DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU NGHĨ DƯỠNG BÊN SÔNG

Căn cứ vào định hướng phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2045, việc phát triển các dự án có tính chất hỗn hợp gồm nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí, thể thao và sinh thái đang ngày càng trở thành xu thế tất yếu, nhất là trong bối cảnh đô thị hóa nhanh, mật độ dân cư cao, và nhu cầu về không gian sinh thái, nghỉ dưỡng cuối tuần, du lịch ven sông trong đô thị lớn như thành phố Hồ Chí Minh ngày càng tăng cao. Khu vực phía Đông thành phố, đặc biệt là địa bàn Thủ Đức – nơi tập trung các khu công nghệ, khu đô thị sáng tạo và giao thông liên kết đồng bộ – được xác định là một trong những vùng trọng điểm thu hút đầu tư phát triển mô hình đô thị sinh thái thông minh, trong đó có vai trò quan trọng của các khu phức hợp nghỉ dưỡng kết hợp công viên cây xanh, thể thao và dịch vụ du lịch ven sông.

Trên cơ sở đó, Liên danh giữa Công ty Cổ phần Đầu tư Quốc tế C.S.Q và Công ty TNHH Kỷ Nguyên Xanh đã phối hợp cùng đơn vị tư vấn lập dự án – Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư và Thiết kế xây dựng Minh Phương – tiến hành nghiên cứu, lập phương án đầu tư xây dựng dự án “Khu nghỉ dưỡng vui chơi giải trí và chợ nổi trên sông” tại khu đất G22 thuộc Khu công nghệ cao Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh. Với tổng diện tích khoảng 6,3 ha, vị trí dự án được xác định như sau: phía Đông giáp đất Khu công nghệ cao, phía Tây và phía Nam giáp sông Rạch Lân, phía Bắc giáp đường D17. Đây là khu vực có cảnh quan tự nhiên đặc sắc, hệ sinh thái ven sông phong phú, đồng thời có điều kiện hạ tầng và pháp lý thuận lợi để triển khai mô hình đầu tư tích hợp giữa nghỉ dưỡng cao cấp, thể thao ngoài trời và du lịch sinh thái.

Liên danh đề xuất đầu tư tổ hợp công trình bao gồm: khu nhà nghỉ dưỡng cao cấp ven sông, khu công viên cây xanh và sân tập golf, khu thể thao phức hợp với các sân thể thao đa năng như bóng đá mini, bóng chuyền, nhà thi đấu thể thao trong nhà, và khu dịch vụ du lịch ven sông bao gồm các hoạt động du ngoạn, nhà hàng nổi, thuyền kayak, cùng các công trình phụ trợ đảm bảo chức năng vận hành và khai thác hiệu quả. Toàn bộ không gian được quy hoạch mở, kết hợp hài hòa giữa mặt nước, cây xanh, tuyến đi bộ ven sông, bến tàu nhỏ và các không gian cộng đồng.

Dự án khu nhà nghỉ dưỡng cao cấp ven sông được xem là hạng mục trung tâm trong tổng thể quy hoạch. Các căn nhà nghỉ dưỡng được thiết kế theo mô hình biệt lập, có diện tích từ 120 đến 250 m², hướng ra sông, với lối kiến trúc hiện đại, tận dụng tối đa ánh sáng tự nhiên, thông gió và vật liệu thân thiện môi trường. Các công trình được bố trí xen kẽ trong không gian xanh, đảm bảo mật độ xây dựng hợp lý dưới 25%, tạo cảm giác riêng tư nhưng vẫn gần gũi thiên nhiên. Hệ thống đường nội bộ, bãi đỗ xe, chiếu sáng và xử lý nước thải được quy hoạch đồng bộ, tuân thủ quy chuẩn xây dựng và bảo vệ môi trường.

Khu công viên cây xanh và sân tập golf được bố trí ở trung tâm khu đất, đóng vai trò là không gian mở phục vụ cư dân và khách du lịch. Diện tích sân tập golf chiếm khoảng 1,2 ha, được thiết kế với thảm cỏ nhân tạo, khu phát bóng, khu tập kỹ thuật gạt bóng và hệ thống đèn chiếu sáng đạt chuẩn. Bên cạnh đó là các không gian vườn hoa, đường dạo bộ, vườn thiền, hồ sinh thái nhân tạo tạo thành hệ sinh thái cảnh quan liên hoàn, tăng sức hấp dẫn cho khu nghỉ dưỡng và nâng cao giá trị bất động sản của toàn khu.

Khu thể thao phức hợp bao gồm sân bóng đá mini cỏ nhân tạo, sân bóng chuyền, sân cầu lông, nhà thi đấu thể thao đa năng có sức chứa 500 chỗ ngồi, phục vụ cả mục tiêu giải trí, thể chất và tổ chức sự kiện. Các công trình được thiết kế theo tiêu chuẩn thi đấu quốc gia, đảm bảo an toàn, tiện nghi, dễ vận hành và linh hoạt chuyển đổi công năng. Ngoài chức năng dịch vụ, khu vực này còn phục vụ nhu cầu thể thao của cư dân, học sinh sinh viên trong khu vực và các tổ chức thuê khai thác ngắn hạn.

Khu du lịch ven sông khai thác đặc trưng địa hình giáp ranh mặt nước của khu đất, gồm các công trình chính như bến tàu du lịch, khu nhà hàng nổi, cầu tàu bằng gỗ, hệ thống đường đi bộ ven sông, khu vui chơi nước, khu dịch vụ thể thao dưới nước như thuyền kayak, du ngoạn bằng xuồng. Bên cạnh đó là khu tổ chức sự kiện ngoài trời, khu dã ngoại cuối tuần và các dịch vụ phụ trợ như cho thuê xe đạp, kiosk đồ lưu niệm, khu trưng bày sản phẩm làng nghề. Ý tưởng phát triển chợ nổi mô phỏng các hoạt động thương mại đặc trưng miền Tây Nam Bộ cũng được nghiên cứu đưa vào trong giai đoạn sau của dự án để tạo điểm nhấn văn hóa và tăng tính trải nghiệm cho du khách.

Về tính cấp thiết của dự án, qua khảo sát thị trường và nghiên cứu nhu cầu thực tế, Liên danh nhận thấy khu vực phía Đông thành phố Hồ Chí Minh hiện vẫn thiếu hụt các mô hình nghỉ dưỡng sinh thái ven sông phục vụ đối tượng có thu nhập trung – cao, đặc biệt là nhóm khách nội đô, cán bộ, nhân viên văn phòng, kỹ sư và chuyên gia đang làm việc tại các khu công nghệ, trường đại học và khu đô thị Thủ Đức. Việc hình thành một không gian nghỉ dưỡng kết hợp thể thao và giải trí sẽ tạo điểm đến hấp dẫn, giảm áp lực cho các điểm đến quá tải như Vũng Tàu, Cần Giờ, Long Hải, đồng thời nâng cao chất lượng sống và đa dạng hóa sản phẩm dịch vụ đô thị.

Bên cạnh đó, khu vực Khu công nghệ cao Thủ Đức với đặc thù tập trung doanh nghiệp công nghệ, trung tâm nghiên cứu, các viện trường và dân cư trình độ cao, có nhu cầu cao về không gian sống chất lượng, xanh, tích hợp tiện ích. Việc đầu tư một tổ hợp công viên – thể thao – nghỉ dưỡng ngay trong khuôn viên khu công nghệ không chỉ tăng giá trị sử dụng đất, mà còn nâng tầm hình ảnh của Khu CNC Thủ Đức, hỗ trợ đắc lực cho quá trình xây dựng đô thị sáng tạo phía Đông thành phố.

Xét về hiệu quả đầu tư, dự án có tiềm năng doanh thu ổn định từ các hoạt động cho thuê biệt thự nghỉ dưỡng, khai thác dịch vụ thể thao, tổ chức sự kiện, nhà hàng, du lịch và cho thuê mặt bằng kinh doanh. Dự kiến tổng vốn đầu tư cho dự án khoảng 650 – 750 tỷ đồng, bao gồm chi phí xây dựng, chi phí bồi thường, hỗ trợ pháp lý, lãi vay và chi phí dự phòng. Nguồn vốn đầu tư đến từ vốn góp của hai doanh nghiệp trong liên danh và nguồn vốn vay thương mại, đảm bảo cơ cấu tài chính hợp lý và năng lực triển khai theo tiến độ đề xuất.

Dự án dự kiến được triển khai trong 3 năm, bao gồm giai đoạn chuẩn bị pháp lý và thiết kế trong năm đầu tiên, thi công hạ tầng và công trình chính trong năm thứ hai, hoàn thiện và vận hành thử trong năm thứ ba. Sau khi đưa vào hoạt động, dự án sẽ tạo việc làm cho khoảng 300 – 400 lao động thường xuyên và thời vụ, đóng góp ổn định cho ngân sách địa phương, đồng thời góp phần phát triển kinh tế dịch vụ tại Thủ Đức nói riêng và thành phố Hồ Chí Minh nói chung.

Trên cơ sở tiềm năng đất đai, lợi thế vị trí, nhu cầu thị trường, hiệu quả kinh tế và định hướng phát triển đô thị sinh thái, có thể khẳng định dự án “Khu nghỉ dưỡng vui chơi giải trí và chợ nổi trên sông” tại khu đất G22 thuộc Khu công nghệ cao Thủ Đức là một phương án đầu tư có tính khả thi cao, phù hợp với quy hoạch chung và mục tiêu phát triển thành phố sáng tạo phía Đông thành phố Hồ Chí Minh. Dự án không chỉ mang lại giá trị kinh tế – xã hội lớn, mà còn góp phần cải thiện chất lượng sống đô thị, phát triển không gian xanh và bảo tồn giá trị sinh thái ven sông đang ngày càng bị thu hẹp. Với năng lực tài chính, kinh nghiệm triển khai dự án, sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên trong liên danh và sự hỗ trợ của cơ quan quản lý, dự án kỳ vọng sẽ sớm được phê duyệt và triển khai đúng tiến độ.

MỤC LỤC 1

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU NHÀ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN 4

I.1. Giới thiệu Nhà đầu tư 4

I.2. Đơn vị tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình 4

I.3. Mô tả sơ bộ dự án 4

I.4. Tổng vốn đầu tư: ….., 5

I.5. Thời hạn đầu tư: 5

I.6. Cơ sở pháp lý triển khai dự án 5

I.7. Tính pháp lý liên quan đến quản lý xây dựng 7

CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG 8

II.1. Nền kinh tế Việt Nam 8

II.1.1. Tổng quan nền kinh tế Việt Nam 2020 8

II.1.2. Tăng trưởng kinh tế Việt Nam năm 2020 8

II.1.3. Kết cấu dân số 10

II.1.4. Tập tính tiêu dùng 10

II.2. Thị trường nhà ở tại Việt Nam. 12

II.3. Nhu cầu nhà ở tại các khu đô thị lớn & Vùng kinh tế trọng điểm 13

II.4. Bối cảnh thị trường và định hướng phát triển đô thị đến năm 2020 14

II.5. Tổng quan về kinh tế xã hội tỉnh Bình Thuận và thành phố Phan Thiết. 15

II.5.1. Tỉnh Bình Thuận 16

II.5.2. Thành phố Phan Thiết 18

II.6. Nhận định và phân tích tình hình thị trường bất động sản 20

II.6.1. Tình hình phát triển kinh tế 20

CHƯƠNG III: MỤC TIÊU VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ 21

III.1. Khái quát chung và sự cần thiết phải đầu tư dự án 21

III.2. Mục tiêu đầu tư 21

III.3. Sự cần thiết phải đầu tư 22

III.4. Đánh giá chung về điều kiện xây dựng - những lợi thế và hạn chế: 23

CHƯƠNG IV: ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG 24

IV.1. Mô tả địa điểm xây dựng và lựa chọn địa điểm 24

IV.2. Nhận xét địa điểm xây dựng dự án 24

IV.3. Nhận xét chung về hiện trạng 24

CHƯƠNG V: QUY MÔ ĐẦU TƯ VÀ GIẢI PHÁP QUY HOẠCH TỒNG THỂ 26

V.1. Hình thức đầu tư 26

V.2. Quy hoạch tổng thể dự án khu đô thị mới 26

V.2.1. Mục tiêu quy hoạch 26

V.2.2. Cơ cấu sử dụng đất 26

V.2.3. Quy hoạch thoát nước bẩn, rác thải và vệ sinh môi trường 32

V.2.4. Bản đồ tổng hợp đường dây đường ống 32

V.2.5. Mô tả đặc điểm công trình xây dựng 32

V.2.6. Hạ tầng kỹ thuật 33

CHƯƠNG VI: GIẢI PHÁP THIẾT KẾ CƠ SỞ 36

VI.1. Giải pháp thiết kế công trình 36

VI.1.1. Tiêu chuẩn áp dụng 36

VI.1.2. Giải pháp thiết kế kiến trúc công trình và cảnh quan. 36

VI.1.3. Hạng mục nhà ở thấp tầng: 37

VI.1.4. Nhà ở liên kế: 37

VI.1.5. Nhà liên kế: 38

VI.2. CÁC YÊU CẦU VỀ KỸ THUẬT 39

VI.2.1. Phương án kết cấu: 39

CHƯƠNG VII: PHƯƠNG ÁN VẬN HÀNH VÀ SỬ DỤNG LAO ĐỘNG 47

VII.1. Sơ đồ tổ chức công ty - Mô hình tổ chức 47

VII.2. Nhu cầu và phương án sử dụng lao động 48

VII.3. Phương thức tổ chức, quản lý và điều hành 49

CHƯƠNG VIII: PHƯƠNG ÁN THI CÔNG CÔNG TRÌNH 50

VIII.1. Chương trình chuẩn bị việc thực hiện dự án. 50

VIII.2. Công tác đấu thầu. 50

VIII.3. Các công trình phục vụ thi công xây lắp: 50

VIII.4. Dự kiến tiến độ thực hiện dự án 50

VIII.5. Dự kiến kế hoạch đấu thầu của dự án 51

VIII.5.1. Dự kiến kế hoạch đấu thầu 51

VIII.5.2. Phần công việc không đấu thầu 52

VIII.5.3. Phần công việc chỉ định thầu: 52

VIII.5.4. Phần công việc cho cạnh tranh: 52

VIII.5.5. Phần đấu thầu: 52

VIII.6. Giải pháp thi công xây dựng 53

VIII.7. Hình thức quản lý dự án 53

CHƯƠNG IX: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG, AT-PCCC 54

IX.1. Đánh giá tác động môi trường 54

IX.1.1. Giới thiệu chung 54

IX.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường 54

IX.1.3. Hiện trạng môi trường địa điểm xây dựng 56

IX.1.4. Mức độ ảnh hưởng tới môi trường 60

IX.1.5. Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực của dự án tới môi trường 61

IX.1.6. Kết luận 63

IX.2. Các biện pháp phòng cháy chữa cháy 63

CHƯƠNG X: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ 66

X.1. Cơ sở lập Tổng mức đầu tư 66

X.2. Nội dung Tổng mức đầu tư 66

X.2.1. Chi phí xây dựng và lắp đặt 66

X.2.2. Chi phí thiết bị 66

X.2.3. Chi phí quản lý dự án 67

X.2.4. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: bao gồm 67

X.2.5. Chi phí khác 68

X.2.6. Dự phòng phí 68

X.2.7. Lãi vay của dự án 68

Tổng mức đầu tư: 68

Xem bảng tính đính kèm 68

CHƯƠNG XI: VỐN ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN 69

XI.1. Nguồn vốn đầu tư của dự án 69

XI.1. Tiến độ sử dụng vốn 69

CHƯƠNG XII: HIỆU QUẢ KINH TẾ - TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 70

XII.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán 70

c. Phương án tiêu thụ sản phẩm dự kiến 70

XII.2. Các chỉ tiêu tài chính - kinh tế của dự án 72

XII.3. Đánh giá ảnh hưởng Kinh tế - Xã hội 72

CHƯƠNG XIII: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 73

XIII.1. Kết luận 73

XIII.2. Kiến nghị 73

 

DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU NGHĨ DƯỠNG BÊN SÔNG PHỤ VỤ KHÁCH HÀNG TRONG NƯỚC VÀ QUỐC TẾ THAM GIA DU LICH SINH THÁI

BÁO CÁO THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU NGHĨ DƯỠNG BÊN SÔNG
CỤM CÁC DỰ ÁN TẠI KHU CÔNG NGHỆ CAO THỦ ĐỨC
              
         Kính gửi :            UBND Thành phố Hồ Chí Minh
  Ban QLDA Khu Công nghệ cao Thủ Đức
- Căn cứ Luật Đất đai năm 2003; Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về việc thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về việc bổ sung sửa đổi một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai;
- Căn cứ Luật xây dựng năm 2003; Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; Nghị định số 83/2009/NĐ-CP ngày 15/02/2009 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ;
- Căn cứ luật Đầu tư năm 2005; Nghị định 108/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đầu tư;
- Căn cứ Luật 38 sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản ngày 19 tháng 6 năm 2009;
- Thông tư số 03/2009/TT-BKH ngày 16/04/2009 của Bộ Kế hoạch Đầu tư hướng dẫn lực chọn nhà đầu tư thực hiện đầu tư dự án có sử dụng đất;
- Quyết định số 1028/QĐ-UBND ngày 16/3/2007 của UBND TP.HCM về phệ duyệt điều chỉnh đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu Công nghệ cao
- Các căn cứ nhu cầu của chủ đầu tư.
Chúng tôi là liên danh các nhà thầu sau:

Dự án đầu tư khu nhà nghĩ dưỡng cao cấp ven sông

1. CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ QUỐC TẾ C.S.Q .
- Địa chỉ trụ sở : số 145 Tỉnh lộ 822, Ấp Chánh , Xã Tân Mỹ , Huyện Đức Hòa , Tỉnh Long an .
-  Địa chỉ Văn Phòng tại TP.HCM : số 55 Nam Kỳ Khởi Nghĩa ( lầu 5 ) , Phường Nguyễn Thái Bình , Quận 1, TP.HCM
-  Điện thoại: 08.39142929 – ext 990 , 0913922789 , Fax : 08.39143363
-  Tài khoản số:0181002518092 -. Mở tại Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam – Chi nhánh Nam Sài Gòn .
-  MST: 1100711859
-  Đại diện: Ông Nguyễn Văn Thiên  ;    Chức vụ: Tổng Giám đốc
2. CÔNG TY TNHH KỶ NGUYÊN XANH
- Địa chỉ: 141 Man Thiện, Phường Hiệp Phú, Quận 9, TP.HCM
- Điện thoại: (08) 62809744
- Tài khoản số: 6300201011452  Mở tại Ngân hàng: Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh 9
- MST: 0304892672
- Đại diện: Ông Đỗ Ngọc Lương                Chức vụ: Giám Đốc
Do Công ty CP Đầu tư Quốc tế C.S.Q làm đại diện liên danh kính đề nghị UBND TP.HCM và Ban Quản lý KCNC Thủ Đức chấp thuận địa điểm đầu tư và phê duyệt dự án đầu tư của liên danh vào Cụm dự án tại các khu đất G22 tại Khu công nghệ cao Thủ Đức theo các nội dung Báo cáo thuyết minh dự án như sau:

I- NỘI DUNG ĐỀ NGHỊ CHẤP THUẬN DỰ ÁN ĐẦU TƯ:
1. Tên dự án:
Khu nghỉ dưỡng vui chơi giải trí và chợ nổi trên sông.
2. Tên nhà đầu tư:
    Liên danh Công ty CP Đầu tư Quốc tế C.S.Q và Công ty TNHH Kỷ Nguyên Xanh
3. Đơn vị tư vấn lập dự án đầu tư:
- Công ty CP Tư vấn đầu tư và Thiết kế xây dựng Minh Phương
- Địa chỉ : 156 Nguyễn Văn Thủ, phường ĐaKao, quận 1, Tp.HCM.
- Điện thoại : (08) 22142126  ;   Fax:  (08) 39118579
4. Địa điểm nghiên cứu lập dự án:
Khu đất G22 có tổng diện tích khoảng 6,3ha .
Vị trí dự án có tứ cận được xác định như sau:
- Phía Đông giáp đất Khu CNC ;
- Phía  Nam giáp Sông Rạch Lân;
- Phía Tây giáp Sông Rach Lân;
- Phía Bắc giáp đường D17 .
Thuộc khu Công nghệ cao Thủ Đức, Quận Thủ Đức, thành phố HCM .
5. Quy mô đầu tư xây dựng:
Mô tả sơ bộ dự án
Liên danh Công ty CP Đầu tư Quốc tế C.S.Q và Công ty TNHH Kỷ Nguyên Xanh dự kiến đầu tư xây dựng Cụm Công viên cây xanh và khu thể thao phức hợp với diện tích khoảng 6,3ha. Dự án bao gồm các hạng mục công việc như sau:

Sản phẩm của dự án đầu tư khu nhà nghĩ dưỡng cao cấp ven sông.

-         Khu Công viên cây xanh và sân tập golf;

-         Khu thể thao phức hợp: Sân bóng đá mini, sân bóng chuyền, nhà thi đấu thể thao…

-         Khu du lịch ven sông, nhà nghỉ dưỡng….

Sự cần thiết phải đầu tư khu nghĩ dưỡng bên sông

Qua tìm hiểu thị trường, và ý tưởng cho các nhà đầu tư được trực tiếp đầu tư và KCNC Thủ Đức, Liên danh Công ty CP Đầu tư Quốc tế C.S.Q và Công ty TNHH Kỷ Nguyên Xanh đã thấy được sự với năng lực và ngành nghề kinh doanh của minh cũng như những quy định cùng sự ủng hộ của BQL KCNC như trên. Nhận định đây là dự án mang lợi ích trong tương lai, Công ty quyết định xin thuận chủ trương đầu tư dự án.