cơ quan quản lý nhà nước khi nghiệm thu hoàn thành;

- Kiểm tra chất lượng vật liệu, cấu kiện, sản phẩm xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình;

- Kiểm định chất lượng bộ phận công trình, hạng mục công trình, toàn bộ công trình và thí nghiệm chuyên ngành xây dựng theo yêu cầu;

- Kiểm soát chi phí đầu tư xây dựng;

- Quy đổi vốn đầu tư xây dựng công trình sau khi hoàn thành được nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng;

- Nghiệm thu, thanh toán, quyết toán hợp đồng; thanh toán, quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình;

- Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình;

- Nghiệm thu, bàn giao công trình;

- Khởi công, khánh thành (nếu có), tuyên truyền quảng cáo;

- Xác định, cập nhật, thẩm định dự toán gói thầu xây dựng;

- Thực hiện các công việc quản lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (nếu có);

- Thực hiện các công việc quản lý khác.

b) Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng gồm các chi phí theo quy định tại khoản 2 Điều 25 Nghị định số 32/2015/NĐ-CP là các chi phí cần thiết để thực hiện các công việc tư vấn đầu tư xây dựng từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng như sau:

- Lập nhiệm vụ khảo sát xây dựng, khảo sát xây dựng, giám sát khảo sát xây dựng;

- Lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng (nếu có), báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư (nếu có), báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng;

- Thẩm tra thiết kế cơ sở, thiết kế công nghệ của dự án;

- Thi tuyển, tuyển chọn thiết kế kiến trúc công trình xây dựng;

- Thiết kế xây dựng công trình;

- Thẩm tra tổng mức đầu tư xây dựng, thiết kế xây dựng công trình, dự toán xây dựng;

- Lập, thẩm tra hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu và đánh giá hồ sơ quan tâm, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất để lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;

- Thẩm tra kết quả lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;

- Giám sát thi công xây dựng, giám sát lắp đặt thiết bị;

- Lập báo cáo đánh giá tác động môi trường;

- Lập, thẩm tra định mức xây dựng, giá xây dựng công trình, chỉ số giá xây dựng công trình;

- Thẩm tra công tác đảm bảo an toàn giao thông;

- Ứng dụng hệ thống thông tin công trình;

- Kiểm soát chi phí đầu tư xây dựng công trình;

- Tư vấn quản lý chi phí đầu tư xây dựng gồm sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng (nếu có), tổng mức đầu tư xây dựng, dự toán xây dựng, giá gói thầu xây dựng, giá hợp đồng xây dựng, định mức xây dựng và giá xây dựng, thanh toán và quyết toán hợp đồng xây dựng, thanh toán và quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình và các công việc khác;

- Tư vấn quản lý dự án (trường hợp thuê tư vấn);

- Thí nghiệm chuyên ngành xây dựng;

- Kiểm tra chất lượng vật liệu, cấu kiện, sản phẩm xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình theo yêu cầu của chủ đầu tư (nếu có);

- Kiểm định chất lượng bộ phận công trình, hạng mục công trình, toàn bộ công trình;

- Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình (trường hợp thuê tư vấn);

- Tư vấn quan trắc và giám sát môi trường;

- Quy đổi vốn đầu tư xây dựng công trình sau khi hoàn thành được nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng;

- Thực hiện các công việc tư vấn khác.

c) Chi phí khác để thực hiện các công việc gồm:

- Rà phá bom mìn, vật nổ;

- Bảo hiểm công trình trong thời gian xây dựng;

- Đăng kiểm chất lượng quốc tế, quan trắc biến dạng công trình;

- Kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư;

- Kiểm tra công tác nghiệm thu trong quá trình thi công xây dựng và khi nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền;)

Ghi chú 02: THỦ TỤC CẤP, ĐIỀU CHỈNH VÀ THU HỒI GIẤY CHỨNG NHẬN ĐĂNG KÝ ĐẦU TƯ:

Luật Đầu tư số 67/2014/QH13/ Mục 3.

THỦ TỤC CẤP, ĐIỀU CHỈNH VÀ THU HỒI GIẤY CHỨNG NHẬN ĐĂNG KÝ ĐẦU TƯ:

Điều 36. Trường hợp thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư

1. Các trường hợp phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư:

a) Dự án đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài;

b) Dự án đầu tư của tổ chức kinh tế quy định tại khoản 1 Điều 23 của Luật này.

2. Các trường hợp không phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư:

a) Dự án đầu tư của nhà đầu tư trong nước;

b) Dự án đầu tư của tổ chức kinh tế quy định tại khoản 2 Điều 23 của Luật này;

c) Đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của tổ chức kinh tế.

3. Đối với dự án đầu tư quy định tại các điều 30, 31 và 32 của Luật này, nhà đầu tư trong nước, tổ chức kinh tế quy định tại khoản 2 Điều 23 của Luật này thực hiện dự án đầu tư sau khi được quyết định chủ trương đầu tư.

4. Trường hợp có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với dự án đầu tư quy định tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều này, nhà đầu tư thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định tại Điều 37 của Luật này.

Điều 37. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư

1. Đối với dự án đầu tư thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo quy định tại các điều 30, 31 và 32 của Luật này, cơ quan đăng ký đầu tư cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho nhà đầu tư trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản quyết định chủ trương đầu tư.

2. Đối với dự án đầu tư không thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo quy định tại các điều 30, 31 và 32 của Luật này, nhà đầu tư thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định sau đây:

a) Nhà đầu tư nộp hồ sơ theo quy định tại khoản 1 Điều 33 của Luật này cho cơ quan đăng ký đầu tư;

b) Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ, cơ quan đăng ký đầu tư cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư; trường hợp từ chối phải thông báo bằng văn bản cho nhà đầu tư và nêu rõ lý do.

Điều 38. Thẩm quyền cấp, điều chỉnh và thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư

1. Ban Quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế tiếp nhận, cấp, điều chỉnh, thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với các dự án đầu tư trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

2. Sở Kế hoạch và Đầu tư tiếp nhận, cấp, điều chỉnh, thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với các dự án đầu tư ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

3. Sở Kế hoạch và Đầu tư nơi nhà đầu tư đặt hoặc dự kiến đặt trụ sở chính hoặc văn phòng điều hành để thực hiện dự án đầu tư tiếp nhận, cấp, điều chỉnh, thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với dự án đầu tư sau đây:

a) Dự án đầu tư thực hiện trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương;

b) Dự án đầu tư thực hiện ở trong và ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế.

Trình tự các bước của một dự án đầu tư theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu chọn nhà đầu tư thì các thủ tục ban đầu để có được đất sạch gần như đã xong

Xem thêm tin về dự án đẩu tư và các bước thực hiện tại đây

 

 

MỘT SỐ NỘI DUNG LƯU Ý KHI TRIỂN KHAI DỰ ÁN

1. Đối với tất cả các dự án phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn (trên tất cả các lĩnh vực đầu tư) trước khi đề nghị cấp có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư phải được Bộ Chỉ huy Quân sự tỉnh, Công an tỉnh, Bộ Chỉ huy Bộ đội Biên phòng tỉnh (đối với khu vực xã, phường, thị trấn biên giới, khu vực khác có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh) thẩm định, có ý kiến bằng văn bản về việc đáp ứng yêu cầu bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Luật Đầu tư và pháp luật về quốc phòng, an ninh.

2. Đối với dự án đầu tư thuộc trường hợp phải có ý kiến của Ban Thường
vụ Tỉnh ủy, Thường trực Tỉnh ủy trước khi Ủy ban nhân dân tỉnh hoặc Ban
Quản lý Khu kinh tế tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư, Cơ quan đăng ký đầu tư tham mưu Ủy ban nhân dân tỉnh trình Ban Thường vụ Tỉnh ủy, Thường trực Tỉnh ủy cho ý kiến theo quy chế làm việc của Ban Chấp hành Đảng bộ tỉnh.

3. Đối với các dự án thuộc trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất lựa chọn nhà đầu tư để thực hiện dự án tại các khu đất mà quy định phải lập và phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải phê duyệt quy hoạch trước khi cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư.

4. Đối với các dự án có liên quan đến việc sắp xếp, xử lý tài sản công theo quy định Luật Quản lý, sử dụng tài sản công và các văn bản hướng dẫn thi hành, phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt phương án sắp xếp xử lý tài sản công theo quy định trước khi Ủy ban nhân dân tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư.

5. Đối với dự án thuộc danh mục công nghệ hạn chế chuyển giao, dự án đầu tư có nguy cơ tác động xấu đến môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường có sử dụng công nghệ theo quy định của pháp luật về chuyển giao công nghệ (Luật Chuyển giao công nghệ) thì phải được cơ quan có thẩm quyền tổ chức thẩm định hoặc có ý kiến về công nghệ trước khi chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

6. Đối với trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư phi nông nghiệp thì phải được Ủy ban nhân tỉnh chấp thuận theo quy định tại khoản 13 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, trước khi nộp hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư.

7. Đối với các dự án đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện tại khu vực vùng sâu, vùng xa, khu vực biên giới; các khu vực có vị trí chiến lược khác có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh thì phải được các cơ quan, ban ngành có thẩm quyền tổ chức thẩm định hoặc có ý kiến trước khi chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

8. Đối với dự án đầu tư có đề xuất chuyển mục đích sử dụng rừng:

8.1. Sở Kế hoạch và Đầu tư (đối với dự án ngoài khu công nghiệp, khu kinh tế), Ban Quản lý Khu kinh tế (đối với dự án trong khu công nghiệp, khu kinh tế) chủ trì, phối hợp các sở, ban ngành và địa phương liên quan thẩm định Báo cáo đề xuất dự án đầu tư hoặc Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi; lập Báo cáo thẩm định trình Ủy ban nhân dân tỉnh và gửi kết quả thẩm định cho cơ quan lập hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư để hoàn thiện hồ sơ chuyển mục đích sử dụng rừng.

8.2. Cơ quan lập hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương tổ chức lập hồ sơ chuyển mục đích sử dụng rừng theo quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều 1 Nghị định số 83/2020/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 156/2018/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2018 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Lâm nghiệp và gửi đầy đủ hồ sơ về Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn thẩm định, báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh trình cấp có thẩm quyền phê duyệt chủ trương chuyển mục đích sử dụng rừng.

8.3. Sau khi có Nghị quyết hoặc Quyết định về chủ trương chuyển đổi mục đích sử dụng rừng của cơ quan có thẩm quyền, Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành hoặc Ban Quản lý Khu kinh tế theo thẩm quyền quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư.

9. Trong quá trình thực hiện dự án đầu tư, các Bước tại Mục I Phần A nêu trên được thực hiện đồng thời, cụ thể như sau:

9.1. Thực hiện đồng thời Bước 6 với Bước 7, 8, 9.

9.2. Thực hiện đồng thời Bước 9, 11 với Bước 12 (Các thủ tục về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường được thực hiện theo nguyên tắc đồng thời với thủ tục thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, nhưng phải có kết quả gửi cơ quan chuyên môn về xây dựng trước thời hạn thông báo kết quả thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng 05 ngày làm việc).

10. Dự án đầu tư được nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thì việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất, điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện đồng thời trong quá trình thực hiện thủ tục thẩm định hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định tại điểm b khoản 4 Điều 33 Luật Đầu tư và khoản 4 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (được bổ sung bởi khoản 11, 12 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020 của Chính phủ).

11. Đối với các dự án phải có ý kiến của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ hoặc các bộ, ngành Trung ương tại bất kỳ bước nào quy định ở trên, các sở, ban ngành có liên quan theo chức năng, nhiệm vụ tham mưu Ủy ban nhân dân tỉnh tổ chức xin ý kiến Thủ tướng Chính phủ hoặc các bộ, ngành liên quan. Sau khi có ý kiến chấp thuận của cấp có thẩm quyền thì mới thực hiện các bước tiếp theo.

12. Trường hợp dự án không thuộc diện chấp thuận chủ trương theo quy định của Luật Đầu tư, trình tự thực hiện như sau:

12.1. Đối với dự án thuộc diện Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai:

- Cơ quan chuyên môn, cơ quan trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện được Ủy ban nhân dân tỉnh giao đề xuất nội dung dự án có trách nhiệm tham mưu Ủy ban nhân dân tỉnh về nội dung dự án để làm cơ sở đưa vào phương án đấu giá.

- Việc đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai và quy định có liên quan. Sau khi trúng đấu giá, Nhà đầu tư thực hiện các bước tiếp theo của dự án từ Bước 5 đến Bước 14.

12.2. Đối với dự án thuộc diện Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu:

- Nhà đầu tư hoặc cơ quan nhà nước (cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cơ quan trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện) lập hồ sơ theo quy định tại khoản 5 Điều 108 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ và nộp về Sở Kế hoạch và Đầu tư để tham mưu Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất.

- Việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư được thực hiện theo quy định của Luật Đấu thầu và pháp luật có liên quan. Sau khi trúng đấu thầu, Nhà đầu tư tiếp tục thực hiện các bước tiếp của dự án từ Bước 5 đến Bước 14.

13. Trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật, các quy định mới được ban hành có nội dung khác với các quy định tại Tài liệu hướng dẫn này nhưng chưa kịp sửa đổi, bổ sung thì áp dụng theo các quy định của pháp luật hiện hành

Trình tự thực hiện quy hoạch 1/500 cho dự án đầu tư xây dựng công trình

STT		Nội dung công việc	Cơ quan chủ trì thực hiện
TH	CT
I		Quy hoạch	Phòng Quản lý đô thị
	1	Nhiệm vụ quy hoạch
1	1.1	Lập nhiệm vụ quy hoạch	Đơn vị tư vấn
2	1.2	Lấy ý kiến cộng đồng dân cư	UBND các xã, phường
3	1.3	Lấy ý kiến của sở chuyên ngành	Sở Xây dựng (Phòng quy hoạch kiến trúc)
4	1.4	Thẩm định nhiệm vụ quy hoạch	Phòng Quản lý đô thị
5	1.5	Phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch	UBND Thành phố
	2	Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500
6	2.1	Lập quy hoạch chi tiết	Đơn vị tư vấn
7	2.2	Lấy ý kiến cộng đồng dân cư	UBND các xã, phường
8	2.3	Lấy ý kiến của Sở chuyên ngành	Sở Xây dựng (Phòng quy hoạch kiến trúc)
9	2.4	Thẩm định quy hoạch chi tiết	Phòng Quản lý đô thị
10	2.5	Phê duyệt quy hoạch chi tiết	UBND Thành phố
11	2.6	Công bố công khai quy hoạch	Phòng Quản lý đô thị, UBND các xã, phường
II		Kế hoạch sử dụng đất hàng năm	Phòng Tài nguyên và Môi trường
12	1	Đề xuất bổ sung dự án vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Thành phố	Phòng Tài nguyên và Môi trường
13	2	Gửi hồ sơ đề nghị bổ sung kế hoạch sử dụng đất	UBND Thành phố
14	3	Thẩm định kế hoạch sử dụng đất	Sở Tài nguyên và Môi trường (Phòng Quy hoạch - Kế hoạch)
15	4	Phê duyệt kế hoạch sử dụng đất	UBND tỉnh
III		Đấu giá quyền sử dụng đất
-	1	Đề nghị ủy quyền đấu giá	Phòng Tài chính - Kế hoạch
16	1.1	Thành phố đề nghị ủy quyền đấu giá	Phòng Tài chính - Kế hoạch tham mưu
17	1.2	Thẩm định nội dung ủy quyền đấu giá	Sở Tài nguyên và Môi trường (Phòng Quy hoạch - Kế hoạch).
18	1.3	Văn phòng UBND tỉnh tham mưu UBND tỉnh ủy quyền đấu giá	Chuyên viên QLĐĐ3 - Văn phòng UBND tỉnh
19	1.4	Văn bản ủy quyền đấu giá	UBND tỉnh
	2	Phương án đấu giá	Trung tâm phát triển quỹ đất Thành phố
20	2.1	Xây dựng phương án đấu giá	Trung tâm Phát triển quỹ đất tham mưu
21	2.2	Xin ý kiến các đơn vị về phương án đấu giá	Phòng Tài chính - Kế hoạch, Phòng Tư pháp, Phòng Quản lý đô thị, Phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND các xã, phường có dự án
22	2.3	Xin ý kiến các sở, ngành về phương án đấu giá	Các Sở: Tài nguyên và Môi trường, Tư pháp, Kế hoạch và Đầu tư, Xây dựng, Tài chính.
23	2.4	Phê duyệt phương án đấu giá	UBND Thành phố
	3	Giá cụ thể làm căn cứ xác định giá khởi điểm	Phòng Tài chính - Kế hoạch
24	3.1	Lập dự toán, kế hoạch lựa chọn nhà thầu tư vấn xây dựng giá đất	Phòng Tài chính - Kế hoạch
25	3.2	Phê duyệt dự toán, kế hoạch lựa chọn nhà thầu tư vấn xây dựng giá đất	UBND Thành phố
26	3.3	Đăng tải kế hoạch lựa chọn nhà thầu trên hệ thống đấu thầu Quốc gia	Phòng Tài chính - Kế hoạch
27	3.4	Thương thảo hợp đồng với đơn vị tư vấn	Phòng Tài chính - Kế hoạch
28	3.5	Trình phê duyệt kết quả lựa chọn đơn vị tư vấn	Phòng Tài chính - Kế hoạch
29	3.6	Phê duyệt kết quả lựa chọn đơn vị tư vấn	UBND Thành phố
30	3.7	Đăng tải kết quả lựa chọn đơn vị tư vấn trên hệ thống đấu thầu Quốc gia	Phòng Tài chính - Kế hoạch
31	3.8	Ký hợp đồng tư vấn xây dựng giá đất	Phòng Tài chính - Kế hoạch và đơn vị tư vấn
32	3.9	Đơn vị tư vấn xây dựng phương án giá đất	Đơn vị tư vấn, UBND các xã phường phối hợp xác nhận việc điều tra, khảo sát của đơn vị tư vấn làm cơ sở lựa chọn tài sản so sánh
33	3.10	Tổ giúp việc họp rà soát	Các thành viên theo Quyết định số 266/QĐ-UBND ngày 13/7/2021 của UBND Thành phố
34	3.11	Xin ý kiến các thành viên UBND Thành phố về phương án giá đất	Các Thành viên UBND Thành phố
35	3.12	Trình giá đất	UBND Thành phố
36	3.13	Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra phương án giá đất	Sở Tài nguyên và Môi trường - Phòng Đăng ký đất đai
37	3.14	Sở Tài nguyên và Môi trường trình HĐTĐ giá đất tỉnh thẩm định	HĐTĐ giá đất tỉnh
38	3.15	Hội đồng thẩm định họp thẩm định phương án giá đất	HĐTĐ giá đất tỉnh
39	3.16	HĐTĐ giá đất tỉnh ban hành thông báo thẩm định	HĐTĐ giá đất tỉnh
40	3.17	Trình UBND tỉnh phê duyệt giá khởi điểm	Sở Tài nguyên và Môi trường - Phòng Đăng ký đất đai
41	3.18	Văn phòng UBND tỉnh tổng hợp xin ý kiến của Thành viên UBND tỉnh	Các Thành viên UBND tỉnh
42	3.19	Trình UBND tỉnh	Chuyên viên QLĐĐ2 - Văn phòng UBND tỉnh
43	3.20	Phê duyệt giá đất cụ thể	UBND tỉnh
	4	Quyết định đấu giá	Phòng Tài nguyên và Môi trường
44	4.1	Tham mưu Quyết định đấu giá	Phòng Tài nguyên và Môi trường
45	4.2	Quyết định đấu giá	UBND Thành phố
	5	Giá khởi điểm, bước giá	Phòng Tài chính - Kế hoạch
45	5.1	Xác định giá khởi điểm	Căn cứ giá cụ thể được phê duyệt, phòng Tài chính - Kế hoạch tham mưu giá khởi điểm
46	5.2	Quyết định (thông báo) giá khởi điểm để tổ chức đấu giá	UBND Thành phố
47	5.3	Trình bước giá	Phòng Tài chính - Kế hoạch
48	5.4	Phê duyệt bước giá	UBND Thành phố
	6	Lựa chọn đơn vị tổ chức đấu giá	Trung tâm phát triển quỹ đất Thành phố
49	6.1	Xây dựng dự toán, kế hoạch lựa chọn đơn vị tổ chức đấu giá	Trung tâm Phát triển quỹ đất Thành phố
50	6.2	Thẩm định dự toán, kế hoạch lựa chọn nhà thầu	Phòng Tài chính - Kế hoạch
51	6.3	Phê duyệt dự toán, kế hoạch lựa chọn đơn vị tổ chức đấu giá	UBND Thành phố
52	6.4	Thông báo lựa chọn đơn vị tổ chức đấu giá	UBND Thành phố
53	6.5	Đánh giá các hồ sơ tham gia do các đơn vị tổ chức đấu giá nộp	Trung tâm Phát triển quỹ đất Thành phố
54	6.6	Đàm phán hợp đồng với đơn vị tổ chức đấu giá	Trung tâm Phát triển quỹ đất Thành phố
55	6.7	Phê duyệt kết quả lựa chọn được vị tổ chức đấu giá	UBND Thành phố
56	6.8	Ký hợp đồng với đơn vị tổ chức đấu giá	Trung tâm Phát triển quỹ đất Thành phố và đơn vị tổ chức đấu giá tài sản
	7	Tổ chức đấu giá	Đơn vị tổ chức đấu giá
57	7.1	Ban hành quy chế đấu giá	Đơn vị tổ chức đấu giá
58	7.2	Thông báo đấu giá	Đơn vị tổ chức đấu giá
59	7.3	Đăng tải thông báo đấu giá trên hệ thống đấu giá tài sản	Đơn vị tổ chức đấu giá
60	7.4	Niêm yết công khai tài sản đấu giá	Đơn vị tổ chức đấu giá phối hợp với Trung tâm Phát triển quỹ đất, UBND các xã, phường
61	7.5	Tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá	Đơn vị tổ chức đấu giá
62	7.6	Thông báo danh sách các đơn vị nộp hồ sơ tham gia đấu giá	Đơn vị tổ chức đấu giá
63	7.7	Thẩm định điều kiện, năng lựa của các đơn vị tổ chức đấu giá	Hội đồng thẩm định của Thành phố
64	7.8	Thông báo danh sách các đơn vị đủ điều kiện tham gia đấu giá	UBND Thành phố
65	7.9	Mở phiên đấu giá	Đơn vị tổ chức đấu giá
66	7.10	Trình công nhận kết quả trúng đấu giá	Phòng Tài nguyên và Môi trường
67	7.11	Thẩm định kết quả trúng đấu giá	Sở Tài nguyên và Môi trường (phòng Quy hoạch - Kế hoạch)
68	7.12	Văn phòng UBND tỉnh tiếp nhận hồ sơ, trình UBND tỉnh công nhận kết quả trúng đấu giá	Chuyên viên QLĐĐ3 - Văn phòng UBND tỉnh
69	7.13	Công nhận kết quả trúng đấu giá	UBND tỉnh
	8	Ban hành thông báo thuế	Chi cục Thuế Thành phố
70	8.1	Cơ quan Tài nguyên và Môi trường luân chuyển hồ sơ đến cục Thuế tỉnh	Văn phòng đăng ký đất đai - Sở Tài nguyên và Môi trường
71	8.2	Cục Thuế tỉnh ban hành thông báo đơn giá thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất	Cục Thuế tỉnh
72	8.3	Ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất	Chi cục Thuế Thành phố
73	9	Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất	Nhà đầu tư
74	10	Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất	Văn phòng đăng ký đất đai - Sở Tài nguyên và Môi trường
75	11	Bàn giao đất tại thực địa	Sở Tài nguyên và Môi trường (Phòng Quy hoạch - Kế hoạch) chủ trì