DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU THỄ THAO PHỨC HỢP

Trong bối cảnh hiện nay, các khu công nghệ cao, khu công nghiệp, khu đô thị vệ tinh đang phải đối diện với áp lực gia tăng dân số, nhu cầu về nhà ở, lao động trẻ, chuyên gia kỹ thuật, dân cư di cư từ các vùng khác, nhu cầu làm việc cường độ cao và nhu cầu nghỉ ngơi, thư giãn, phục hồi sức khỏe — tuy nhiên hạ tầng phục vụ đời sống như công viên, khu thể thao, khu giải trí, dịch vụ xanh, khu thể thao ngoài trời và trong nhà lại còn thiếu hụt. Do đó, dự án là đáp ứng hợp lý nhu cầu hiện hữu và xu hướng phát triển, vừa mang lại lợi ích kinh tế cho nhà đầu tư, vừa tạo giá trị xã hội.

Dự án được thiết kế với quy mô sử dụng đất 14,23 ha, trong đó toàn bộ diện tích sẽ được phân bổ hợp lý nhằm hình thành các chức năng: không gian công viên cây xanh rộng lớn làm “lá phổi xanh” cho khu vực, mặt nước – sông – kênh rạch được giữ lại để tạo không gian sinh thái, các sân thể thao ngoài trời, khu thể thao trong nhà, khu dịch vụ tiện ích, dịch vụ hỗ trợ, bãi đỗ xe, hệ thống hạ tầng cấp thoát nước, hệ thống chiếu sáng, xử lý nước mưa, xử lý rác thải, hệ thống vệ sinh và an ninh. Mật độ xây dựng được thiết kế thấp, ưu tiên giữ cây xanh, mặt nước, nhằm đảm bảo môi trường thân thiện, phù hợp với quy hoạch khu công nghệ cao, đáp ứng tiêu chuẩn sống – làm việc hiện đại, gần gũi thiên nhiên.

Về mô hình kinh doanh — khai thác dự án theo nhiều dòng doanh thu: đầu tiên là dịch vụ thể thao và giải trí: các sân bóng mini, sân tennis, sân cầu lông, sân golf mini hoặc sân tập swing golf, đường chạy bộ, đường đi bộ ven sông, khu tập gym, yoga, spa, hồ bơi, bến thuyền nhỏ cho hoạt động thủy nội địa, khu dã ngoại, picnic, khu vui chơi trẻ em, dịch vụ thuê dụng cụ thể thao, membership dài hạn hoặc ngắn hạn. Dòng doanh thu thứ hai là dịch vụ cho thuê mặt bằng thương mại, dịch vụ ăn uống, quán café, nhà hàng, cửa hàng tiện ích, cửa hàng thể thao, dịch vụ sửa chữa – cung cấp dụng cụ thể thao, dịch vụ chăm sóc sức khỏe, dịch vụ wellness. Dòng doanh thu thứ ba là dịch vụ cho thuê không gian tổ chức sự kiện: hội thao, hoạt động team building, hội nghị, hội thảo, chương trình doanh nghiệp, văn nghệ, thể thao, giải trí, các buổi gala — phù hợp nhu cầu của doanh nghiệp tại khu công nghệ cao, các công ty, tổ chức, startup — do đặc thù khu công nghiệp tập trung nhiều doanh nghiệp nhỏ và vừa, nhân sự cần hoạt động tập thể. Dòng doanh thu thứ tư từ dịch vụ tiện ích: bãi đậu xe, trông giữ xe, dịch vụ an ninh, bảo vệ, vệ sinh, xử lý môi trường, dịch vụ quản lý tổng thể — phù hợp mô hình quản lý chuyên nghiệp, tạo doanh thu ổn định dài hạn.

Chi phí đầu tư dự kiến gồm chi phí san lấp và hoàn thiện mặt bằng toàn bộ 14,23 ha, chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật (đường nội bộ, cấp nước, thoát nước, chiếu sáng, cấp điện, xử lý nước mưa và nước thải), chi phí cảnh quan, cây xanh, đất mặt nước, chi phí xây dựng các công trình: nhà thi đấu đa năng, phòng tập thể thao, nhà dịch vụ, nhà hàng – café, quán ăn, khu vệ sinh công cộng, bãi đậu xe, công trình tiện ích, bến thuyền nhỏ, cầu tàu, khu dịch vụ hậu cần, kho, bảo vệ, khu kỹ thuật, trạm xử lý nước thải nếu cần, chi phí thiết bị thể thao, chi phí chiếu sáng, chi phí an ninh, chi phí thiết bị thoát hiểm, phòng cháy chữa cháy, chi phí môi trường — xử lý rác, xử lý nước thải, duy trì cây xanh, chi phí tư vấn thiết kế – giám sát, chi phí quản lý dự án, chi phí dự phòng, chi phí vận hành thử nghiệm, chi phí marketing, chi phí tuyển dụng và đào tạo nhân sự. Nguồn vốn dự kiến huy động từ vốn tự có của liên danh, vốn vay ngân hàng, có thể kêu gọi góp vốn từ đối tác chiến lược có kinh nghiệm trong kinh doanh thể thao, wellness, dịch vụ tiện ích, hoặc hợp tác công – tư nếu phù hợp khung pháp lý.

Phân tích hiệu quả tài chính sơ bộ cho thấy rằng với mức đầu tư ban đầu tương đối lớn — tập trung vào hạ tầng và công trình cơ bản — nhưng lợi thế khai thác nhiều dòng doanh thu, chi phí vận hành sau đầu tư ổn định, đặc biệt chi phí vận hành cây xanh, sân ngoài trời, công viên, dịch vụ ngoài trời thấp hơn so với công trình bê tông — dịch vụ, khả năng tạo dòng tiền ổn định cao. Nếu dịch vụ khai thác đạt tỷ lệ lấp đầy hợp lý — bàn giao membership, thuê mặt bằng, dịch vụ thường xuyên, thuê dài hạn, cho thuê doanh nghiệp, tổ chức — dự án có thể đạt điểm hoà vốn sau khoảng 5–7 năm kể từ khi đi vào khai thác, với lợi nhuận ròng dương, đồng thời có giá trị gia tăng dài hạn nhờ phát triển hạ tầng xanh, tiện ích đô thị, cải thiện môi trường sống – làm việc, tăng giá trị đất đai xung quanh, thu hút thêm nhà đầu tư, doanh nghiệp, dân cư — tạo hiệu ứng lan tỏa tích cực.

Về phương án quản lý, sau khi hoàn thành thi công, liên danh đề xuất thành lập Ban quản lý khai thác khu phức hợp — phụ trách kỹ thuật vận hành hạ tầng, bảo trì cây xanh, vệ sinh môi trường, an ninh, quản lý dịch vụ, kế toán – tài chính, marketing, quan hệ khách thuê, pháp chế, phát triển kinh doanh. Ban quản lý chịu trách nhiệm vận hành chuyên nghiệp, theo quy chuẩn xây dựng, bảo đảm an toàn, phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường, quản lý rác thải, chất thải, xử lý nước mưa, nước thải, duy trì cây xanh, bảo dưỡng thiết bị thể thao, thiết bị dịch vụ, bảo trì định kỳ. Hệ thống vận hành bao gồm phần mềm quản lý khách thuê, dịch vụ, đặt lịch, membership, kế toán – thu chi, bảo trì, giám sát kỹ thuật và môi trường, báo cáo định kỳ, kiểm tra chất lượng và đánh giá hiệu quả.

Tác động xã hội và môi trường của dự án được đánh giá tích cực: tạo thêm không gian xanh, giảm áp lực đô thị, cung cấp khu thể thao, thể chất, giải trí, vui chơi lành mạnh; nâng cao đời sống, sức khỏe cho cán bộ, chuyên gia, lao động tại khu công nghệ; tạo việc làm cho nhiều lao động trong xây dựng, vận hành, dịch vụ, bảo trì, an ninh; góp phần phát triển đô thị xanh, bền vững, hài hòa giữa công nghiệp – công nghệ và môi trường; nâng cao chất lượng sống, thu hút đầu tư, giữ chân nhân lực; thúc đẩy phát triển dịch vụ phụ trợ, thương mại, logistics — mang lại giá trị cộng đồng và tăng sức cạnh tranh của khu công nghệ.

Tuy nhiên, dự án cũng đối diện với một số rủi ro và thách thức cần được quản lý chặt chẽ. Rủi ro về quy hoạch pháp lý và cấp phép: việc sử dụng đất trong khu công nghệ cao cần tuân thủ quy hoạch chi tiết được phê duyệt; thủ tục cấp phép xây dựng, môi trường, dịch vụ, an ninh, phòng cháy chữa cháy; nếu có thay đổi quy hoạch hoặc chính sách, có thể ảnh hưởng đến tiến độ và chi phí. Rủi ro thị trường: nếu nhu cầu sử dụng dịch vụ thấp hơn dự kiến, tỉ lệ lấp đầy không đạt, doanh thu không ổn định; sự cạnh tranh từ các khu dịch vụ, công viên, sân tập, khu thể thao khác; thay đổi xu hướng sử dụng — ví dụ người dân chuyển qua dịch vụ khác, thay đổi lối sống. Rủi ro vận hành: chi phí bảo trì, bảo dưỡng, nhân sự, môi trường, xử lý cây xanh, xử lý nước, vệ sinh, an toàn; chi phí duy trì cao nếu quản lý không tốt. Rủi ro tài chính: chi phí đầu tư vốn ban đầu lớn, chi phí vay lãi, chi phí duy trì cao, thời gian hoàn vốn dài, phụ thuộc vào thị trường và khai thác dịch vụ ổn định. Rủi ro môi trường: khu đất giáp sông — cần đảm bảo hệ thống xử lý nước thải, nước mưa, kiểm soát ô nhiễm, tránh tác động đến lưu vực sông, hệ sinh thái rạch, sông, đồng thời giữ cây xanh và mặt nước, tránh phá vỡ cảnh quan và môi trường tự nhiên.

Để giảm thiểu các rủi ro, liên danh đề xuất các biện pháp: lập hồ sơ đánh giá tác động môi trường chi tiết, thiết kế hạ tầng đúng tiêu chuẩn, áp dụng các công nghệ xử lý nước thải, nước mưa, rác thải, sử dụng vật liệu thân thiện môi trường, thiết kế mật độ xây dựng thấp, bảo tồn cây xanh và mặt nước; phân kỳ đầu tư và khai thác, bắt đầu từ các hạng mục dễ thực hiện, dịch vụ khai thác nhanh, sau đó mở rộng theo nhu cầu; đa dạng hóa nguồn thu, không phụ thuộc vào một dòng dịch vụ; lập quỹ dự phòng bảo trì, bảo dưỡng; thuê đơn vị quản lý chuyên nghiệp; xây dựng chính sách giá linh hoạt, membership, ưu đãi dài hạn, hợp tác với doanh nghiệp, công ty trong khu để ổn định khách thuê.

Tóm lại, “Khu Công viên cây xanh và Thể dục thể thao phức hợp” tại khu đất G20–G21, Khu công nghệ cao Thủ Đức, do Liên danh nhà đầu tư C.S.Q – Kỷ Nguyên Xanh đề xuất là một dự án có tính khả thi cao, phù hợp với nhu cầu thực tế và định hướng phát triển đô thị xanh, công nghiệp – công nghệ và đời sống dịch vụ; mô hình kinh doanh đa dạng, linh hoạt, có nhiều dòng doanh thu; tận dụng lợi thế vị trí, hạ tầng, cộng đồng doanh nghiệp – chuyên gia – lao động; có tiềm năng sinh lợi tốt đồng thời tạo giá trị xã hội, môi trường và phát triển bền vững. Với phương án quản lý, khai thác và bảo trì hợp lý, rủi ro được đánh giá và lập kế hoạch phòng ngừa, dự án có khả năng hoàn vốn và sinh lời trong trung hạn — ổn định lâu dài, đồng thời góp phần nâng cao chất lượng sống và phát triển cộng đồng.

Chúng tôi kính đề nghị UBND Thành phố Hồ Chí Minh và Ban Quản lý Khu công nghệ cao Thủ Đức xem xét, phê duyệt chủ trương đầu tư dự án theo nội dung báo cáo này, để có cơ sở tiến hành thiết kế chi tiết, lập hồ sơ pháp lý, đánh giá tác động môi trường, xây dựng kế hoạch triển khai và khai thác, góp phần thúc đẩy phát triển đô thị xanh, dịch vụ — công nghiệp — công nghệ tại TP.HCM.