MỤC LỤC

CHƯƠNG 1:      GIỚI THIỆU NHÀ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN.. 5

1.1.       Giới thiệu Nhà đầu tư.. 5

1.2.       Đơn vị tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình.. 5

1.3.       MÔ TẢ SƠ BỘ DỰ ÁN.. 5

1.4.       Thời hạn đầu tư.. 6

1.5.       Cơ sở pháp lý triển khai dự án.. 7

1.5.1.   Cấp Trung ương. 7

1.5.2.   Cấp Địa phương. 7

1.5.3.   Các quy chuẩn, tiêu chuẩn. 8

CHƯƠNG 2:      SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ & CHỦ TRƯƠNG ĐẦU TƯ... 9

2.1.       Khái quát chung và sự cần thiết phải đầu tư dự án.. 9

2.2.       Mục tiêu đầu tư.. 9

2.3.       Sự cần thiết phải đầu tư.. 10

2.4.       Đánh giá chung về điều kiện xây dựng - những lợi thế và hạn chế. 11

CHƯƠNG 3:      ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG.. 12

3.1.       Mô tả địa điểm xây dựng và lựa chọn địa điểm... 12

3.1.1.   Vị trí, diện tích, ranh giới khu đất. 12

3.1.2.   Điều kiện tự nhiên. 12

3.1.3.   Nền đất xây dựng. 16

3.1.4.   Kênh, thuỷ văn. 16

3.1.5.   Tình hình hiện trạng. 16

3.1.6.   Hiện trạng kỹ thuật hạ tầng. 16

3.1.7.   Nhận xét, đánh giá chung hiện trạng: 17

3.2.       Phân tích địa điểm xây dựng dự án.. 17

3.3.       Nhận xét địa điểm xây dựng dự án khu nhà ở biệt thự huyện Long Thành........... ………..18

3.4.       Nhận xét chung về hiện trạng.. 18

CHƯƠNG 4: QUY MÔ CÔNG SUẤT VÀ HÌNH THỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG.. 19

4.1.       Quy mô công suất xây dựng.. 19

4.2.       Hình thức đầu tư.. 19

4.3.       Quy hoạch tổng thể dự án khu nhà ở biệt thự.. 19

4.3.1.   Mục tiêu quy hoạch. 19

4.3.2.   Cơ cấu sử dụng đất. 20

4.4.       Tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc và cảnh quan.. 24

4.5.       Quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật. 24

4.5.1.   Quy hoạch giao thông: 24

4.5.2.   Quy hoạch cao độ nền và thoát nước mặt đô thị 25

CHƯƠNG 5:      GIẢI PHÁP THIẾT KẾ CƠ SỞ.. 31

5.1.       Giải pháp thiết kế công trình.. 31

5.1.1.   Tiêu chuẩn áp dụng. 31

5.2.       Giải pháp thiết kế kiến trúc công trình và cảnh quan.. 31

5.2.1.   Giải pháp thiết kế kiến trúc công trình. 31

5.2.2.   Giải pháp thiết kế không gian cảnh quan. 31

5.2.3.   Nền móng. 32

5.2.4.   Hệ thống thoát nước thải 33

5.2.5.   Hầm ga. 35

5.2.6.   Hệ thống chiếu sáng. 36

5.3.       Hạng mục công trình tiện ích. 43

CHƯƠNG 6:      PHƯƠNG ÁN VẬN HÀNH VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN.. 52

6.1.       Sơ đồ tổ chức công ty - Mô hình tổ chức. 52

6.2.       Nhu cầu và phương án sử dụng lao động.. 54

6.3.       Phương thức tổ chức, quản lý và điều hành.. 54

6.4.       Phương án giải phóng mặt bằng và tái định cư.. 54

6.5.       Thời gian và tiến độ thực hiện dự án.. 54

6.6.       Phương án thi công công trình.. 55

6.6.1.   Chương trình chuẩn bị việc thực hiện dự án. 55

6.6.2.   Công tác đấu thầu. 55

6.7.       Các công trình phục vụ thi công xây lắp. 55

6.7.1.   Dự kiến kế hoạch đấu thầu của dự án. 56

6.7.2.   Dự kiến kế hoạch đấu thầu. 56

6.7.3.   Phần công việc không đấu thầu. 56

6.7.4.   Phần công việc chỉ định thầu. 57

6.7.5.   Phần công việc cho cạnh tranh. 57

6.7.6.   Phần đấu thầu. 57

6.8.       Giải pháp thi công xây dựng.. 57

6.9.       Hình thức quản lý dự án.. 58

CHƯƠNG 7:      ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG, AT-PCCC.. 59

7.1.       Đánh giá tác động môi trường.. 59

7.1.1.   Giới thiệu chung. 59

7.2.       Các quy định và các hướng dẫn về môi trường.. 59

7.2.1.   Các quy định và hướng dẫn sau được dùng để tham khảo. 59

7.2.2.   Các tiêu chuẩn về môi trường áp dụng cho dự án. 59

7.2.3.   Các tiêu chuẩn về môi trường áp dụng cho dự án. 60

7.3.       Hiện trạng môi trường địa điểm xây dựng.. 62

7.3.1.   Điều kiện tự nhiên. 62

7.3.2.   Địa hình. 62

7.3.3.   Tác động của dự án tới môi trường. 62

7.3.4.   Phân tích, dự báo tác động và diễn biến môi trường. 63

7.3.5.   Các tác động khác không liên quan đến chất thải 71

7.4.       Phân tích, dự báo, lượng hóa các tác động và diễn biến môi trường trong quá trình hoạt động.. 73

7.4.1.   Ô nhiễm không khí 73

7.4.2.   Nước thải 74

7.5.       Chất thải rắn.. 75

7.5.1.   Tác động khác không liên quan đến chất thải 76

7.6.       Biện pháp giảm thiểu các tác động phát sinh.. 78

7.6.1.   Biện pháp giảm thiểu tác động trong giai đoạn xây dựng. 78

7.6.2.   Biện pháp giảm thiểu tác động do nước thải 79

7.6.3.   Biện pháp giảm thiểu ô nhiễm do chất thải rắn. 80

7.6.4.   Giảm thiểu các tác động khác không liên quan đến chất thải 81

7.7.       Biện pháp giảm thiểu các tác động trong quá trình hoạt động. …..82

7.7.1.   Giảm thiểu bụi, khí thải phát sinh. 82

7.7.2.   Giảm thiểu tác động nước thải phát sinh. 84

7.7.3.   Biện pháp giảm thiểu tác động của chất thải rắn. 85

7.7.4.   Giảm thiểu các tác động khác không liên quan đến chất thải 87

7.8.       Biện pháp phòng ngừa ứng phó sự cố cháy nổ.. 88

CHƯƠNG 8:      TỔNG MỨC ĐẦU TƯ... 91

8.1.       Cơ sở lập Tổng mức đầu tư.. 91

8.2.       Nội dung Tổng mức đầu tư.. 91

8.3.       Chi phí xây dựng và lắp đặt. 91

8.4.       Chi phí thiết bị 91

8.5.       Chi phí quản lý dự án.. 91

8.6.       Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng.. 92

8.7.       Chi phí khác. 92

8.8.       Dự phòng phí 92

8.9.       Lãi vay của dự án.. 93

8.10.    Nguồn vốn đầu tư.. 94

8.11.    Nguồn vốn đầu tư của dự án.. 94

8.12.    Tiến độ sử dụng vốn.. 94

8.13.    Lãi vay xây dựng.. 95

CHƯƠNG 9:      HIỆU QUẢ KINH TẾ - TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN.. 96

9.1.       Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán.. 96

9.2.       Thời gian tính toán.. 96

9.3.       Các chí phí hoạt động sản xuất và kinh doanh.. 96

9.4.       Phương án tiêu thụ sản phẩm dự kiến.. 96

9.4.1.   Đơn giá bán. 96

9.5.       Tổng hợp các chi tiêu kinh doanh dự kiến.. 97

9.6.       Các chỉ tiêu tài chính - kinh tế của dự án.. 97

9.7.       Đánh giá ảnh hưởng Kinh tế - Xã hội 97

CHƯƠNG 10:        KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ. 98

10.1.    Kết luận.. 98

10.2.    Kiến nghị 98

CHƯƠNG 1:GIỚI THIỆU NHÀ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN

1.1. Giới thiệu Nhà đầu tư

- Tên công ty :  Công ty Cổ phần ....

- Địa chỉ : ..., đường Hùng Vương, ấp Thanh Minh, xã Vĩnh Thanh, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai, Việt Nam.

- Giấy ĐKKD số  : ... do Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Đồng Nai cấp đăng ký lần đầu ngày 19/08/2006, đăng ký thay đổi lần thứ 2 ngày 19/07/2018.

- Điện thoại: ....

Đại diện :  ....  -   Chức vụ: Giám đốc

Ngành nghề chính: Chuẩn bị mặt bằng. Xây dựng nhà để ở. Xây dựng công trình đường bộ. Xây dựng công trình điện. Xây dựng công trình cấp, thoát nước. Hoàn thiện công trình xây dựng. Tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất.

1.2. Đơn vị tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình

Tên công ty: Công ty CP Tư vấn Đầu tư và Thiết kế xây dựng Minh Phương

Địa chỉ: 28B Mai Thị Lựu, phường Đakao, Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh

Điện thoại: 0903 649 782

Đại diện: Ông Nguyễn Văn Thanh  Chức vụ:  Giám Đốc

1.3. Mô tả sơ bộ dự án

Tên dự án: Khu nhà ở biệt thự quy mô 4,26 ha.

Địa điểm: xã Long Phước, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai. 

Quỹ đất của dự án: 42.610.4 m2

Mục tiêu đầu tư: Khu nhà ở biệt thự quy mô 4,26 ha được đầu tư xây dựng mới hoàn toàn theo mô hình là một khu biệt thự hiện đại, đảm bảo các yêu cầu về vệ sinh môi trường, an ninh trật tự, an toàn giao thông, cảnh quan đô thị và văn minh đô thị, các công trình và cảnh quan sẽ được bố trí hài hoà tự nhiên phục vụ tốt nhu cầu của người dân với tiêu chuẩn cao cấp,... Áp dụng giải pháp xây dựng công trình kiến trúc thân thiện môi trường, sinh thái, mang tính kiến trúc đặc sắc nhưng không làm mất đi tính trang nhã và tiện dụng.

Tổng vốn đầu tư:  388.612.000.000 đồng (Bằng chữ: Ba trăm tám mươi tám tỷ, sáu trăm mười hai triệu đồng), tương đương 15.233.000 USD (Bằng chữ: Mười lăm triệu, hai trăm ba mươi ba nghìn đô la Mỹ), Tỷ giá ngoại tệ USD là 25.512 VNĐ/USD của ngân hàng Vietcombank ngày 16/11/2024 trong đó:

- Vốn góp của nhà đầu tư: Vốn tự có (30%): 116.583.600.000 đồng (Bằng chữ: Một trăm mười sáu  tỷ, năm trăm tám mươi ba triệu, sáu trăm nghìn đồng), tương đương 4.570.000 USD (Bằng chữ: Bốn triệu, năm trăm bảy mươi nghìn đô la Mỹ). (Đính kèm giấy xác nhận số dư tiền gửi của Ngân hàng).

 - Vốn vay và huy động (70%): 272.028.400.000 đồng (Bằng chữ: Hai trăm bảy mươi hai tỷ, không trăm hai mươi tam triệu, bốn trăm nghìn đồng), tương đương 10.663.000 USD (Bằng chữ: Mười triệu, sáu trăm sáu mươi ba ngàn đô la Mỹ). (Đính kèm cam kết cấp tín dụng của Ngân hàng).

• Lợi nhuận để lại của nhà đầu tư để tái đầu tư: Không có
• Chủ đầu tư sẽ thu xếp với các ngân hàng thương mại để vay dài hạn. Lãi suất cho vay các ngân hàng thương mại theo lãi suất hiện hành.

• Tiến độ thực hiện dự án:

Bảng 1. Tiến độ thực hiện dự án

Stt	Nội dung công việc	Thời gian
1	Hoàn thiện các thủ tục pháp lý của dự án	Quý IV/2024 - Quý IV/2025
2	Giai đoạn thực hiện thi công xây dựng	Quý I/2026-Quý IV/2026
3	Giai đoạn đưa dự án vào khai thác, sử dụng	Quý I/2027

Hình thức quản lý:

Công ty Cổ phần .... trực tiếp quản lý dự án.

Quá trình hoạt động của dự án được sự tư vấn của các chuyên gia trong nước và các kiến trúc sư trong mảng thiết kế công trình.

Nguồn vốn đầu tư: đầu tư bằng nguồn vốn tự có và nguồn vốn huy động từ các thành phần kinh tế khác kể cả nguồn vốn vay.

1.4.Thời hạn đầu tư: Thời hạn đầu tư của dự án: 50 năm.

1.5.Cơ sở pháp lý triển khai dự án

1.5.1.Cấp Trung ương

• Luật Xây dựng số 62/2020/QH14 ngày 17/06/2020 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng;
• Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17/06/2020;
• Luật Đất đai số 31/2024/QH15 ngày 18/01/2024;
• Luật Doanh nghiệp số 59/2020/QH14 ngày 17/06/2020;
• Luật Đấu thầu số 22/2023/QH15 ngày 23/06/2023;
• Luật Bảo vệ môi trường số 72/2020/QH14 ngày 17/11/2020;  
• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 27/11/2023;
• Luật Kinh doanh Bất động sản số 29/2023/QH15 ngày 28/11/2023;
• Nghị định 08/2022/NĐ-CP ngày 10/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Bảo vệ môi trường;
• Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở;
• Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
• Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản;
• Quyết định số 586/QĐ-TTg ngày 03/7/2024 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch tỉnh Đồng Nai thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050.

1.5.2.Cấp Địa phương

•  Quyết định số 3519/QĐ-UBND ngày 29/12/2023 của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai về việc phê duyệt Kế hoạch sử dụng đất năm 2024 huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai;
•  Kế hoạch số 286/KH-UBND ngày 23/8/2024 của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai thực hiện kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất tỉnh Đồng Nai năm 2024;
• Quyết định số 53/2023/QĐ-UBND ngày 19/12/2023 của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai về việc quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024 trên địa bàn tỉnh Đồng Nai;
• Quyết định số 36/2022/QĐ-UBND ngày 20/9/2022 của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai về việc ban hành bộ đơn giá xây dựng công trình tỉnh Đồng Nai;
• Quyết định số 268/QĐ-SXD ngày 21/12/2023 của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai về việc công bố đơn giá nhân công xây dựng; Đơn giá ca máy và thiết bị thi công xây dựng trên địa bàn tỉnh Đồng Nai năm 2023;
• Nghị quyết số 23/NQ-HĐND ngày 30/7/2021 của Hội đồng nhân dân tỉnh Đồng Nai về chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030 trên địa bàn tỉnh Đồng Nai;

Các văn bản khác của Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự toán và dự toán công trình.

1.5.3.Các quy chuẩn, tiêu chuẩn

• Quyết định số 04 /2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008. Ban hành Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng (QCVN: 01/2008/BXD);
• TCVN 2737-1995: Tải trọng và tác động- Tiêu chuẩn thiết kế;
• TCXD 229-1999: Chỉ dẫn tính toán thành phần động của tải trọng gió
• TCVN 375-2006: Thiết kế công trình chống động đất;
• TCXD 45-1978: Tiêu chuẩn thiết kế nền nhà và công trình;
• TCVN 5760-1993: Hệ thống chữa cháy - YC chung thiết kế lắp đặt và sử dụng;
• TCVN 6160– 996:  YC chung về thiết kế, lắp đặt, sử dụng hệ thống chữa cháy;
• TCVN 6305.1-1997: (ISO 6182.1-92) và TCVN 6305.2-1997 (ISO 6182.2-93);
• TCVN 7,660-1993 : Hệ thống PCCC - Yêu cầu chung về thiết kế;
• TCXD 33-1985: Cấp nước mạng lưới bên ngoài và công trình, Tiêu chuẩn thiết kế;
• TCVN 5576-1991: Hệ thống cấp thoát nước - quy phạm quản lý kỹ thuật;
• TCXD 51-1984: Thoát nước - mạng lưới bên trong và ngoài công trình - Tiêu chuẩn thiết kế;
• TCXD 27-1991: TC đặt thiết bị điện trong nhà ở và công trình công cộng;
• TCVN-46-89 : Chống sét cho các công trình xây dựng;
• EVN: Yêu cầu của ngành điện lực Việt Nam (Electricity of VN).
• TCVN 5576-1991: Hệ thống cấp thoát nước - quy phạm quản lý kỹ thuật;
• TCXD 51-1984: Thoát nước - mạng lưới bên trong và ngoài công trình - Tiêu chuẩn thiết kế;
• TCVN 6772 : Tiêu chuẩn chất lượng nước và nước thải sinh hoạt;
• TCXDVN 175:2005 : Tiêu chuẩn thiết kế độ ồn tối đa cho phép.

CHƯƠNG 2:SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ & CHỦ TRƯƠNG ĐẦU TƯ

2.1. Khái quát chung và sự cần thiết phải đầu tư dự án

Xây dựng khu nhà ở biệt thự hiện đại đạt tiêu chuẩn là giải pháp tốt nhất cho những gia đình có điều kiện kinh tế ổn định và những người có nhu cầu về nhà ở cao cấp. Bên cạnh đó, dự án này cũng góp phần tạo điều kiện công ăn việc làm cho lao động trên địa bàn huyện Long Thành.

Khu nhà ở biệt thự có tính khả thi bởi các yếu tố sau:

Thực hiện chiến lược phát triển hạ tầng nói chung, tạo ra được một mô hình cụ thể phù hợp với các quy hoạch và chủ trương, chính sách chung, góp phần vào việc phát triển của huyện Long Thành đưa ra. Mặt khác, đời sống kinh tế - xã hội Việt Nam ngày càng phát triển. Trong những năm gần đây, nước ta đã giảm nhanh được tình trạng nghèo đói, bước đầu xây dựng nền kinh tế công nghiệp hóa, đạt được tốc độ tăng trưởng kinh tế cao đi đôi với sự công bằng tương đối trong xã hội. Đối với Nhà đầu tư đây là một dự án lớn.

Đặc biệt qua dự án vị thế góp phần nâng tầm giá trị bất động sản của khu vực, uy tín và thương hiệu của Nhà đầu tư sẽ tăng cao, tạo dựng thương hiệu mạnh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tạo một phần thu nhập từ dự án cho địa phương. Như vậy, có thể nói việc đầu tư xây dựng Khu nhà ở biệt thự là tất yếu và cần thiết, vừa thoả mãn được các mục tiêu và yêu cầu phát triển của địa phương vừa đem lại lợi nhuận cho Nhà đầu tư.

2.2. Mục tiêu đầu tư

Đầu tư xây dựng Khu nhà ở biệt thự có chức năng sử dụng đất gồm: đất công trình dịch vụ; đất ở;  đất công trình hạ tầng kỹ thuật. Cụ thể hóa đồ án quy hoạch đã được phê duyệt, tạo quỹ đất xây dựng nhà ở, phát triển đồng bộ cơ sở hạ tầng khu nhà ở biệt thự  đạt được các tiêu chuẩn xây dựng và điều kiện của đô thị hiện đại,… phát triển quỹ nhà ở phục vụ chương trình phát triển nhà ở của thành phố, đáp ứng nhu cầu ở đạt tiêu chuẩn, giải quyết ổn định nhu cầu ở cho dân cư khu vực, cải tạo môi trường và sử dụng đất hiệu quả, hạn chế tình trạng các khu dân cư tự đầu tư xây dựng không theo định hướng kế hoạch và quy hoạch được duyệt.

Huy động các nguồn vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng đồng bộ, nâng cao giá trị sử dụng đất, tạo môi trường thu hút đầu tư cho tỉnh Đồng Nai để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân đang phát triển mạnh cả về số lượng lẫn chất lượng, nhằm vào phân khúc thị trường xây dựng khu khu đô thị cho người dân có thu nhập cao trở lên, thực hiện chính sách của Ủy ban Nhân dân huyện Long Thành tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư trong công tác chuẩn bị đầu tư, Công ty Cổ phần .... đã đẩy mạnh đầu tư xây dựng Khu nhà ở biệt thự nhằm đón nhu cầu thị trường sẽ tăng trưởng trở lại trong vài năm tới. Khi dự án đi vào khai thác sẽ đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho một bộ phận người dân tại xã Long Phước, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai và vùng lân cận. Song song đó, dự án còn đem lại nhiều lợi nhuận cho công ty và cơ hội việc làm cho rất nhiều người. Vì vậy có thể khẳng định việc thực hiện dự án không chỉ vì yếu tố kinh tế mà còn luôn hướng tới những mục tiêu có ý nghĩa xã hội thiết thực. Với mục tiêu xây dựng một khu dân cư đồng bộ, hoàn chỉnh, tạo môi trường ở phù hợp với nhu cầu ngày càng cao của người dân. Cung cấp kịp thời quỹ nhà kinh doanh cho thị trường địa ốc đang có nhiều biến động trong thời điểm hiện nay. Khai thác dự án một cách có hiệu quả, mang lại lợi ích kinh tế không chỉ cho công ty mà còn góp phần nâng cao giá trị bất động sản tại khu vực đầu tư. Xây dựng thương hiệu công ty tại địa bàn huyện Long Thành và khu vực lân cận.

2.3. Sự cần thiết phải đầu tư

Với vai trò trung tâm về nhiều mặt, huyện Long Thành đang trở thành tâm điểm cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước, đồng thời cũng kéo theo sự gia tăng số lượng dân nhập cư từ các tỉnh và vùng lân cận với các khu công nghiệp mới trên địa bàn đã thu hút hàng trăm dự án đầu tư, trong đó có các dự án đầu tư nước ngoài và dự án đầu tư trong nước đã kéo theo một lực lượng lao động lớn phải giải quyết nơi ăn ở. Đồng thời, bất động sản biệt thự, nhà phố được kỳ vọng bứt phá trong giai đoạn 2024-2030, khi nguồn cung của thị trường được cải thiện, sức cầu tăng sẽ gỡ được nhiều nút thắt đưa phân khúc nhà biệt thự tăng trưởng. Như các phân tích ở trên, với sự phát triển kinh tế mạnh mẽ của huyện Long Thành đã kéo theo sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản. Quỹ nhà ở đô thị hạn hẹp trong khi nhu cầu ngày càng cao đã kéo giá nhà đất lên rất cao, dự án đầu tư công trình nhà ở với mọi quy mô, cấp độ đều được tiêu thụ rất nhanh.

Từ những vấn đề cấp thiết hiện nay như đã nêu trên đồng thời huyện Long Thành cũng đang phải tiến hành xây dựng đô thị theo hướng văn minh hiện đại mang tính công nghiệp hiện đại. Vì vậy, vấn đề cần được thực hiện ngay từ hôm nay là công tác quy hoạch mang tính chất tổng thể vùng, khu vực. Trên cơ sở đó tiến hành việc xây dựng từng khu vực, cho từng dự án đặc biệt là những dự án Xây dựng các khu dân cư, Khu tái định cư, khu đô thị mang tính hiện đại, sắp xếp phân bổ lại các khu dân cư mang tính hiện đại hơn; xóa dần những khu nhà tự phát đồng thời đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân hiện nay. Qua các vấn đề nêu trên rất dễ nhận thấy nhu cầu về đất ở cho dân cư trong khu vực có thu nhập từ khá trở lên là hết sức cấp bách, thiết thực. Vì vậy việc xây dựng công trình Khu nhà ở biệt thự  nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở, đất ở cho các đối tượng nói trên và đây cũng là một dự án mang lại hiệu quả kinh tế xã hội và có tính khả thi cao.

Trong nhiều năm qua, nhu cầu về đầu tư xây dựng là một trong những vấn đề kinh tế – xã hội quan trọng. Đặc biệt nhu cầu về nhà ở đang là vấn đề rất bức thiết của người dân. Với dân số tập trung cao việc đáp ứng được quỹ nhà ở cho toàn bộ dân cư đô thị không phải là việc đơn giản. Trước tình hình đó, cần thiết phải có biện pháp khắc phục, một mặt hạn chế sự gia tăng dân số, đặc biệt là gia tăng dân số cơ học, một mặt phải tổ chức tái cấu trúc và tái bố trí dân cư hợp lý, đi đôi với việc cải tạo xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đáp ứng được nhu cầu của xã hội.

Hưởng ứng chính sách nhà nước về khuyến khích đầu tư và xây dựng tại địa bàn. Trong khả năng của mình, Công ty cổ phần Thái Vũ dự kiến đầu tư một Dự án Khu nhà ở biệt thự quy mô 4,26 ha tại xã Long Phước, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai. Vì vậy, việc đầu tư xây dựng là một trong những định hướng đầu tư đúng đắn, đáp ứng được nhu cầu của thị trường. Trong kế hoạch, Nhà đầu tư sẽ xây dựng theo mô hình khu dân cư kiểu mẫu đáp ứng nhu cầu thị trường. Đối với Nhà đầu tư đây là một dự án lớn, có tỷ suất sinh lời cao. Đặc biệt qua dự án vị thế, uy tín và thương hiệu sẽ tăng cao, tạo dựng thương hiệu mạnh trong lĩnh vực kinh doanh BĐS tạo một phần thu nhập từ dự án cho địa phương. Như vậy, từ thực tiễn khách quan nêu trên có thể nói việc đầu tư xây dựng là tất yếu và cần thiết, vừa thoả mãn được các mục tiêu và yêu cầu phát triển của địa phương vừa đem lại lợi nhuận cho Nhà đầu tư.

2.4. Đánh giá chung về điều kiện xây dựng - những lợi thế và hạn chế:

Những mặt thuận lợi - khó khăn: Dự án có các điều kiện thuận lợi và một số khó khăn cơ bản để xây dựng thành một khu nhà ở biệt thự  như sau:

Thuận lợi: Phát triển khu vực phù hợp với Quy hoạch chung. Vị trí địa lý có nhiều thuận lợi để hình thành khu ở, gần các trục đường giao thông huyết mạch, phục vụ tốt cho nhân dân trong khu vực. Nhu cầu về nhà ở biệt thự hiện nay rất lớn. Khuyến khích khai thác quỹ đất kém hiệu quả.

Khó khăn: Vốn đầu tư xây dựng công trình là rất lớn => Nhà đầu tư phải có một tiềm lực tài chính vững mạnh => khó khăn trong việc huy động nguồn vốn.

Kết luận: Tuy việc đầu tư Dự án Khu nhà ở biệt thự quy mô 4,26 ha  có những thuận lợi và khó khăn nhất định nhưng việc đầu tư xây dựng là hết sức khả quan do nó phù hợp với quy hoạch định hướng phát triển của huyện Long Thành, góp phần tạo mỹ quan đô thị hình thành nên một khu dân cư văn minh hiện đại. Để đảm bảo tính hiệu quả trong đầu tư dự án này, ngoài việc tính toán, thẩm định về vị trí, quy mô đất, hạ tầng của dự án, công tác rà soát chặt chẽ các chỉ tiêu về tài chính của dự án cũng cần phải được chú trọng từ đầu để có thế xác định được hiệu quả vốn đầu tư và cũng nhằm định hướng giải pháp thực hiện các chỉ tiêu tài chính của dự án được đảm bảo.

CHƯƠNG 3: ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG

3.1.Mô tả địa điểm xây dựng và lựa chọn địa điểm

3.1.1.Vị trí, diện tích, ranh giới khu đất

• Địa điểm: xã Long Phước, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai.
• Tổng diện tích khu đất quy hoạch là: 42.610,4 m²
• Vị trí khu đất : (Bản đồ vẽ theo hệ tọa độ VN-2000 khu vực tỉnh Đồng Nai đính kèm dự án).

Bảng 2. Bảng kê tọa độ góc ranh (Hệ VN2000, kinh tuyến 107⁰45’, múi chiếu 3⁰)

Số hiệu mốc	Khoảng cách (m)	Tọa độ		Số hiệu mốc	Khoảng cách (m)	Tọa độ
		X (m)	Y (m)			X (m)	Y (m)
1	33.80	1188125.74	414656.60	12	108.89	1188820.85	414422.18
2	75.00	1186109.93	414888.58	13	32.93	1185952.02	414432.21
3	47.29	1186075.16	414752.92	14	138.00	1188070.87	414502.34
4	196.49	1188034.60	414777.07	15	14.08	1188088.85	414515.83
5	13.69	1186034.80	414887.56	16	16.79	1188084.10	414523.29
6	2.69	1189862.59	414588.73	17	8.57	1188080.86	414528.55
7	78.91	1185988.96	414586.07	18	20.15	1188111.43	414544.70
8	64.54	1185988.53	414585.98	19	40.48	1188081.21	414571.63
9	23.15	1185888.82	414521.44	20	53.11	1186112.76	414814.35
10	13.27	1186890.09	414516.58	21	15.57	1188100.88	414624.18
11	108.80	1185857.17	414508.18	1	41.01	1188125.74	414888.80

(Bản đồ vị trí khu đất đính kèm)

+ Phía Đông: tiếp giáp đường nhựa;

+ Phía Tây: tiếp giáp rạch Cầu Mít.

+ Phía Nam: tiếp giáp đất của dân;

+ Phía Bắc: tiếp giáp đất của dân;

3.1.2.Điều kiện tự nhiên

3.1.2.1. Địa hình

Khu vực đất có địa hình tương đối bằng phẳng.

3.1.2.2.Khí hậu

Khu vực thực hiện Dự án nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa nóng ẩm, với các đặc trưng chung của vùng khí hậu Đông Nam Bộ nên chịu ảnh hưởng của khí hậu vùng nhiệt đới gió mùa, cận xích đạo, nhiệt độ cao và ổn định quanh năm. Khí tượng phân hóa thành 2 mùa rõ rệt: mùa mưa và mùa khô.

- Mùa mưa: Lượng mưa phân hóa theo mùa, trung bình trong năm đạt từ 211,6 – 552,6 mm, mùa mưa kéo dài 6 tháng từ tháng 5 đến 10, mưa lớn tập trung, lượng mưa chiếm 85-90% lượng mưa cả năm. Vào mùa mưa lượng bốc hơi và nhiệt độ không khí hạ thấp hơn mùa khô.

- Mùa khô: Kéo dài từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau, lượng mưa ít, chỉ chiếm 10 - 15% tổng lượng mưa trong năm, trong khi nhiệt độ và lượng bốc hơi lớn gây khô hạn ở nhiều nơi.

* Nhiệt độ không khí

Nhiệt độ không khí là một trong những yếu tố tự nhiên ảnh hưởng trực tiếp đến các quá trình chuyển hóa và phát tán các chất ô nhiễm trong khí quyển. Nhiệt độ không khí càng cao thì tốc độ các phản ứng xảy ra càng nhanh và thời gian lưu tồn các chất càng nhỏ. Ngoài ra nhiệt độ còn ảnh hưởng đến quá trình trao đổi nhiệt của cơ thể và sức khỏe người lao động. Do vậy, việc nghiên cứu chế độ nhiệt là điều cần thiết. Kết quả khảo sát và đo đạc cho thấy:

- Nhiệt độ tại khu vực dự án thay đổi theo mùa trong năm, tuy nhiên sự chênh lệch nhiệt độ trung bình giữa các tháng không lớn lắm. Nhiệt độ trung bình tháng tương đối ổn định trong khoảng 24 – 29 ^oC.

- Nhiệt độ khu vực dao động trong ngày. Biên độ nhiệt đạt đến 10^oC/ngày.đêm. Vì vậy, mặc dù ban ngày trời nắng nóng, ban đêm và sáng sớm vẫn có sương. Đây là điều kiện thuận lợi cho cây cối phát triển và xanh tốt quanh năm.

- Nhiệt độ không khí được đo bằng nhiệt kế thường, nhiệt kế tối cao (thủy ngân), nhiệt kế tối thấp (rượu) và nhiệt ký (bộ phận cảm ứng là một tấm lưỡng kim) đặt trong lều khí tượng ở độ cao 2m cách mặt đất nơi không có trực xạ của bức xạ mặt trời.

- Nhiệt độ không khí trung bình ngày được tính theo phương pháp bình quân số học giản đơn từ kết quả của 4 lần quan trắc chính trong ngày tại thời điểm 1 giờ, 7 giờ, 13 giờ và 19 giờ, hoặc được tính từ kết quả của 24 lần quan trắc tại các thời điểm 1 giờ, 2 giờ, 3 giờ,... 24 giờ của nhiệt kế.

Nhiệt độ không khí trung bình các tháng trong năm tại khu vực thực hiện Dự án được trình bày trong bảng sau.

Bảng 3. Nhiệt độ trung bình các tháng trong năm

Đơn vị tính: ⁰C

Tháng/năm	2019	2020	2021	2022	2023
Tháng 1	25,5	25,5	25,5	25,6	24,3
Tháng 2	24,9	25,1	26,8	25,8	23,9
Tháng 3	27	27,2	27,8	27,9	27,4
Tháng 4	27,7	28,3	29,1	28,5	28,0
Tháng 5	27,4	27,5	27,8	29,1	28,1
Tháng 6	26,9	26,3	27,4	26,8	27,1
Tháng 7	26,2	26,4	26,7	26,9	26,7
Tháng 8	26,3	26,2	26,4	26,6	26,8
Tháng 9	26,8	25,9	26,0	26,5	25,7
Tháng 10	25,8	26,7	26,6	25,6	25,9
Tháng 11	25,9	26,3	25,5	26,1	26,4
Tháng 12	24,9	26,3	24,5	25,2	26,2
Bình quân năm	26,3	26,5	26,7	26,7	26,3

(Nguồn: Niêm giám thống kê Đồng Nai 2023)

* Độ ẩm không khí

Độ ẩm không khí cũng như nhiệt độ không khí là một trong những yếu tố tự nhiên ảnh hưởng trực tiếp đến các quá trình chuyển hóa các chất ô nhiễm trong khí quyển và là yếu tố vi khí hậu ảnh hưởng lên sức khỏe công nhân.

Độ ẩm trung bình của các tháng trong năm tại khu vực thực hiện Dự án được trình bày trong bảng sau.

Độ ẩm trung bình của các tháng trong năm

Bảng 4. Độ ẩm tương đối trung bình các tháng trong năm

Đơn vị tính: %

Tháng/năm		2019		2020		2021		2022		2023
	Tháng 1		79		80		70		71		75
	Tháng 2		77		76		68		69		72
	Tháng 3		71		74		69		70		71
	Tháng 4		78		73		71		71		76
	Tháng 5		84		79		81		78		81
	Tháng 6		87		86		85		86		85
	Tháng 7		88		88		85		86		85
	Tháng 8		89		87		88		87		88
	Tháng 9		87		89		89		88		89
	Tháng 10		89		81		83		91		90
	Tháng 11		86		79		83		83		84
	Tháng 12		80		80		76		81		79
	Bình quân năm		83		81		79		79		81

(Nguồn: Niêm giám thống kê Đồng Nai 2023)

* Lượng mưa

Chế độ mưa cũng ảnh hưởng đến chất lượng không khí, có tác dụng thanh lọc các chất ô nhiễm trong không khí và pha loãng các chất ô nhiễm trong nước. Khi mưa rơi xuống sẽ cuốn theo bụi và các chất ô nhiễm có trong khí quyển cũng như các chất ô nhiễm trên bề mặt đất, nơi mà nước mưa chảy qua. Chất lượng nước mưa tùy thuộc vào chất lượng khí quyển và môi trường khu vực.

Lượng mưa trung bình của các tháng trong năm tại khu vực thực hiện Dự án được trình bày trong bảng sau.

Lượng mưa trung bình của các tháng trong năm

Bảng 5. Lượng mưa trung bình tháng trong nhiều năm

Đơn vị tính: 1/10 mm

Tháng/năm		2019		2020		2021		2022		2023
	Tháng 1		37,6		58,2		2,3		-		-
	Tháng 2		47,6		-		-		1,6		38,8
	Tháng 3		1,7		-		-		-		2,9
	Tháng 4		91,8		33,1		22,8		112,1		126,6
	Tháng 5		308,1		181,7		277,2		79,3		269,5
	Tháng 6		300,5		302,5		240,4		395		138,4
	Tháng 7		377,6		359,9		227,4		206		325,4
	Tháng 8		36		284,7		260,8		327		263,7
	Tháng 9		230,3		552,6		323,1		225		466,6
	Tháng 10		328,9		316,9		173,9		256		312,5
	Tháng 11		124,1		57,4		89,8		55		72,1
	Tháng 12		53,5		37,6		-		48		16,0
	Tổng		2.262,7		2.184,6		1.617,7		1.707,1		2.032,5

(Nguồn: Niêm giám thống kê Đồng Nai 2023)

* Gió và hướng gió

Gió là một nhân tố quan trọng trong quá trình phát tán và lan truyền các chất trong khí quyển. Khi vận tốc gió càng lớn, khả năng lan truyền bụi và chất ô nhiễm càng xa, khả năng pha loãng với không khí sạch càng lớn. Vì vậy khi tính toán và thiết kế các hệ thống xử lý ô nhiễm cần tính trong trường hợp tốc độ gió nguy hiểm sao cho nồng độ cực đại tuyệt đối mặt đất thấp hơn tiêu chuẩn vệ sinh cho phép.

Trong năm có 2 hướng gió chính theo mùa:

- Mùa khô: Hướng gió thịnh hành là hướng Đông Nam hoạt động từ tháng XII đến tháng V năm sau. Kết quả quan trắc năm 2018, tốc độ gió bình quân tại Trạm Biên Hòa đo được là 1-2 m/s. Tốc độ gió mạnh nhất là 10 m/s.

- Mùa mưa: Hướng gió thịnh hành là hướng Tây Nam. Đây là luồng không khí từ vùng biển Ấn Độ Dương qua Vịnh Thái Lan thổi tới nên mang nhiều hơi ẩm gây mưa nhiều trong các tháng VI – XI.

Hướng gió chủ yếu là gió Đông Nam và gió Tây Nam. Gió thịnh hành trong mùa khô là gió Tây Nam. Gió thịnh hành vào mùa mưa là gió Đông Nam.

Hướng gió chủ đạo sẽ quyết định đến phạm vi khu vực chịu ảnh hưởng ô nhiễm không khí trong giai đoạn thi công và vận hành. Vấn đề này sẽ được đánh giá chi tiết ở chương tiếp theo.

Gió là yếu tố quan trọng nhất tác động lên quá trình lan truyền các chất gây ô nhiễm trong không khí. Tốc độ gió càng cao thì chất ô nhiễm càng được vận chuyển đi xa và nồng độ các chất ô nhiễm càng nhỏ do khí độc được pha loãng với khí sạch.

Ngược lại, khi tốc độ nhỏ hoặc lặng gió thì chất ô nhiễm sẽ tập trung gần nguồn thải.

* Số giờ nắng

Số giờ nắng trung bình các tháng trong năm tại khu vực thực hiện Dự án được trình bày trong bảng sau.

Số giờ nắng trung bình của các tháng trong năm

Bảng 6. Tổng số giờ nắng các tháng và năm

Đơn vị tính: giờ

Tháng/năm		2019		2020		2021		2022		2023
	Tháng 1		188,5		169,8		222,5		255,7		201,2
	Tháng 2		182,1		235,8		248,3		248,5		213,2
	Tháng 3		241,9		245,3		270,6		335,1		269,5
	Tháng 4		225,3		244,7		242,2		233,3		226,6
	Tháng 5		174,9		184,4		211,2		235,6		204,3
	Tháng 6		169,7		161,1		160,0		176,3		212,1
	Tháng 7		155,4		170,3		193,0		203,1		190,4
	Tháng 8		174,4		174,7		181,6		195,9		200,2
	Tháng 9		174,9		165,4		151,5		172,3		170,1
	Tháng 10		124,5		211,7		238,4		94		136,4
	Tháng 11		161,7		190,1		196,7		172,5		144,5
	Tháng 12		190,4		181,2		248,1		156,6		191,8
	Tổng		2.163,7		2.334,5		2.564,1		2.478,9		2.360,3

(Nguồn: Niêm giám thống kê Đồng Nai 2023)

3.1.3.Nền đất xây dựng

Dựa trên nền đất đã được quy họach là đất ở.

3.1.4.Kênh, thuỷ văn

Khu vực không chịu ảnh hưởng của chế độ bán nhật triều. 

3.1.5.Tình hình hiện trạng

- Khu đất đã san lấp, hoàn thiện một số tuyến đường giao thông chính, cao độ địa hình đo được từ +2,56m đến +3,75m (Cao độ Quốc Gia).

- Trong phạm vi nghiên cứu không có công trình xây dựng, công trình hạ tầng xã hội, không có người dân hiện hữu sinh sống, chỉ là khu đất trống, thuộc sở hữu của Chủ đầu tư.

3.1.6.Hiện trạng kỹ thuật hạ tầng

a. Giao thông: Tại khu đất xây dựng chưa giáp đường giao thông liên ấp. Đường giao thông trong trong khu quy hoạch sẽ được kết nối với các trục giao thông khác theo hướng ra quốc lộ.

b. Hiện trạng cấp điện, thông tin liên lạc:

• Khu vực này hiện có lưới điện đi qua khu vực.
• Khu quy hoạch dự án chưa xây dựng hệ thống thông tin liên lạc.

c. Hiện trạng cấp nước:  

• Trong khu vực dự kiến quy hoạch hiện nay phần lớn diện tích là đất nông nghiệp nên chưa có mạng phân phối nước máy tỉnh.

d. Hiện trạng thoát nước:

• Khu vực dự kiến xây dựng hiện nay chưa xây dựng mạng lưới thoát nước thải riêng đô thị.

e. Hiện trạng nền, thuỷ văn:

• Khu đất quy hoạch có diện tích 42.610 m²; hầu hết diện tích khu quy hoạch là đất nông nghiệp khác; địa hình tương đối phẳng. Cao độ mặt đất thay đổi từ 0,08m đến 0,58m (Cao độ Quốc gia).   

f. Địa chất công trình, địa chất thuỷ văn:

Khu vực có cấu tạo nền đất là phù sa mới, thành phần chủ yếu là sét, bùn sét, trộn lẩn nhiều tạp chất hữu cơ, thường có màu đen, xám đen. Sức chịu tải của nền đất thấp, nhỏ hơn 0,7kg/cm². Mực nước ngầm không áp nông, cách mặt đất khoảng 0,5m.

3.1.7.Nhận xét, đánh giá chung hiện trạng:

Khu đất quy hoạch xây dựng với diện tích 42.610m², có các yếu tố thuận lợi và khó khăn sau:

3.1.7.1.Thuận lợi

• Khu đất hiện tại nằm trên các trục giao thông dự phóng.
• Các điều kiện tự nhiên, địa hình, khí hậu thuận lợi.
• Khu đất xây dựng hiện đang là khu vực đô thị hóa, đất đai trong tiến trình chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất đô thị.
• Phù hợp với quy hoạch chung của địa phương.
• Khu vực có nền đất tương đối cao, không chịu ảnh hưởng chế độ thủy triều.

3.1.7.2.Khó khăn

 Hệ thống cấp thoát nước chưa có, do vậy bản thân Công ty Cổ phần Thái Vũ phải tự đầu tư vừa để đảm bảo cho xây dựng, vừa phải đảm bảo vệ sinh môi trường. Trong thời gian tới, khi có hệ thống cấp thoát nước của khu vực, cơ sở sẽ có một hệ thống dự phòng hoàn chỉnh do được đầu tư ngay từ ban đầu.

3.2. Phân tích địa điểm xây dựng dự án

• Khái quát đặc điểm tự nhiên và hiện trạng: Khu đất 42.610 m² đất quy hoạch dự án làm khu nhà ở biệt thự tại địa bàn xã Long Phước, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai.
• Hiện trạng giao thông: Nằm trên tổng thể Khu nhà ở biệt thự huyện Long Thành có tuyến giao thông tiếp cận từ nhiều hướng khác nhau và đã được kết nối hạ tầng với nhiều dự án liền kề đã triển khai xây dựng.
• Hiện trạng khu đất thực hiện dự án: do chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất.
• Hiện trạng nhà ở: không có dân cư sinh sống trong khu vực dự án.

 Địa chất công trình: có khảo sát, đánh giá địa chất công trình khu quy hoạch nhưng qua khảo sát các công trình xây dựng cạnh khu dự án cho thấy địa chất công trình nằm trong nền đất phù hợp xây dựng công trình. Tuy nhiên khi xây dựng cụ thể cần khảo sát kỹ để tránh các túi sét cục bộ nằm phía dưới tầng đất cứng.

3.3. Nhận xét địa điểm xây dựng dự án khu nhà ở biệt thự huyện Long Thành

Địa điểm này đảm bảo các điều kiện cơ bản cho việc xây dựng dự án ít tốn kém và không ảnh hưởng đến đời sống xã hội trong vùng, phù hợp với đặc điểm về quy hoạch và kế hoạch phát triển chung của địa phương tỉnh Đồng Nai.

Điều kiện kinh tế xã hội bảo đảm phù hợp cho công việc đầu tư dự án khu đô thị, tiếp cận thị trường, từng bước hình thành quỹ nhà ở lớn để ổn định nơi ăn chốn ở cho nhân dân trên địa bàn thành phố và khắp các vùng lân cận. Tuy nhiên do mới bắt đầu hình thành nên hạ tầng cơ sở chưa thể hoàn chỉnh ngay khi bắt đầu thực hiện Dự án.

3.4. Nhận xét chung về hiện trạng

Các điều kiện tự nhiên, địa hình, khí hậu thuận lợi cho phát triển dự án nằm trong khu vực quy hoạch. Với tầm quan trọng to lớn về vị trí chức năng cùng với hiện trạng thực tế đất đai chưa được khai thác đúng mức, thì việc phát triển một khu đô thị với các tiêu chuẩn phù hợp với nhu cầu trước mắt và lâu dài của người dân tại địa phương là tất yếu và cần thiết.