Dự án đầu tư nghĩa trang Hoa viên Minh Đạm

Dự án đầu tư nghĩa trang Hoa viên Minh Đạm, Dự án bao gồm các hạng mục công trình chính như sau: Đất khu mai táng, Đất công trình hành chính, kỹ thuật, Đất công trình nhà tang lễ, Đất khu quảng trường-nhà hỏa táng.

Mã SP:DA NT
Giá gốc:150,000,000 vnđ
Giá bán:145,000,000 vnđ Đặt mua

Trong quá trình phát triển đô thị nhanh và mở rộng không gian dân cư tại các đô thị lớn, đặc biệt là thành phố Hồ Chí Minh, vấn đề quỹ đất cho an táng, ô nhiễm môi trường từ các nghĩa trang nhỏ lẻ, tự phát, cũng như thiếu hụt các cơ sở hỏa táng hiện đại đang trở thành một thách thức lớn đối với công tác quản lý đô thị và an sinh xã hội.

Thực tế cho thấy, nhiều nghĩa trang hiện hữu được hình thành từ lâu, phân bố manh mún, nằm xen cài trong khu dân cư, không còn phù hợp với yêu cầu phát triển đô thị bền vững, gây áp lực lớn lên môi trường đất, nước ngầm và cảnh quan sinh thái. Bên cạnh đó, tốc độ gia tăng dân số cơ học và tự nhiên tại khu vực thành phố Hồ Chí Minh và vùng phụ cận đặt ra nhu cầu cấp thiết về một mô hình nghĩa trang tập trung, hiện đại, quy mô lớn, được quy hoạch bài bản và quản lý đồng bộ.

Trong bối cảnh đó, Dự án Nghĩa trang tập trung quy mô 24,68 ha tại xã Long Điền, thành phố Hồ Chí Minh (địa chỉ cũ: xã Tam Phước, huyện Long Điền, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu) được đề xuất đầu tư là một giải pháp chiến lược, mang tính lâu dài, phù hợp với định hướng phát triển đô thị, bảo vệ môi trường và đáp ứng nhu cầu tâm linh – xã hội của người dân.

Mục tiêu tổng quát

Dự án hướng tới xây dựng một nghĩa trang tập trung hiện đại, khang trang, văn minh, đảm bảo không gian yên tĩnh – trang nghiêm – tôn trọng yếu tố tâm linh, đồng thời thân thiện với môi trường, phù hợp với xu hướng phát triển bền vững của đô thị lớn.

2. Mục tiêu cụ thể

Đáp ứng nhu cầu an táng lâu dài cho cộng đồng dân cư thành phố Hồ Chí Minh và vùng phụ cận, góp phần giải quyết tình trạng quá tải nghĩa trang hiện hữu.
Phát triển mô hình nghĩa trang sinh thái, hài hòa giữa kiến trúc – cảnh quan – môi trường, giảm thiểu tối đa tác động tiêu cực đến đất, nước ngầm và không khí.
Áp dụng công nghệ an táng khoa học, hiện đại, đặc biệt là hỏa táng và lưu tro cốt, phù hợp với xu thế văn minh đô thị và các giá trị tâm linh, tôn giáo.
Xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ đồng bộ, đáp ứng đầy đủ các nhu cầu về tang lễ, an táng, tưởng niệm của thân nhân người quá cố.
QUY MÔ KIẾN TRÚC – XÂY DỰNG
MỤC LỤC
CHƯƠNG I:GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN.. 7

I.1. Giới thiệu chủ đầu tư.. 7

I.2. Mô tả sơ bộ dự án.. 7

I.3. Vốn đầu tư.. 9

I.4. Tiến độ thực hiện dự án.. 9

I.5. Hình thức đầu tư.. 10

I.6. Cơ sở pháp lý triển khai dự án.. 10

I.7. Tính pháp lý liên quan đến quản lý xây dựng.. 12

I.8. Đánh giá nhu cầu thị trường.. 13

I.8.1.   Tổng quan nhu cầu an táng hiện nay. 13

I.8.2.   Thực trạng hệ thống nghĩa trang hiện có. 14

I.8.3.   Thực trạng đất nghĩa trang đang bị thu hẹp. 14

I.8.4.   Chủ trương quy hoạch của Chính phủ và thành phố sau thời kỳ sáp nhập 16

I.8.5.   Nhu cầu trong tương lai 16

I.8.6.   Đối tượng khách hàng mục tiêu. 17

I.8.7.   Văn hóa và tâm lý người dân. 17

I.8.8.   Giải pháp triển khai chiến lược sản phẩm đề ra. 17

CHƯƠNG II: ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT NGHIÊN CỨU LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ.. 20

II.1.     Điều kiện tự nhiên.. 20

II.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên. 20

II.2.     Tài nguyên thiên nhiên.. 30

II.2.1. Tiềm năng kinh tế. 33

CHƯƠNG III:MỤC TIÊU VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ.. 36

III.1.    Mục tiêu đầu tư.. 36

III.2.    Sự cần thiết đầu tư.. 36

CHƯƠNG IV:ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG.. 37

IV.1.   Mô tả địa điểm xây dựng và lựa chọn địa điểm.. 37

IV.2.   Hiện trạng khu vực thực hiện dự án.. 37

IV.2.1. Hiện trạng sử dụng đất và kiến trúc cảnh quan. 37

IV.2.2. Hiện trạng kết nối hạ tầng kỹ thuật 38

IV.3.   Đền bù, giải phóng mặt bằng, rà phá bom mìn.. 43

IV.4.   Nhận xét địa điểm xây dựng dự án.. 43

IV.5.   Đánh giá về các yếu tố điều kiện tự nhiên-kinh tế xã hội khu vực tác động đến dự án.. 44

IV.5.1. Điểm mạnh. 44

IV.5.2. Điểm yếu. 44

IV.5.3. Cơ hội 44

CHƯƠNG V:GIẢI PHÁP QUY HOẠCH TỔNG THỂ VÀ QUY MÔ ĐẦU TƯ.. 46

V.1.    Hình thức đầu tư.. 46

V.2.    Quy hoạch tổng thể dự án khu nghĩa trang.. 46

V.3.    Cơ cấu sử dụng đất. 47

V.4.    Phương án công nghệ của dự án.. 49

V.5.    Các hạng mục của dự án.. 53

V.5.1. Khu đất mai táng 122.770,6 m² 53

V.5.2. Hạ tầng kỹ thuật 61

V.6.    Thiết kế đô thị 63

V.6.1. Xác định chiều cao xây dựng công trình. 63

V.6.2. Các yêu cầu kiến trúc của các công trình xây dựng. 63

CHƯƠNG VI:NHU CẦU NGUYÊN, NHIÊN LIỆU VÀ GIẢI PHÁP THIẾT KẾ   64

VI.1.   Nhu cầu cấp nước.. 64

VI.2.   Hệ thống thu gom và thoát nước thải 65

VI.3.   Hệ thống xử lý bụi, khí thải 67

CHƯƠNG VII:PHƯƠNG ÁN VẬN HÀNH VÀ SỬ DỤNG LAO ĐỘNG.. 70

VII.1. Sơ đồ tổ chức công ty - Mô hình tổ chức.. 70

VII.2. Phương thức tổ chức, quản lý và điều hành.. 70

VII.3. Tổ chức quản trị và nhân sự của dự án.. 71

VII.4. Cơ cấu trả lương.. 71

CHƯƠNG VIII:ĐÁNH GIÁ, DỰ BÁO TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG CỦA DỰ ÁN VÀ ĐỀ XUẤT CÁC BIỆN PHÁP, CÔNG TRÌNH BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG, ỨNG PHÓ SỰ CỐ MÔI TRƯỜNG.. 73

VIII.1. Đánh giá tác động môi trường.. 73

VIII.1.1. Giới thiệu chung. 73

VIII.1.2. Đánh giác tác động và đề xuất các biện pháp, công trình bảo vệ môi trường trong giai đoạn thi công, xây dựng. 73

CHƯƠNG IX:TỔNG MỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH.. 87

IX.1.   Cơ sở lập Tổng mức đầu tư.. 87

IX.2.   Nội dung Tổng mức đầu tư.. 87

IX.2.1. Chi phí xây dựng và lắp đặt 88

IX.2.2. Chi phí thiết bị 88

IX.2.3. Chi phí quản lý dự án. 88

IX.2.4. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng. 88

IX.2.5. Chi phí khác. 89

IX.2.6. Dự phòng chi 89

IX.2.7. Lãi vay của dự án. 89

IX.3.   Tổng mức đầu tư.. 89

CHƯƠNG X:VỐN ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN.. 92

X.1.    Nguồn vốn đầu tư của dự án.. 92

X.2.    Tiến độ sử dụng vốn.. 92

X.3.    Phương án hoàn trả vốn vay.. 93

X.4.    Tính toán các chỉ tiêu tài chính của dự án.. 93

X.4.1. Mục đích tính toán. 93

X.4.2. Doanh thu của dự án. 94

X.4.3. Chi phí khai thác. 94

X.4.4. Tỷ suất chiết khấu. 94

X.5.    Hiệu quả kinh tế - xã hội 95

X.5.1. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn giản đơn (Thời gian hoàn vốn không chiết khấu) 96

X.5.2. Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) 97

CHƯƠNG XI:KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ. 98

XI.1.   Kết luận.. 98

XI.2.   Kiến nghị 98
GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN

I.1. Giới thiệu chủ đầu tư

Tên doanh nghiệp/tổ chức: CÔNG TY CỔ PHẦN HOA VIÊN MINH ĐẠM

Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp công ty cổ phần số: 0319278673; Ngày cấp: đăng ký lần đầu ngày 24/11/2025, Cơ quan cấp: Phòng Đăng ký kinh doanh – Sở Kế hoạch đầu tư thành phố Hồ Chí Minh.

Địa chỉ trụ sở chính: 146/E11 Nguyễn Văn Hưởng, khu phố 18, phường An Khánh, thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam.

Mã số thuế: 0319278673

Vốn điều lệ: 98.000.000.000 đồng. (Bằng chữ: Chín mươi tám tỷ đồng).

Điện thoại : 0903918047

Thông tin về người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp/tổ chức đăng ký đầu tư, gồm:

Họ tên: Đỗ Văn Long; Giới tính: Nam

Ngày sinh: 25/06/1962; Quốc tịch: Việt Nam

Chức danh: Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng Giám đốc

Căn cước công dân số: 033062011596; Ngày cấp: 10/05/2024

Nơi cấp: Cục Cảnh sát Quản lý hành chính về trật tự xã hội.

Địa chỉ thường trú: 146/E11 Nguyễn Văn Hưởng, khu phố 18, phường An Khánh, thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam.

Chỗ ở hiện tại: 146/E11 Nguyễn Văn Hưởng, khu phố 18, phường An Khánh, thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam.

I.2. Mô tả sơ bộ dự án

- Tên dự án: Nghĩa trang tập trung quy mô 24,68 ha.

- Địa điểm: xã Long Điền, thành phố Hồ Chí Minh (Địa chỉ cũ : xã Tam Phước, huyện Long Điền, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu).

- Mục tiêu đầu tư Nghĩa trang tập trung với quy mô xây dựng như sau:

+ Xây dựng một nghĩa trang hiện đại, khang trang, đảm bảo không gian yên tĩnh, trang nghiêm và thân thiện với môi trường.

+ Đáp ứng nhu cầu an táng cho cộng đồng, đảm bảo một giải pháp lâu dài cho vấn đề chôn cất trong khu vực.

+ Phát triển mô hình nghĩa trang sinh thái, kết hợp với các yếu tố bảo vệ môi trường và cảnh quan thiên nhiên.

+ Xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ và các dịch vụ tiện ích xung quanh nghĩa trang.

- Quy mô kiến trúc xây dựng: Dự án bao gồm các hạng mục công trình chính như sau: Đất khu mai táng, Đất công trình hành chính – kỹ thuật, Đất công trình nhà tang lễ, Đất khu quảng trường-nhà hỏa táng.

- Hạ tầng kỹ thuật: đường giao thông, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, điện chiếu sáng.

- Loại hình cung cấp:

Là khu nghĩa trang tập trung cung cấp dịch vụ về an táng người quá cố chất lượng cao, đảm bảo vệ sinh môi trường và đáp ứng nhu cầu của người dân trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh và một số địa phương lân cận đảm bảo hiện đại, tuân thủ theo các tiêu chuẩn, quy chuẩn hiện hành của nhà nước.

Là khu nghĩa trang cung cấp các loại hình dịch vụ hỏa táng và áp dụng công nghệ hỏa táng tổng hợp: chôn một lần, hung táng, cát táng, lưu tro với công nghệ táng khoa học, hiện đại, hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ đáp ứng môi trường sống và cảnh quan khu vực lân cận.

Dự án khi hoàn thành đưa vào sử dụng sẽ cung cấp sản phẩm dịch vụ như:

- Tổ chức tang lễ: Tổ chức dịch vụ tang lễ, xây dựng nhà tang lễ tập trung, cung cấp quan tài và đồ hành lễ mai táng theo yêu cầu của thân nhân gia đình.

- Dịch vụ hỏa táng, mai táng: chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với hạ tầng cho phần mộ trong nghĩa trang cho thân nhân gia đình của người chết, phục vụ cho nhu cầu an táng 01 lần vĩnh viễn (địa táng), cát táng (cải táng và hỏa táng), hỏa táng phù hợp với nhu cầu truyền thống tâm linh và tôn giáo của nhân dân có nhu cầu.

- Dịch vụ xây mộ: xây dựng các khu mộ đa dạng trong công viên nghĩa trang để phục vụ cho nhu cầu an táng 01 lần vĩnh viễn (địa táng), cải táng, cát táng sau hoả táng.

- Dịch vụ cải táng: di dời mộ, chuyển xương cốt từ mộ chôn vĩnh viễn sang hình thức táng khác (cát táng hay hỏa táng).

- Dịch vụ chăm sóc mộ phần, nơi tro cốt lưu trữ: bảo quản, sửa chữa, nâng cấp, trồng hoa, thắp hương, cúng giỗ…

- Dịch vụ lưu trữ tro cốt sau khi hoả táng: tro cốt sau khi hỏa táng sẽ được người thân mang đến lưu trữ dưới các hình thức khác nhau.

- Diện tích đất, mặt bằng dự kiến sử dụng 24,68 ha.

Bảng 1: Bảng quy hoạch sử dụng đất dự án

STT	LOẠI ĐẤT	DIỆN TÍCH (M²)
1	ĐẤT MAI TÁNG	122.770,6
	* ĐẤT KHU MAI TÁNG	102.021,4/15.819
	KHU CÁN BỘ - GIA ĐÌNH CHÍNH SÁCH	6.876,0/1.064 MỘ
	KHU MỘ CÔNG GIÁO	18.792,1/2.922 MỘ
	KHU MỘ PHẬT GIÁO	23.348,9/3.634 MỘ
	KHU MỘ CÁC TÔN GIÁO KHÁC	30.797,8/4.794 MỘ
	KHU MỘ DỊCH VỤ	22.206,6/3.405 MỘ
	* BỒN HOA - ĐÀI TƯỞNG NIỆM	5.812,4
	* LỐI ĐI GIỮA CÁC KHU MAI TÁNG	14.936,4
2	ĐẤT CÔNG TRÌNH HÀNH CHÍNH - KỸ THUẬT	6.726,3
3	ĐẤT CÔNG TRÌNH NHÀ TANG LỄ	3.592,0
4	ĐẤT KHU QUẢNG TRƯỜNG-NHÀ HỎA TÁNG	8.089,1
5	ĐẤT CÂY XANH-MẶT NƯỚC	62.474,2
	CÂY XANH CÁCH LY	48.589,6
	CÂY XANH XUNG QUANH QUẢNG TRƯỜNG - NHÀ HỎA TÁNG	2.350,0
	CÂY XANH CẢNH QUAN TRƯỚC QUẢNG TRƯỜNG	5.250,0
	CÂY XANH CẢNH QUAN TRỤC ĐƯỜNG CHÍNH	3.920,6
	HỒ NƯỚC CẢNH QUAN	864,0
	HỒ LẮNG NƯỚC MẶT	1.500
6	ĐẤT GIAO THÔNG - BÃI XE	43.183,8
	ĐƯỜNG GIAO THÔNG	41.033,8
	BÃI ĐẬU XE	2.180,0
	TỔNG CỘNG	246.836,0

I.3. Vốn đầu tư:

Tổng vốn đầu tư: 952.903.000.000 đồng, Bằng chữ: Chín trăm năm mươi hai tỷ, chín trăm lẻ ba triệu đồng), tương đương 36.480.341 USD (Bằng chữ: Ba mươi sáu triệu, bốn trăm tám mươi nghìn, ba trăm bốn mươi mốt đô la Mỹ), Tỷ giá ngoại tệ USD là 26.121 VNĐ/USD của ngân hàng Vietcombank ngày 15/12/2025, trong đó:

+ Vốn cố định: 942.903.000.000 đồng, (Bằng chữ: Chín trăm bốn mươi hai tỷ, chín trăm lẻ ba triệu đồng).

+ Vốn lưu động: 10.000.000.000 đồng, (Bằng chữ: Mười tỷ đồng).

- Vốn góp của nhà đầu tư (30%): 285.870.900.000 đồng (Bằng chữ: Hai trăm tám mươi lăm tỷ, tám trăm bảy mươi triệu, chín trăm nghìn đồng),tương đương 10.944.102 USD (Bằng chữ: Mười triệu, chín trăm bốn mươi bốn nghìn, một trăm lẻ hai đô la Mỹ), Tỷ giá ngoại tệ USD là 26.121 VNĐ/USD của ngân hàng Vietcombank ngày 15/12/2025.

- Vốn huy động (70%): 667.032.100.000 đồng (Bằng chữ: Sáu trăm sáu mươi bảy tỷ, không trăm ba mươi hai triệu, một trăm nghìn đồng), tương đương 25.536.239 USD (Bằng chữ: Hai mươi lăm triệu, năm trăm ba mươi sáu nghìn, hai trăm ba mươi chín đô la Mỹ), Tỷ giá ngoại tệ USD là 26.121 VNĐ/USD của ngân hàng Vietcombank ngày 15/12/2025.

- Thời gian hoạt động của dự án: lâu dài.

I.4. Tiến độ thực hiện dự án:

Stt	Nội dung công việc	Thời gian
1	Hoàn thiện các thủ tục pháp lý của dự án	Quý IV/2025 - Quý IV/2026
2	Giai đoạn thực hiện xây dựng và lắp đặt thiết bị	Quý I/2027-Quý IV/2027
3	Giai đoạn đưa dự án vào khai thác, sử dụng	Quý I/2028

I.5. Hình thức đầu tư:

- Đầu tư xây dựng mới.

- Hình thức quản lý: Công ty Cổ phần Hoa Viên Minh Đạm trực tiếp quản lý dự án.

I.6. Cơ sở pháp lý triển khai dự án

- Luật Phòng cháy chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ số 55/2024/QH15 ngày 29/11/2024.

- Luật Đất đai số 31/2024/QH15 ngày 18/01/2024.

- Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014.

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng số 62/2020/QH14 ngày 17/6/2020.

- Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17/06/2020.

- Luật số 43/2024/QH15 ngày 29/06/2024 Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Các tổ chức tín dụng 2024.

- Luật Đường bộ số 35/2024/QH15 ngày 27/06/2024;

- Luật trật tự và an toàn giao thông đường bộ số 36/2024/QH15 ngày 27/06/2024;

- Luật Lao động số 45/2019/QH14 ngày 20/11/2019

- Luật An toàn, vệ sinh lao động số 84/2015/QH13 ngày 25/06/2015

- Luật Phòng cháy chữa cháy số 27/2001/QH10 đã được Quốc hội khóa X, kỳ họp thứ 9 thông qua ngày 29/06/2001;

- Luật số 40/2013/QH13 của Quốc hội: Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật phòng cháy và chữa cháy;

- Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ số 55/2024/QH15 ngày 21/11/2024;

- Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/06/2024 của Chính phủ quy định về giá đất.

- Nghị định số 80/2014/NĐ-CP ngày 06/8/2014 của Chính phủ về thoát nước và xử lý nước thải.

- Nghị định số 136/2018/NĐ-CP ngày 05/10/2018 của Chính phủ về Sửa đổi một số điều của các nghị định liên quan đến điều kiện đầu tư kinh doanh thuộc lĩnh vực tài nguyên và môi trường.

- Nghị định số 105/2025/NĐ-CP ngày 15/5/2025 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều và biện pháp thi hành Luật phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn cứu hộ.

- Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng;

- Nghị định số 175/2024/NĐ-CP ngày 30/12/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành luật xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng.

- Nghị định số 08/2022/NĐ-CP ngày 10/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Bảo vệ môi trường.

- Nghị định số 05/2025/NĐ-CP ngày 06/01/2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 08/2022/NĐ-CP ngày 10/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Bảo vệ môi trường.

- Nghị định 23/2016/NĐ-CP ngày 05/04/2016 của Chính phủ về xây dựng, quản lý, sử dụng nghĩa trang và cơ sở hỏa táng;

- Nghị định 98/2019/NĐ-CP ngày 27/12/2019 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực hạ tầng kỹ thuật;

- Nghị định số 45/2022/NĐ - CP ngày 7/7/2022 Quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bảo vệ môi trường;

- Nghị định số 53/2020/NĐ-CP ngày 05/5/2020 của Chính Phủ về phí BVMT đối với nước thải;

- Nghị định số 02/2023/NĐ-CP ngày 01/02/2023 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Tài nguyên nước;

- Nghị định số 53/2024/NĐ-CP ngày 16/05/2024 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Tài nguyên nước;

- Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/07/2024 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

- Nghị định số 88/2024/NĐ-CP ngày 15/07/2024 Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định số 124/2024/NĐ-CP ngày 04/10/2024 Quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/06/2024 Quy định về giá đất;

- Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 về quản lý chi phí đầu tư xây dựng;

- Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 6/5/2015 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng;

- Nghị định số 72/2019/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2015/NĐ-CP ngày 6/5/2015 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng;

- Nghị định số 35/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng;

- Nghị định số 136/2020/NĐ-CP ngày 136/2020/NĐ-CP của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của luật phòng cháy chữa cháy và luật sửa đổi bổ sung một số điều tại luật phòng cháy chữa cháy;

- Nghị định số 50/2024/NĐ-CP của Chính phủ: Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 136/2020/NĐ-CP ngày 24 tháng 11 năm 2020 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Phòng cháy và chữa cháy và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Phòng cháy và chữa cháy và Nghị định số 83/2017/NĐ-CP ngày 18 tháng 7 năm 2017 của Chính phủ quy định về công tác cứu nạn, cứu hộ của lực lượng phòng cháy và chữa cháy;

- Thông tư 02/2022/TT-BTNMT ngày 10/01/2022 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật bảo vệ môi trường.

- Thông tư số 07/2025/TT-BTNMT ngày 28/04/2025 Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 02/2022/TT-BTNMT ngày 10 tháng 01 năm 2022 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường;

- Thông tư số 12/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 Ban hành định mức xây dựng;

- Thông tư số 09/2024/TT-BXD ngày 30/08/2024 Sửa đổi, bổ sung một số định mức xây dựng ban hành tại Thông tư số 12/2021/TT-BXD ngày 31 tháng 8 năm 2021 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng;

- Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31/08/2021 của Bộ xây dựng về việc hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng;

- Thông tư 14/2023/TT-BXD ngày 29/12/2023 Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31 tháng 8 năm 2021 của Bộ xây dựng về việc hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng;

- Thông tư số 04/2017/TT-BXD ngày 30/03/2017 của Bộ xây dựng quy định về an toàn lao động trong thi công xây dựng công trình;

- Thông tư 16/2021/TT-BXD ngày 20/12/2021 về việc ban hành QCVN 18:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn trong thi công xây dựng;

- Thông tư số 15/2021/TT-BXD ngày 15/12/2021 của Bộ xây dựng hướng dẫn về công trình hạ tầng kỹ thuật thu gom, thoát nước thải đô thị, khu dân cư tập trung;

- Thông tư số 149/TT-BCA ngày 31/12/2020 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật phòng cháy và chữa cháy và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật phòng cháy và chữa cháy;

- Thông tư 05/2021/TT-BTC ngày 2/8/2021 quy định chi tiết một số nội dung về an toàn điện.

- Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng quy định tại Phụ lục VIII, của thông tư số 12/2021/TT-BXD ngày 31 tháng 08 năm 2021 của Bộ Xây dựng ban hành định mức xây dựng.

- Văn bản hợp nhất số 11/VBHN-BXD ngày 27/04/2020 của Bộ Xây dựng: Nghị định về xây dựng, quản lý, sử dụng nghĩa trang và cơ sở hỏa táng;

- Văn bản hợp nhất số 13/VBHN-BXD ngày 27/04/2020 của Bộ Xây dựng: Nghị định về thoát nước và xử lý nước thải.

- Quyết định số 2725/QĐ-UBND ngày 09/9/2020 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu phê duyệt Đồ án điều chỉnh Quy hoạch chung đô thị Long Điền, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu đến năm 2030, định hướng đến năm 2035.

- Quyết định số 1125/QĐ-TTg ngày 11/06/2025 của Thủ tướng Chính phủ Phê duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2060.

I.7. Tính pháp lý liên quan đến quản lý xây dựng

Việc thực hiện dự án “Nghĩa trang tập trung quy mô 24,68 ha” phải tuân thủ các quy định pháp lý sau:

❖ Các quy chuẩn liên quan đến chất lượng không khí:

- QCVN 05:2023/BTNMT: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về chất lượng không khí xung quanh.

❖ Các quy chuẩn liên quan đến tiếng ồn:

- QCVN 26:2025/BTNMT: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về tiếng ồn.

❖ Các quy chuẩn liên quan đến chất lượng nước:

- QCVN 08:2023/BTNMT: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về chất lượng nước mặt.

- QCVN 09:2023/BTNMT: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về chất lượng nước ngầm.

- QCVN 14:2025/BTNMT: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nước thải sinh hoạt.

❖ Các quy chuẩn liên quan đến chất lượng đất:

- QCVN 03:2023/BTNMT: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về giới hạn cho phép của Kim loại nặng trong đất.

❖ Các quy chuẩn, tiêu chuẩn về chất thải rắn, chất thải nguy hại:

- QCVN 07:2009/BNTMT: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về ngưỡng chất thải nguy hại.

- TCVN 6705:2009/BTNMT: Chất thải rắn thông thường.

- TCVN 6706: 2009/BTNMT: Phân loại chất thải nguy hại.

❖ Các quy chuẩn, tiêu chuẩn liên quan đến xây dựng:

- Quy chuẩn QCVN 07:2023/BXD của Bộ Xây dựng về Hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật;

- QCVN 01:2021/BXD: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng;

- QCVN 06:2021/BXD: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn phòng cháy cho nhà và công trình;

- Tiêu chuẩn TCVN 13606:2023 Cấp nước - Mạng lưới đường ống và công trình - Yêu cầu thiết kế;

- TCVN 7957:2008- Thoát nước – Mạng lưới bên ngoài và công trình – Tiêu chuẩn thiết kế;

CHƯƠNG I:ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG

I.1.Mô tả địa điểm xây dựng và lựa chọn địa điểm

Việc lựa chọn địa điểm phải thực hiện theo nguyên tắc sau:

- Có mặt bằng đủ diện tích xây dựng với các điều kiện không bị ngập nước do lũ lụt, đảm bảo tính kinh tế trong san lấp mặt bằng, thuế đất và gần nguồn cung cấp điện, nước, giao thông thuận tiện và tận dụng được các cơ sở hạ tầng sẵn có phù hợp cho công việc đi lại thăm nom.

- Được sự đồng ý các cơ quan quản lý Nhà nước có liên quan, của chính quyền địa phương và của Ban lãnh đạo Công ty Cổ phần Hoa Viên Minh Đạm quyết định lựa chọn địa điểm xây dựng của Dự án là tại xã Long Điền, thành phố Hồ Chí Minh (địa chỉ cũ: trực thuộc xã Tam Phước, huyện Long Điền, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu).

Khu quy hoạch có ranh giới khu vực quy hoạch như sau:

- Phía Tây Bắc, Bắc, Đông Bắc giáp: Đường Hải Lâm – Bàu Trứ;

- Phía Tây Nam, Nam, Đông Nam giáp: Đất của dân.

Tổng diện tích khu đất quy hoạch: 246.836,0 m² (24,68 ha).

Thuộc địa bàn xã Long Điền, thành phố Hồ Chí Minh (địa chỉ cũ: ấp Phước Nghĩa, xã Tam Phước, huyện Long Điền, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu).

I.2. Hiện trạng khu vực thực hiện dự án

I.2.1.Hiện trạng sử dụng đất và kiến trúc cảnh quan

a. Hiện trạng kiến trúc:

Trên khu đất quy hoạch hầu như không có công trình kiến trúc lớn, chỉ có khoảng 2 căn nhà 1 tầng, 2 căn nhà bỏ hoang và một khu vực làm mắm của tư nhân gồm các bể mắm, nhà kho,... là nhà cấp 4 và nhà tạm.

b. Hiện trạng địa hình:

- Phía Tây khu vực khai thác đá có một số khu vực có các tảng đá tương đối lớn, một số chỗ sau khi khai thác thành các ao tương đối sâu.

- Khu vực giữa trồng các loại cây ăn quả, bạch đàn .. địa hình tương đối bằng phẳng, có độ dốc ra hướng Đông Bắc.

c. Hiện trạng sử dụng đất:

Là khu đất nông nghiệp trồng các loại cây: chuối, mít, xoài, điều, … Một phần ba đất trong khu vực là khu vực khai thác đá, trên khu vực có một khu đất doanh nghiệp tư nhân đang sử dụng để sản xuất mắm.

Bảng 8: Bảng thống kê hiện trạng sử dụng đất

Stt	Loại đất	Diện tích (m²)	Tỉ lệ (%)
1	Đất bãi đá khai thác	78.566,2	31,83
2	Đất trồng Bạch đàn	54.868,4	22,23
3	Đất trồng Điều	6.392,4	2,59
4	Đất trồng cây ăn quả	22.598,7	9,16
5	Đất trồng sắn	8.964,9	3,63
6	Đất cỏ - cây tạp	10.878,2	4,41
7	Đất khu vực làm mắm	7.340,7	2,97
8	Đất khác (trống)	30.560,6	12,38
9	Đất mặt nước	16.603,9	6,73
10	Đất giao thông	10.062,0	4,07
	Tổng cộng	246.836,0	100,00

I.2.2.Hiện trạng kết nối hạ tầng kỹ thuật

* Hiện trạng giao thông: Phía Bắc, Tây Bắc và Đông Bắc khu đất giáp tuyến đường Hải Lâm – Bàu Trứ có chiều rộng 7m.

* Hiện trạng cấp nước: Chưa có đường ống cấp nước.

* Hiện trạng thoát nước: Chưa có hệ thống thoát nước trên khu đất quy hoạch, hiện tại nước mưa trong khu vực dự án thoát tự nhiên theo hướng dốc của địa hình về các ao hồ trong khu vực, các khu vực trũng và dẫn về phia rãnh nước phía Đông Nam và thoát vào hệ thống ao hồ trong khu vực.

* Hiện trạng điện: Chưa có hệ thống cấp điện.

* Thông tin liên lạc

Hiện nay trên địa bàn xã nói chung, khu vực nghiên cứu nói riêng có nhiều thành phần kinh tế đầu tư xây dựng hệ thống thông tin liên lạc trong đó VNPT và Viettel là hai nhà khai thác chính.

Cơ sở hạ tầng chủ yếu do VNPT xây dựng và quản lý, công ty viễn thông quân đội Viettel cũng đã đầu tư xây dựng hạ tầng riêng. Các nhà cung cấp khác phần lớn là thuê tại hạ tầng viễn thông của VNPT.

Dịch vụ công nghệ thông tin (Internet): Hiện khu vực sử dụng internet còn h/ạn chế về tốc độ, tốc độ truy cập dịch vụ 3G còn chậm và chưa ổn định.

Như vậy, hạ tầng thông tin liên lạc tại vị trí xây dựng đã được đầu tư và khai thác tương đối ổn định gồm mạng internet, cấp truyền hình, viễn thông,…đảm bảo cung cấp cho khu bến cảng sau khi xây dựng.

* Thu gom và xử lý nước thải

Khu vực chưa có hệ thống thu gom và xử lý nước thải tập trung. Nước thải các hộ dân được xử lý cục bộ bằng bể tự hoại. Còn lại nước thải không được xử lý tự thấm hoặc chảy vào rãnh thoát nước quanh nhà rồi xả thẳng vào hệ thống kênh mương thoát nước.

* Chất thải rắn:

Chất thải rắn của các hộ gia đình tập trung vào các thùng rác được hợp tác xã dịch vụ vệ sinh môi trường và các đội vệ sinh phường xã thu gom. Một số hộ gia đình tự hủy rác bằng cách đốt, chôn lấp, ủ làm phân bón ngay tại vườn nhà, không hợp vệ sinh.