Dự án đầu tư Trung tâm Dưỡng lão Dragon Phúc Lộc

Trung tâm Dưỡng lão Dragon Phúc Lộc – Xã Phúc Lộc, Hà Nội

Dự án Trung tâm Dưỡng lão Dragon Phúc Lộc được đề xuất đầu tư tại xã Phúc Lộc, Thành phố Hà Nội với tổng diện tích 120.340 m² (12,034 ha). Đây là mô hình trung tâm dưỡng lão quy mô lớn, được định hướng trở thành điểm nhấn trong hệ thống chăm sóc người cao tuổi của Thủ đô, hướng tới tiêu chuẩn hiện đại, sinh thái và đẳng cấp quốc tế. Dự án ra đời trong bối cảnh Hà Nội bước vào giai đoạn già hóa dân số nhanh, trong khi nguồn cung cơ sở dưỡng lão đạt chuẩn còn hạn chế, đặc biệt thiếu mô hình tích hợp y tế – phục hồi chức năng – chăm sóc – nghỉ dưỡng – hoạt động cộng đồng.

Mục tiêu dự án là xây dựng một tổ hợp chăm sóc người cao tuổi toàn diện, gồm các phân khu dưỡng lão trung cấp, cao cấp, khu chăm sóc đặc biệt, khu y tế – phục hồi chức năng, khu sinh hoạt cộng đồng, công viên cảnh quan và hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ. Trung tâm cung cấp các dịch vụ chăm sóc 24/7, dịch vụ bán trú – nội trú, chăm sóc y tế chuyên sâu, dịch vụ nghỉ dưỡng theo tuần/tháng, chương trình dưỡng sinh – trị liệu – phục hồi chức năng, đồng thời tổ chức hoạt động văn hóa – giao lưu – kết nối cộng đồng cho người cao tuổi.

Phương án quy hoạch của dự án áp dụng mô hình “không gian xanh – chăm sóc toàn diện”, sử dụng mật độ xây dựng thấp, ưu tiên diện tích cây xanh, mặt nước, đường dạo dưỡng sinh và cảnh quan trị liệu. Các công trình chính được thiết kế cao 2–5 tầng, kết nối bởi trục cảnh quan và hành lang sinh thái. Hạ tầng kỹ thuật được tích hợp đồng bộ gồm hệ thống phòng cháy chữa cháy theo tiêu chuẩn TCVN, hệ thống xử lý nước thải đạt QCVN, công nghệ quản lý chăm sóc sức khỏe thông minh và năng lượng tái tạo bổ trợ.

Về tác động xã hội, dự án góp phần giảm tải cho các bệnh viện tuyến trung ương, đồng thời tạo ra mô hình an sinh bền vững đáp ứng nhu cầu chăm sóc ngày càng tăng của người cao tuổi. Dự án cũng tạo thêm việc làm cho lao động địa phương, thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội và đóng góp vào định hướng phát triển du lịch trải nghiệm, du lịch chăm sóc sức khỏe của xã Phúc Lộc.

Phân tích tài chính cho thấy dự án có khả năng khai thác dài hạn và ổn định nhờ nhu cầu thị trường bền vững. Mô hình vận hành linh hoạt theo phân khúc trung cấp – cao cấp cho phép tối ưu doanh thu và đa dạng hóa dịch vụ. Dự án phù hợp với các quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội của thành phố Hà Nội và quy hoạch sử dụng đất tại địa bàn xã Phúc Lộc.

 

Tổng thể, Trung tâm Dưỡng lão Dragon Phúc Lộc là dự án có tính khả thi cao, đáp ứng đồng thời mục tiêu kinh tế – xã hội – nhân văn, hướng tới hình thành một trung tâm chăm sóc người cao tuổi hiện đại và sinh thái bậc nhất khu vực.

ĐỀ XUẤT DỰ ÁN ĐẦU TƯ

(Kèm theo Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư ngày      tháng      năm 2025)

I. NHÀ ĐẦU TƯ /HÌNH THỨC LỰA CHỌN NHÀ ĐẦU TƯ

1. Nhà đầu tư:

Tên doanh nghiệp/tổ chức: CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ HẠ TẦNG DSG

Giấy chứng nhận đăng ký công ty cổ phần số: 0107930939; Đăng ký lần đầu ngày 21/07/2017, đăng ký thay đổi lần thứ 3, ngày 17/11/2023; Cơ quan cấp: Phòng Đăng ký kinh doanh- Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội (nay là Sở Tài chính thành phố Hà Nội)

Địa chỉ trụ sở: Số 30 ngõ 100 phố Dịch Vọng Hậu, phường Cầu Giấy, thành phố Hà Nội, Việt Nam. (Địa chỉ cũ: Số 30 ngõ 100, phố Dịch Vọng Hậu, phường Dịch Vọng Hậu, quận Cầu Giấy, thành Phố Hà Nội, Việt Nam).

Mã số thuế: 0107930939

Điện thoại: 0989918888  Email: ngodangtungson@gmail.com

Thông tin về người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp/tổ chức đăng ký đầu tư, gồm:

Họ và tên: Ngô Đăng Tùng Sơn;    Giới tính: Nam        

Ngày sinh: 03/03/1977; Quốc tịch: Việt Nam; Chức danh: Chủ tịch hội đồng quản trị

Căn cước công dân số: 031077008220;  Ngày cấp: 03/04/2021; Nơi cấp: Cục Cảnh sát Quản lý hành chính về trật tự xã hội.

Địa chỉ thường trú: 44 ngõ 93 phố 8/3, phường Bạch Mai, thành phố Hà Nội.

Chỗ ở hiện tại: CHCC số 1508 nhà 25T2 lô đất N05 KĐT Đông Nam Trần Duy Hưng, phường Yên Hòa, thành phố Hà Nội.

Điện thoại: 0989918888  Email: ngodangtungson@gmail.com

2. Hình thức lựa chọn nhà đầu tư (nếu có): Chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Đề nghị thực hiện dự án đầu tư với các nội dung như sau:

 

II. ĐỀ XUẤT THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ

1. Tên dự án, địa điểm thực hiện dự án, mục tiêu, quy mô, vốn, phương án huy động vốn, thời hạn, tiến độ thực hiện dự án

1.1. Tên dự án: TRUNG TÂM DƯỠNG LÃO DRAGON PHÚC LỘC

1.2. Địa điểm thực hiện dự án: Xã Phúc Lộc, Thành phố Hà Nội

1.3. Mục tiêu dự án:

Stt	Mục tiêu hoạt động	Mã ngành theo VSIC (Mã ngành cấp 4)	Mã ngành CPC (*) (đối với ngành nghề có mã CPC, nếu có)
1	Hoạt động chăm sóc sức khỏe người cao tuổi, dịch vụ điều dưỡng, phục hồi chức năng	8710
2	Dịch vụ lưu trú dài hạn và ngắn hạn cho người cao tuổi (khu dưỡng lão, căn hộ an dưỡng, biệt thự cao cấp)	8730
3	Dịch vụ lưu trú	5510
4	Nhà hàng, dịch vụ ăn uống và dinh dưỡng y học cho người cao tuổi	5610
5	Cung cấp dịch vụ ăn uống theo hợp đồng/đặt tiệc (sự kiện, hội nghị, sinh nhật, kỷ niệm)	8730
6	Hoạt động vui chơi, giải trí, sinh hoạt văn hóa – thể thao cho người cao tuổi	9329
7	Trồng và khai thác cây dược liệu trong khuôn viên (vườn hương liệu, thảo mộc trị liệu)	0119
8	Trồng cây ăn quả, cây xanh cảnh quan sinh thái	0121

1.4. Quy mô đầu tư

Miêu tả quy mô bằng các tiêu chí:

- Diện tích đất, mặt nước dự kiến sử dụng: 120.340 m² (12,034 ha)

- Diện tích đất, mặt nước phù hợp quy hoạch: 120.340 m² (12,034 ha)

 

 

- Quy mô kiến trúc xây dựng dự kiến:

TT	Hạng mục xây dựng	Số lượng (khu/căn)	Diện tích đất hạng mục (m2)	Diện tích xây dựng (m2)	Tầng cao xây dựng (tầng)	Diện tích sàn xây dựng (m2)	Mật độ xây dựng (%)	Tỷ lệ chiếm đất(%)
I	KHU 1 - – Đón tiếp và cộng đồng		4.809	3.250		12.500	2,70	4,00
1	Nhà điều hành, dịch vụ, chăm sóc sức khỏe và y tế (1000m2 /nhà)	2	2.000	2.000	5	10.000	1,66	1,66
2	Bãi đậu xe	1	1.000					0,83
3	Nhà ăn	1	625	625	2	1.250	0,52	0,52
4	Sân tập thể dục, thể thao ngoài trời	1	559					0,46
5	Khu spa, tắm khoáng nóng	1	625	625	2	1.250	0,52	0,52
II	KHU 2 - Trung cấp		6.000	6.000		18.000	4,99	4,99
1	Bãi đậu xe	1	1.000					0,83
2	Nhà điều hành, dịch vụ, chăm sóc sức khỏe và y tế (1000m2 /nhà)	6	6.000	6.000	3	18.000	4,99	4,99
3	Sân tập thể dục, thể thao ngoài trời	1	588
III	KHU 3 - Cao cấp (biệt thự)		8.800	8.800		12.800	7,31	7,31
1	Nhà dưỡng lão riêng lẻ (80 m2/căn)	50	4.000	4.000	2	8.000	3,32	3,32
2	Nhà dưỡng lão riêng lẻ (120 m2/căn)	40	4.800	4.800	1	4.800	3,99	3,99
IV	CÔNG TRÌNH CHUNG		100.731	64		64	0,05	83,71
1	Nhà bảo vệ	2	32	32	1	32	0,03	0,03
2	Trạm điện, nhà phát điện dự phòng	1	32	32	1	32	0,03	0,03
3	Hồ cảnh quan (01 hồ hoa sen 7434 m2, 02 hồ hoa đào 1646 m2/hồ)	3	10.726					8,91
4	Vườn cây cảnh quan, khuôn viên		64.030					53,21
5	Đường nội bộ, hạ tầng kỹ thuật		25.911					21,53
TỔNG CỘNG			120.340	18.114		43.364	15,05	100,00

- Công suất, sản phẩm, dịch vụ cung cấp:

* Công suất lưu trú: 1.126 người, trong đó:

Khu	Loại phòng	Số phòng	Số người/phòng	Tổng số phòng	Số người (cụ cư trú)	Phân khúc thu nhập
Khu 1 – Đón tiếp và cộng đồng	Phòng đôi	208	2	208	416	Thấp
Khu 2 – Trung cấp	Phòng đơn	390	1	390	390	Trung bình
Khu 3 – Cao cấp (biệt thự)	50 căn biệt thự 2 tầng × 4 phòng + 40 căn biệt thự 1 tầng × 3 phòng	320	1	320	320	Cao
TỔNG CỘNG				918	1.126	—

* Công suất dịch vụ theo ngày

+ Bán trú/ngày và phục hồi ngoại trú: 500 lượt/ngày.

+ Phòng khám – y tế – phục hồi chức năng: 500 lượt thăm khám/ngày

*Sản phẩm dịch vụ cung cấp:

- Chăm sóc y tế và phục hồi sức khỏe

+  Khám sức khỏe định kỳ, theo dõi bệnh mãn tính.

+  Dịch vụ điều dưỡng, chăm sóc đặc biệt 24/7.

+  Phục hồi chức năng, vật lý trị liệu, thủy trị liệu.

+  Hỗ trợ dinh dưỡng và chế độ ăn uống khoa học.

- Lưu trú và an dưỡng

+ Khu cộng đồng: Nhà lưu trú, căn hộ dịch vụ cho người cao tuổi tự lập.

+ Khu trung cấp: Phòng đôi/đơn với dịch vụ chăm sóc y tế cơ bản.

+ Khu cao cấp: Biệt thự, căn hộ dưỡng lão cao cấp với dịch vụ chăm sóc cá nhân hóa toàn diện, chăm sóc cá nhân hóa.

- Giải trí – văn hóa – tinh thần

+ Câu lạc bộ sinh hoạt văn hóa, nghệ thuật, đọc sách.

+ Hoạt động thể thao nhẹ.

+ Tổ chức sự kiện giao lưu, biểu diễn.

- Dịch vụ cộng đồng & gia đình

+ Trung tâm đón tiếp thân nhân, khu nghỉ ngắn ngày cho gia đình.

+ Dịch vụ tư vấn tâm lý, kết nối xã hội cho người cao tuổi.

+ Hoạt động thiện nguyện, giao lưu thế hệ, kết nối cộng đồng.

1.5. Vốn đầu tư và phương án huy động vốn

Tổng vốn đầu tư Dự án là: 540.000.000.000 đồng (Bằng chữ: Năm trăm bốn mươi tỷ đồng), tương đương 20.664.320 USD (Bằng chữ: Hai mươi triệu, sáu trăm sáu mươi bốn nghìn, ba trăm hai mươi đô la Mỹ) Tỷ giá ngoại tệ USD là 26.132 VNĐ/USD của ngân hàng Vietcombank ngày 30/11/2025, trong đó:

- Vốn góp của nhà đầu tư (20%): 108.000.000.000 đồng (Bằng chữ: Một trăm lẻ tám tỷ đồng), tương đương 4.132.864 USD (Bằng chữ: Bốn triệu, một trăm ba mươi hai nghìn, tám trăm sáu mươi bốn đô la Mỹ).

- Vốn huy động (80%): 432.000.000.000 đồng (Bằng chữ: Bốn trăm ba mươi hai tỷ đồng), tương đương 16.914.128 USD (Bằng chữ: Mười sáu triệu, chín trăm mười bốn nghìn, một trăm hai mươi tám đô la Mỹ).

+Vốn vay từ các tổ chức tín dụng: giá trị cấp tín dụng: 432.000.000.000 đồng (Bằng chữ: Bốn trăm ba mươi hai tỷ đồng), tương đương 16.914.128 USD (Bằng chữ: Mười sáu triệu, chín trăm mười bốn nghìn, một trăm hai mươi tám đô la Mỹ).

+ Vốn huy động từ cổ đông, thành viên, từ các chủ thể khác: Không có

+ Vốn huy động từ các nguồn khác (ghi rõ nguồn): Không có

• Lợi nhuận để lại của nhà đầu tư để tái đầu tư: Không có 

1.6. Nguồn vốn đầu tư:

a) Vốn góp để thực hiện dự án

Stt	Tên nhà đầu tư	Số vốn góp		Tỷ lệ (%)	Phương thức góp vốn (*)	Tiến độ góp vốn
		VNĐ	Tương đương USD
1	Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng DSG	108.000.000.000	4.132.864	100	Tiền mặt	Sau khi được phê duyệt chủ trương đầu tư

b) Vốn huy động: Không

1.7. Thời hạn hoạt động của dự án

Thời gian hoạt động của dự án là 50 năm.

1.8. Tiến độ thực hiện dự án

a) Tiến độ góp vốn và huy động các nguồn vốn:

- Tiến độ góp vốn: Dự kiến Quý I/2026 góp đủ 100%.

- Tiến độ huy động vốn: Không.

b) Tiến độ thực hiện các mục tiêu hoạt động chủ yếu của dự án đầu tư

- Tiến độ hoàn thành các thủ tục pháp lý: tháng Quý IV/2025 – Quý IV2026.

- Tiến độ triển khai xây dựng: Quý I/2027 - Quý IV/2027.

- Đi vào hoạt động: Quý I/2028.

c) Tiến độ xây dựng cơ bản và đưa công trình vào hoạt động hoặc khai thác vận hành: Tiến độ xây dựng cơ bản từ Quý I/2027 - Quý IV/2027. Đưa công trình vào khai thác sử dụng từ Quý I/2028.

d) Sơ bộ phương án phân kỳ đầu tư hoặc phân chia dự án thành phần: Không có.

2. Đề xuất nhu cầu sử dụng đất

2.1. Địa điểm khu đất:

- Địa điểm khu đất: Xã Phúc Lộc, Thành phố Hà Nội

- Tổng diện tích khu đất: 12,034 ha

- Ranh giới khu đất (theo tọa độ VN 2000): Xem tại bản vẽ đính kèm hồ sơ.

Ranh giới tiếp giáp của khu đất:

- Phía Đông giáp đường đê;

- Phía Tây giáp đất trồng lúa;

- Phía Nam giáp đất trồng cây lâu năm, đất ở nông thôn, đất chuyên trồng lúa;

- Phía Bắc giáp đường đê.

 2.2. Hiện trạng sử dụng đất tại địa điểm thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đất đai:

Khu đất thực hiện dự án có tổng diện tích khoảng 12,034 ha, thuộc loại đất mặt nước chuyên dùng (MNC).

+  Mặt nước: khoảng hơn1 ha, phân bổ thành các hồ lớn – nhỏ nối liền nhau. Đây là lợi thế lớn, có thể giữ lại để hình thành hồ điều hòa sinh thái, cảnh quan mặt nước, trị liệu thủy lực và khu giải trí – thư giãn ven hồ.

+  Đất cây xanh và mặt bằng trống: hiện trạng có các dải cây lâu năm và diện tích đất trống, cây bụi.

 

 

Stt	Loại đất	Diện tích (ha)	Tỷ lệ (%)
1	Đất mặt nước chuyên dùng (MNC)	12,034	100
	Tổng	12,034	100

2.3. Dự kiến nhu cầu sử dụng đất

- Diện tích đất, mặt nước: 120.340 m² (12,034 ha)

- Cơ cấu sử dụng đất:

Stt	Hạng mục	Diện tích	Tỷ lệ chiếm đất (%)
1	Công trình dịch vụ	18.050	15,00
2	Công trình hạ tầng phụ trợ	64	0,05
3	Hồ cảnh quan	10.726	8,91
4	Cây xanh cảnh quan	64.030	53,21
5	Đường giao thông, sân bãi	27.470	22,83
	Tổng cộng	120.340	100

- Thời hạn sử dụng: 50 năm

- Tỷ lệ sử dụng đất của từng hạng mục công trình:

TT	Hạng mục xây dựng	Diện tích đất hạng mục (m2)	Tỷ lệ chiếm đất(%)
I	KHU 1 - – Đón tiếp và cộng đồng	4.809	4,00
1	Nhà điều hành, dịch vụ, chăm sóc sức khỏe và y tế (1000m2 /nhà)	2.000	1,66
2	Bãi đậu xe	1.000	0,83
3	Nhà ăn	625	0,52
4	Sân tập thể dục, thể thao ngoài trời	559	0,46
5	Khu spa, tắm khoáng nóng	625	0,52
II	KHU 2 - Trung cấp	6.000	4,99
1	Bãi đậu xe	1.000	0,83
2	Nhà điều hành, dịch vụ, chăm sóc sức khỏe và y tế (1000m2 /nhà)	6.000	4,99
3	Sân tập thể dục, thể thao ngoài trời	588
III	KHU 3 - Cao cấp (biệt thự)	8.800	7,31
1	Nhà dưỡng lão riêng lẻ (80 m2/căn)	4.000	3,32
2	Nhà dưỡng lão riêng lẻ (120 m2/căn)	4.800	3,99
IV	CÔNG TRÌNH CHUNG	100.731	83,71
1	Nhà bảo vệ	32	0,03
2	Trạm điện, nhà phát điện dự phòng	32	0,03
3	Hồ cảnh quan (01 hồ hoa sen 7434 m2, 02 hồ hoa đào 1646 m2/hồ)	10.726	8,91
4	Vườn cây cảnh quan, khuôn viên	64.030	53,21
5	Đường nội bộ, hạ tầng kỹ thuật	25.911	21,53
TỔNG CỘNG		120.340	100,00

1. Giải trình việc đáp ứng các điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đất đai:

Điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư, cụ thể là: Nhà đầu tư có vốn thuộc sở hữu của mình ≥20% tổng mức đầu tư để thực hiện dự án.

Điều kiện về việc sử dụng đất: Nhà đầu tư không có vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao  đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

Nhà đầu tư sẽ phối hợp với các cơ quan liên quan để thực hiện đầy đủ các thủ tục về đất đai theo quy định hiện hành. Ngoài ra, dự án cam kết thực hiện đúng theo tinh thần chỉ đạo của các cơ quan ban ngành và luật định.

2.5. Dự kiến kế hoạch, tiến độ giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai:

Dự kiến đến Quý IV/2026.

2.6. Dự kiến sơ bộ phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác đối với trường hợp các dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ: Không có

3. Cơ sở pháp lý xác định quyền sử dụng khu đất (nếu có): Không có

4. Nhu cầu về lao động: lao động trong nước, ưu tiên tuyển chọn lao động địa phương xã Phúc Lộc, Thành phố Hà Nội.

• Giai đoạn xây dựng: 50 lao động
• Giai đoạn vận hành: 70 người

5. Đánh giá tác động, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án

* Tác động và hiệu quả kinh tế

Dự án có nhiều cấu phần tạo doanh thu định kỳ:

+ Phí dịch vụ lưu trú & chăm sóc theo 3 phân khúc (cộng đồng, trung cấp, cao cấp – VIP).

+ Dịch vụ y tế – phục hồi chức năng với phòng khám, trị liệu, phục hồi vận động.